Положения договора о том, что на момент подписания договора ра | Арбитражный процесс для бизнеса

Положения договора о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору. 

Определение от 02.06.2022 г. по делу № А08-8902/2020, № 310-ЭС21-28189

http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2125064

ИП-покупатель и Общество-продавец заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка за 2,3 млн. рублей. ИП платёжным поручением перечислил деньги. Затем был заключён основной договор, в котором было указано о полной оплате покупки и отсутствие претензий у сторон. Общество-продавец обязался предоставить в регистрирующий орган все необходимые документы.

Вместе с основным договором было заключено допсоглашение, которое установило цену уже в 5 млн. руб., ИП-покупатель передал ещё 2,7 млн. руб. (эквивалент 40 тыс. $) наличными. 

Но государственная регистрация перехода права собственности на имущество не состоялась – Общество-продавец подал заявление прекращении государственной регистрации. С предложением о расторжении допсоглашения к договору купли-продажи ИП-покупатель не согласился.

Тем временем Общество продала данную недвижимость другой Компании, за которой было зарегистрировано право собственности. Компания также продало данную недвижимость Фирме. В удовлетворении иска ИП-покупателя о признании недействительными договоров купли-продажи спорного имущества, заключенных с другими лицами (Компания, Фирма) было отказано. 

ИП обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 2,2 млн. руб. неосновательного обогащения, 273 тыс. руб. процентов, 40 тыс. $ неосновательного обогащения и 2,35 тыс. $ процентов.

Суд частично удовлетворил иск, взыскав денежные выплаченные сразу после заключения предварительного договора, а вот во взыскание денежных средств, выплаченных после заключения допсоглашения отказал (2,7 млн. руб./40 тыс. $).

Суд посчитал, что условие допсоглашения о произведенных сторонами дополнительных расчетах (оплата наличными) само по себе не является безусловным доказательством таких расчетов, поскольку в данном случае имела место хозяйственная операция, подпадающая под требования Закона № 402-ФЗ.

Апелляционный и окружной суд суды в целом оставили судебный акт без изменений, лишь приняв отказ ИП от взыскания части процентов и удостоверили правопреемство. 


СКЭС Верховного Суда не согласился с коллегами в части взыскании выплат по допсоглашению и направила дело на новое рассмотрение, указав на не учтённое судами:

1) вывод судов о том, что отражение в договоре и допсоглашение сведений о завершении расчетов по договору купли-продажи не подменяет порядка ведения кассовых операций не мотивирован нормами действующего законодательства;

2) условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК);

3) суды не привели мотивов, по которым при толковании условий заключенного сторонами допсоглашения не приняли во внимание буквальное значение содержащихся в нем условий о состоявшейся оплате имущества;

4) оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям ст. 421 ГК о свободе договора. Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью. Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору;

5) несоблюдение продавцом требований Закона № 402-ФЗ об оформлении первичных документов хоздеятельности юрлица и невыдача покупателю документов, подтверждающих совершение операций с наличными денежными средствами, не дает оснований считать, что обязательство по оплате не прекращено при наличии иных письменных доказательств, в том числе подписанных сторонами соглашений с условиями об осуществлении расчетов.

#недвижимость #договор