Кровь и бетон

2022-12-27 09:10:24 Монополизация рынка недвижимости

Как-то было смешно читать новость на тему "Пионер выход на рынок Дубая". Дубай - это сформировавшийся, монополизированный рынок, где зарабатывают только мастер-девелоперы (это такие джиар девелоперы, которые распределяют землю по дурочкам, планирующим "заработать" в Дубае). Поэтому если Пионер выйдет хотя бы в плюс по дубайскому проекту - это будет феерический успех. В Дубае из Москвы могут заработать только брокеры, а девелоперы могут в своих влажных мечтах отменять эту точку мира как перспективный рынок. Это примерно как купить кусок проекта у ПИКа и думать, что можешь на нем заработать больше чем ПИК.

Девелопмент - локальный бизнес, основанный на личных связях с городом, архитекторами, лендлордами и прочими персонажами "на земле". Была одна девелоперская компания в России, которая масштабировалась на много городов, потом что-то после нее только дольщиков и собирали. Сейчас другая стала федеральной, несколько бегут за ней, что из этого получится в кризис? Ничего. Отрубать в первую очередь будут регионы. Плюс региональная тусовка не всегда рада видеть у себя на рынке коллег из Москвы - классическая басня про Варяг.

Вернемся к Москве. Москва все сильнее становится похожа на Дубай. Первый тупой факт - жилье на котловане стоит чуть ли не дороже, чем жилье на ключах. Второй более интересный факт - скоро в Москве будет от силы 10 девелоперов. И по сути некоторые из них уже являются мастер-девелоперами (ПИК, MR, Капиталисты).

На такую скорость монополизации влияют: проектное финансирование и желание города давать ТЭПы только крупняку. Город и является основным бенефециаром создания мастер-девелоперов в Москве. А что такое значит "давать ТЭП", все кто не крупняк - просто не получат метры и будут вынуждены покупать земельные участки с ГПЗУ или РнС. Маржи в таких проектов мало, а боли для жопы - много. Кроме этого - купить старый, усосанный завод - это один прайс, а купить ЗУ со всеми бумажками - это сразу плюс 40-50 тыс. руб. затрат на метр продаваемой площади. Проще говоря - стоят они дохуя, и крупный проект от 100 тыс. может позволить ну очень богатый Буратино.

Кроме этого, отвалились с рынка все лендлорды, которые хотели бы поиграть в девелопера - девелоперы одного проекта. Просто им бумаг не получить, проектное финансирование тоже. Хочешь избавиться от своего завода и построить городскую среду со сценариями жизни - велком в святую троицу - они разберутся, как что проектировать и строить.

Город понять можно - чем крупнее девелопер, тем у него должно быть больше отвественности за свои делишки. Мелкий шаромыжник - сегодня есть, а завтра нет. А крупняк, можно приехать, взьебать если плохое настроение и сразу бац школа на пару месяцев раньше сдана.

Мелкому девелоперу значительно сложнее получить проектное финансирование. Все просто - банк либо просто не даст, потому что у тебя за душой ничего нет, либо даст под такой конский процент, что заберет всю маржу проекта.

Какие выводы? В Дубай смысла лезть нет - он монополизирован, в Москву через пару лет тоже смысла не будет - она будет монополизирована. Ну либо пытаться переиграть ребят на их же поле. Чем можно переиграть? Мифическими параметрами: маркетинг, продукт, сервисы. Ну или не мифическим и крайне банальным - демпингом. Заработав на проекте, не как уважаемый крупняк с маржей 25%, а какие-нибудь 3-4%. Открыть/Комментировать

2022-12-27 08:12:19 Открыть/Комментировать

2022-12-26 20:40:37 Выдачи льготной ипотеки в период с 1 по 22 декабря оказались выше выдач всего ноября

Об этом сообщает ДОМ. РФ. За указанный период банками было выдано ипотечных кредитов на 154,5 млрд рублей, а их количество достигло 31,7 тыс. штук. При этом, в ноябре было выдано 28,4 тыс. кредитов на 141,2 млрд руб.

78% кредитов пришлось на пятерку крупнейших игроков: Сбер, ВТБ, ДОМ. РФ, Альфа-банк и ПСБ. Открыть/Комментировать

2022-12-26 20:20:42 Сегодня будет самая настоящая шок-информация для всех владельцев арендных квартир.

В продолжение предыдущего поста о том, что цена аренды в Москве просела на 20%(!), я решил разложить НА РЕАЛЬНОМ ПРИМЕРЕ доходность от аренды.
Разложил я по моему методу Четырёх Квадратов (см. картинку) и результат поверг меня в шок!

Я взял за пример квартиру, которую привели в пример аналитики Инкома (ссылка на источник). Это однушка внутри МКАД общей площадью 36 кв. м с кухней 8 кв. м на 8-м этаже 12-этажного панельного дома на Вешняковской улице, в 5 минутах ходьбы от станции метро «Выхино».
На данный момент цена её аренды 25 000р.
И цена этой однушки (вернее запросы продавцов) сейчас в районе 8млн рублей.

Так вот, если учесть ВСЕ РАСХОДЫ (страховку, все налоги, амортизацию, услуги агента, мелкий ремонт и всякие допрасходы при покупке квартиры), то получается совершенно шокирующая доходность от аренды!
Всего лишь 2,83% в год! В РУБЛЯХ!
В 3(!) раза меньше доходности от банковского депозита!!!

