bitkogan

2021-03-06 19:02:00 Перспективы рынка жилья зависят от многих факторов.

По моему мнению, есть две главные точки уязвимости.

1. Доходы населения. Если доходы начинают расти значительно медленнее стоимости жилья, то спрос на жилье нельзя назвать устойчивым. У нас, как мы хорошо помним, реальные располагаемые доходы населения не имеют желания расти. Вот такие они у нас вредные.... Или может еще какая иная причина на то имеется.

2. Монетарная политика. Если ЦБ решит ужесточить монетарную политику, ставки в экономике вырастут и спрос на жилье упадет.

Для выявления первой точки уязвимости, обратимся к статистике по России и, например, по США. Реальные располагаемые доходы российского населения упали за 2020 на 3,5%. Это, как мы понимаем, согласно данным Росстата. Но есть, как мы говорили ранее, и иные оценки.
Реальная стоимость первичного жилья за 2020 год выросла на 16,6%, вторичного – на 11%. В США реальные располагаемые доходы населения прибавили за 2020 год 5,8% при росте реальной цены жилья на 4,5%.

Расхождение располагаемых доходов с ценами жилья актуально, скорее, для России. Более того, нет оснований полагать, что в 2021 году реальные располагаемые доходы россиян значительно вырастут. Налогов и поборов прибавляется. Бизнес среда.... Не шибко меняется к лучшему. А если еще и ждать веселеньких санкций...

Зато в США госрасходы по инициативе нового президента определенно подтолкнут располагаемые доходы американцев еще выше. Так что на американском рынке недвижимости картина намного более устойчива.

Что касается денежно-кредитной политики, я бы не стал ждать ее серьезного ужесточения в США или каких-либо других развитых странах.

В РФ существенного ужесточения не будет. А вот ключевая ставка... Как писал ранее, думаю, что в 2021 году ключевая ставка Банка России вырастет, надо же с инфляцией бороться. Даже если рост составит не 100, а только 50 б.п., это все равно рост.

В США большинство аналитиков вовсе не ожидают роста ставки в 2021 году. Но в нашей стране на ставки по ипотеке влияет не только ЦБ, но и правительство через программу льготной ипотеки. Если летом 2021 года данная программа будет завершена, спрос на жилье может значительно упасть.

Но даже если льготную ипотеку не отменят в 2021 году (что вполне вероятно), это не значит, что российская недвижимость продолжит активно расти.

Те, кто легко могли себе позволить ипотеку, уже давно ее взяли. В последнее время дорожает именно доступное жилье. 20% самых дешевых квартир в Москве подорожали на 1,8% за январь, а 20% самых дорогих – подешевели на 0,6%.
Более того, по последним данным вторичка за последний месяц расти прекратила.

Чем дольше будет работать программа льготной ипотеки, тем ниже будет средний доход заемщиков. А дешевый сегмент жилья так и продолжит дорожать. Такой процесс, несомненно, приведет к росту невыплат по ипотекам. И если невыплаты будут серьезными, банки начнут избавляться от недвижимости на балансах, что может привести к падению его стоимости в России.
Основной для меня вопрос один: не произойдет это или нет, а КОГДА это произойдет?

Выводы.

1. Ожидаемая в 2021 мягкая ДКП и растущие доходы населения будут поддерживать рост стоимости американской недвижимости и в следующем году. На фоне восстановления американской экономики рынок выглядит вполне устойчивым.

2. Пока ситуацию на отечественном рынке недвижимости нельзя назвать пузырем. Но достаточно очевидно, что льготная ипотека на фоне низких доходов населения создаёт нежелательные дисбалансы на рынке жилья (это я очень мягко выразился).

3. Если льготную ипотеку полностью отменят летом 2021 года (в чем я сомневаюсь), недвижимость наверняка упадет в цене.

4. Если льготная ипотека останется с нами на годы в нынешнем виде и при этом российская экономика продолжит умеренно расти (ниже 3% в год, как это прогнозирует МВФ), то неизбежный рост просроченной задолженности по ипотекам, рано или поздно, приведет к падению стоимости жилья и росту количества людей, лишившихся домов.

Или? Или произойдет чудо.

@bitkogan Открыть/Комментировать

2021-03-06 18:54:55 Тема недвижимости волнует абсолютно всех.

Чего ожидать от рынка жилья после пандемии?

Кроме падения доходов населения и бизнеса, кризис вызвал серьезные и достаточно необычные изменения на рынке недвижимости.

«Удаленка» серьезно ударила по офисной и торговой недвижимости. В то же время цены на жилую и складскую недвижимость начали расти. Конечно, расцветающий рынок жилья на фоне кризиса не может не вызывать опасений. Тем более, все мы помним историю лопнувшего пузыря на рынке недвижимости в 2008 году.

Для начала разберемся, почему жилая недвижимость подорожала в большинстве развитых и развивающихся стран мира, несмотря на кризис.

1. Работа на «удаленке» увеличила потребность в более просторном и комфортном жилье. Произошло определенное переформатирование и переосмысление понятия личного необходимого пространства.

2. Практически везде была проведена стимулирующая ДКП, которая привела к низким ставкам. Во-первых, ипотеки стали выгоднее. Во-вторых, депозиты стали менее привлекательными и население ищет альтернативы, куда вложить деньги. Другое дело, что размер и качество этих стимулирующих мер были различными. Но они были.

3. Кризис и неопределенность привели к так называемым «сбережениям из мотива предосторожности», из-за чего люди все чаще предпочитают снизить текущие расходы для приобретения, например, недвижимости. Забавная, но тенденция... Сэкономил на завтраках и ужинах (в ресторанах), пошел, купил недвижимость. Аппетиты у всех разные

4. Из-за ограничений многие сэкономили на расходах на услуги и, в частности, на путешествиях. Вполне подходящий момент для приобретения квартиры или дома.

По России.

За 2020 год новостройки в России подорожали на 22,3% (по данным Росстата), а вторичное жилье – на 16% (по оценке Циана).

Причины:
· Растет спрос на ипотеки из-за низкой ключевой ставки ЦБ и программы льготной ипотеки.
· Ставки по вкладам уже давно перестали покрывать инфляцию. Например, Сбербанк по непополняемым вкладам предлагает ставку 3,6%, а инфляция в феврале оценивается в 5,6%-5,7%.
· Падение предложения привело к росту цен. По оценке Avito, предложение квартир в новостройках за 2020 год упало на 9% (г/г).

Многие наши соотечественники, после уроков МММ, «народных» IPO и т.д., перестали доверять ценным бумагам.
Обратите внимание
Количество клиентов на бирже стремительно выросло. Но процент тех, кто имеет счета на бирже у нас и, к примеру (США не в счет), в Польше или Чехии, отличается в разы.

Во многих странах ситуация схожая. По данным Федерального агентства жилищного финансирования, индекс цен на жилую недвижимость в США за 2020 год вырос на 6%. В Еврозоне рост менее агрессивный: по данным Евростата, жилье в 3 квартале 2020 подорожало на 4% (г/г).

@bitkogan Открыть/Комментировать

2021-03-06 15:01:11 Высокая инфляция не может способствовать укреплению нашей национальной валюты – это с одной стороны, с другой стороны, наш деревянный и так в себе держит колоссальную премию «за риск», да и нефть каждый день обновляет максимумы.

Рубль, если бы не опасения санкций, при такой нефти скорее «должен» был стоить 65-67. Но.... о рубле мы писали много в последнее время. И, как видите.... После всех нервов, все возвращается на уровень 74.
Думаю, несмотря на разгон инфляции, увидим скоро его на уровне 72.
Риски санкций, несмотря на весь ужас-ужас, оцениваю весьма спокойно. Пока.
Риторика – да. А вот реальное воплощение...

Понятное дело, если ставки начнут повышаться, это будет действовать на рубль укрепляюще. Но... Чтобы реально ставка начала влиять на укрепление рубля, ее нужно повысить сегодня не менее чем на 100-150 б.п. Но, опять же, излишнее укрепление рубля будет блокировано Минфином, который, если потребуется, увеличит объём скупки валюты ещё.

Отмечу, наши соседи с востока – казахи – при инфляции 7+% держат ставку на уровне 9% (в 20г на пике поднимали до 12%) и ни о каком снижении даже речь пока не ведут, а занимать деньги активно повадились на наш рынок, открыто заявляя, что у нас это выходит намного дешевле

К слову, скоро очередная казахская госкомпания выходит на наш рынок заимствований с 5ти летними бумагами. Пожалуй, напишем позже о них подробнее.