Считать умеют все и име... Открыть/Комментировать

2022-12-26 20:10:33 ​Правительство утвердило постановление об информационном моделировании (BIM-проектирование) в долевом строительстве.

Продолжается создание условий для поэтапного внедрения технологий информационного моделирования в проектировании и строительстве. С 1 июля 2024 года они начнут применяться при реализации крупных проектов долевого строительства. Постановление об этом подписал Михаил Мишустин. Речь идет о многоквартирных домах и необходимых для них объектах инфраструктуры, которые строятся с привлечением средств дольщиков.

Решение позволит отслеживать состояние объекта на протяжении всего жизненного цикла; улучшать качество строительства; снижать риски серьезных ошибок и потерь при реализации проектов.

При долевом строительстве малоэтажных жилых комплексов технологии информационного моделирования начнут применяться с 2025 года. Подпишитесь на @dwellercity Открыть/Комментировать

2022-12-26 19:28:08 Мы бы и рады перестать стебаться над злоключениями бизнес-класса в столице, да не можем.

Теперь вот Или Или дров подкидывает .
Если коротко, в истории бизнес-класса был только один год, когда продажи шли. А после — наши многоуважаемые застройщики со своими дорожащими «продуктологами» поехали в бездны, как пингвины с горки.

Потому что что? Потому что жадность и глупость в освоении площадок, которые по-чесноку и на комфорт-то тянут с трудом.
Треугольный метр Открыть/Комментировать

2022-12-26 17:22:05 Российское подразделение лифтовой компании Otis в июле было продано, а теперь и переименовано. Компания стала называться "Метеор лифт". Открыть/Комментировать

2022-12-26 17:19:24 Кому именно сейчас понадобилось разрешать на месте леса в Новой Москве строить очередной ЖК, не ясно.

Но факт, в Сосенском аккурат вместо лесополосы появится жилая застройка на 108 900 "квадратов" общей площади. Из них под квартиры пойдет 95 535 кв.м.

По словам главы поселения "Сосенское" Кирилла Бармашева, под этот проект уже внесены соответствующие изменения в ПЗЗ.

Возведут его вдоль Коммунарского ш. севернее Газопровода.

Кто-то, видимо, обладает хорошим админресурсом и сумел договориться с мэрией о необходимости именно сейчас, на нулевом спросе, "выкатывать" на рынок очередной ЖК комфорт-класса у скоростной трассы. И продавать по повышенным ценам, пока есть льготная ипотека.

А чтобы хоть как-то успокоить жителей, им построят школу на 261 и садик на 127 мест. Но уже ясно, что в огромном ЖК на всех детей их, мягко говоря, не хватит.

@nedvizha Открыть/Комментировать

2022-12-26 16:59:07 ​Ценовая * * * * *

Снижение цены как основной или единственный инструмент конкурентной борьбы свидетельствует о следующих проблемах в компании (одна, несколько или все одновременно):

1. Производитель не уверен в качестве своей продукции. Либо заранее знает, что по потребительским свойствам товар уступает товару конкурентов.

2. Низкий уровень или отсутствие клиентского сервиса и технической поддержки.

3. Проблемы с доставкой и гарантией доставки в нужное место в нужное время.

4. Низкая квалификация коммерческих специалистов и, вообще, менеджмента компании.

5. Коррупция.

Нередко слышны следующие аргументы: мы снижаем цены, потому что у нас сохраняется рентабельность и при низких ценах, а у конкурентов неэффективное производство, высокая себестоимость и, если они тоже снизят цены, то обанкротятся. Красивая история, которая не имеет ничего общего с реальностью.

Причем маловероятный сценарий банкротства является наихудшим для других участников отрасли. С одной стороны, банкротство – это списание значительной части обязательств, и банкрот может оказаться в более выгодных рыночных условиях в сравнении с теми, кто продолжает обслуживать долги. С другой стороны, в процессе банкротства в компанию могут прийти новые лица, которые имеют возможность в личных интересах проводить еще более агрессивную ценовую политику. Банкротство – это стресс не только для собственников объекта банкротства, но и для всей отрасли: рынки лихорадит, снижается инвестиционная привлекательность и т. д.

Топ-менеджеры, обладающие стратегическим мышлением, понимают, что сохранение статус-кво в условиях турбулентного рынка – важнейшая стратегическая задача для всех участников. И защита внутреннего рынка от внешних набегов бизнес-ордынцев – задача всех участников, а не только тех, чьи территории подверглись вероломному нападению.

Худой мир лучше доброй ссоры. Открыть/Комментировать

2022-12-26 16:00:56 Никто в мире не понимает квантовую механику. Существует множество экспериментов, на исход которых неминуемо влияет наблюдатель (см. вики "эффект наблюдателя").

Кто мы на рынке недвижимости, если не наблюдатели? И можем ли мы изменить состояние этого рынка, оставаясь наблюдателями?

На канале "Обмани меня риэлтор" не задаются вопросами квантовой механики. Тем более не занимаются анализом и прогнозом. Всего лишь наблюдают и беспорядочно перессказывают новости рынка недвижимости в неформатном и фривольном изложении. Чтобы однажды наблюдатели все-таки смогли повлиять на то, что происходит.

Стать наблюдателем просто. Присоединяйтесь и будет вам счастье (но это не точно) Открыть/Комментировать