Что касается держателей российских облигаций.
Я активно работаю на этом рынке. Стараюсь, правда, чтобы сегодня средняя дюрация портфелей не превышала 2-3 года.

На облигациях неплохого кредитного уровня сегодня, без особых проблем, можно иметь доходность 8-9% (и даже иногда чуть более) годовых.
Выбор весьма велик.
Есть что ловить.

@bitkogan Открыть/Комментировать

2021-03-06 15:01:11 Добрый день,​ друзья!

Инфляция сегодня волнует всех.​

С утра позвонил отец.
- Слушай, а почему портфель российских облигаций не растёт уже месяца три!? Женя! Ты там качественнее управляй, пожалуйста.​
- Пап, что ты хочешь? Цены на облигации в рублях снижаются в последнее время.​ Ничего страшного. Это временно.​
- Женя! Может, надо срочно все продать? Завтра ничего не останется!
- Почему? Облигации надежные. Купоны тикают.​ Покупались облигации при доходностях 7-8%. Бумаги относительно короткие. Гасятся в 22-23 годах. Короче, не переживай.​

Успокоил родителей.​
Но такого рода разговоры за последнее время участились.

Что происходит?
Если честно, ничего особенного.​
Инфляция и в нашей стране, и по всему миру ускоряется. Февраль – около 0,8%. Иначе говоря, в годовом исчислении, порядка 5,7%.​
Многовато. Рынок ожидал не более 5-5,2%. Мы в последнее время несколько пересмотрели модель и стали закладывать под 5,75- 6%, не далее чем вчера писал об этом.

А чего ей не ускоряться? Если дядя Сэм (и ему подобные) напечатали триллионы долларов и организовали всем нам грешным инфляцию издержек.​

Сперва пошла инфляция активов. Она, в свою очередь , трансформировалась в инфляцию издержек. Разумеется, это классика жанра: первым делом на себе это ощущают по ряду объективных​ причин как раз жители развивающихся стран.​

Чем нам всем это грозит?

1. По всей видимости, ЦБ придется или на ближайшем заседании в марте, или на следующем, в апреле, поднимать ставку.​ Скорее всего, в этом году мы увидим далеко не одно повышение. Мой прогноз на конец года: ключевая ставка не менее 5,25.​ То есть, если ничего неожиданного или трагичного не произойдет, что принципиально поменяет картинку, за год ставка будет повышена на 100 б. п.​ А до июня ожидаю, что с 4,25 поднимемся до 4,75. А куда деваться-то?

Отмечу, что это очень оптимистичный прогноз, ставка даже 5,25% при текущей инфляции является относительно стимулирующей и не понятно, поможет ли она вернуться росту цен в назначенный партией коридор (до 4%). Не уверен.

Одна из основных задач ЦБ, как мы все хорошо понимаем, это таргетирование инфляции!
Инфляция – страшная беда для самых незащищенных слоев нашего общества и, к сожалению, представителей этих слоев становится все больше и больше.
Так что... у ЦБ совсем не такой уж большой зазор возможностей. Он не может позволить инфляции слишком разыграться.

2. Доходности по облигациям уже выросли. В принципе, все происходящее с недавнего времени уже во многом в цене. Но не полностью. Скорее всего, доходности могут подрасти еще, особенно на участке кривой от 3х до 10 лет. Самые длинные бумаги, конечно, тоже могут добавить в доходности, но уже не так значительно, доходность в них уже и так превышает 7%. То есть не удивлюсь, если гособлигации с погашением через 10 лет могут снизиться в цене еще на несколько процентов.

3. Корпорациям придется занимать немного дороже. Хотя не думаю, что эти изменения​ будут так драматичны…пока.

Сильнее могут пострадать бумаги эмитентов 1 и 2 эшелонов в силу их серьезной корреляции по доходности с ОФЗ и несколько сузившимся премиям за последнее время. А вот в секторе наших джанков (ВДО) вряд ли что-то серьезно изменится в силу не очень рыночных процессов, влияющих на их стоимость и доходность.

А вот проводить размещения будет значительно сложнее. Тут к бабке не ходи. И по менее качественным эмитентам инвесторы будут требовать более существенную премию, то есть общие издержки заёмщиков возрастут.​

4. Что изменится, и это точно: рынок очень сильно сегментируется. Качественным эмитентам будет не так сложно. А вот для компаний с большей закредитованостью, с некими проблемами в бизнесе, все станет намного сложнее.​

5. Ипотека (не льготная) скорее всего потихоньку начнет дорожать. И это наверняка немного ударит по рынку недвижимости. Впрочем, более по нему ударят те самые накупленные в ажиотаже квартиры на первичке, по которым была получена​ льготная ипотека.​ Полагаю, что в течение года-двух на вторичном рынке их появится довольно много.

6. Курс рубля. Вот с ним все как всегда очень непросто. Открыть/Комментировать

2021-03-05 18:39:54 Достаточно странное поведение ОФЗ сегодня.

Доходность десятилетних казначейских облигаций США пробивает 1,6%, а российский госдолг добавляет всего-то около 10 б.п. в среднем по всей кривой. Объемы как на основных торгах, так и РПС вполне скромные. И это на фоне информации о новых "более страшных" санкциях!

Как уже писали утром: кто сидит в нашем госдолге – давно все понимает и готов к такого рода событиям.

Я, честно говоря, предполагал, что сегодняшняя коррекция будет более существенной – 15-25 б.п. в доходности. Но нет... Пока все очень позитивно в родных пенатах, несмотря на тучи и ураганы.

Будем наблюдать.

@bitkogan Открыть/Комментировать

2021-03-05 18:04:06 Премьер Госсовета КНР объявил, что целевой рост ВВП в 2021 году устанавливается на уровне 6%.

На первый взгляд, цель не самая амбициозная, ведь китайский ВВП рос быстрее 6% в год с 1990 года (не считая пандемии).

Однако:

1. Мир, в отличие от Китая, мир еще не восстановился после пандемии, что значительно влияет на китайскую экономику.
2. Существует неопределенность относительно распространения вируса.
3. В отличие от большинства других экономик, Китайский ВВП вырос за 2020 год, поэтому эффект низкой базы работает слабее, чем для других стран.

В планы китайского правительства входит увеличение расходов на исследования и разработки минимум на 7% ежегодно в течение пяти лет. Планируется снизить налоговое бремя для компаний, занимающихся R&D, вплоть до 75% и предоставить им более выгодные модели кредитования.

Китайское правительство планирует создать свыше 11 млн новых рабочих мест в городах, обеспечить устойчивый рост доходов населения, расширить внутренний спрос и увеличить эффективность инвестиций.

Более того, в отличие, например, от США, Китай планирует в этом году привести фискальные расходы в порядок и сократить дефицит бюджета до 3,2% от ВВП (в допандемическом 2018 г. он составлял 4,7%).

Планируемые меры, на мой взгляд, сделаны, по большей части, не для того, чтобы вернуть экономику на «доковидные» рельсы, а для увеличения долгосрочного роста и производительности. Редко когда китайцы ставили перед собой цель и не выполняли ее (или даже не перевыполняли ).

По этой причине отныне мы будем уделять больше внимания китайской экономике и перспективным китайским компаниям.

Следите за новыми публикациями

@bitkogan Открыть/Комментировать

2021-03-05 17:14:57 Открыть/Комментировать

2021-03-05 17:14:44 Открыть/Комментировать

2021-03-05 17:14:06 Вышел очень позитивный отчет по американскому рынку труда.

Число занятых неожиданно взлетело на 379 тыс., хотя рынок ждал рост на 182 тыс.

Как мы и предполагали, значительное укрепление рынка труда усилило инфляционные ожидания инвесторов. И вслед за их ростом взлетели доходности американских казначейских облигаций. Ставки по 10-летним UST достигли 1,6%.

Казалось бы:

- драгметаллы должны посыпаться,
- евро должен еще укрепиться,
- рубль должен пойти вниз,
- фьючерсы на Америку должны выглядеть кроваво-красными,
- и вообще, ужас-ужас-ужас.

Что мы в реальности имеем с гуся?

- рубль пошел укрепляться
- цены на драгметаллы совершают кульбиты и совершенно по-наглому отказываются падать.
- фьючерсы на америку изображают оптимизм и надежды на светлое завтра (или сегодня)
- индекс страха (VXX) вниз (совсем страх потеряли?)

Вопрос. Может у них всех корпоратив и все празднуют приближение 8 марта?

И шо вы-таки думаете за этот кипиш?

@bitkogan Открыть/Комментировать

2021-03-05 16:49:35 Падение UST продолжается.

@bitkogan Открыть/Комментировать