Александр Чумак. Инвестиции в недвижимость.

2022-07-07 13:52:02 #полезное

3 вида инвестиций в недвижимость.

1. Перепродажа
Покупка с целью последующей перепродажи дороже через 1-2 года.

Риски:
Прибыль:
Срок возврата вложений:

Данный вид инвестиций по сути самый рискованый из всех, особенно если действовать самостоятельно не имея опыта. Нужно тщательно выбирать объект и условия для входа, иначе высок риск не только не заработать, но и потерять по итогу часть средств.
Как раз в предыдущем посте я рассказывал такую историю.

Если же объект выбран правильно, то этот способ инвеста самый прибыльный - можно сделать от 20 до 70% годовых, в среднем у опытных инвесторов выходит 30-50%.
Начиная с 1 млн. руб. можно вырастить свой капитал до 6-8  млн. примерно за 5 лет. В случае же резких валютных скачков, гиперинфляций и т.п. - можно заработать еще больше.
Часть этих средств обычно пускают на приобретение жилья для себя, а часть оставляют на дальнейшие инвестиции и формирование пассивного дохода.

Сроки возврата вложений в данном случае самые короткие - обычно цикл инвестиции от 1 до 2 лет.

2. Покупка с целью последующей сдачи в аренду

Риски:
Прибыль:
Срок возврата вложений:

Это самый консервативный способ заработка на недвижимости, работающий уже долгие годы.

Есть риск неверно выбрать объект и получать потом на аренде гораздо меньше планируемого. Это существенно снизит вашу прибыль и увеличит срок возврата вложений.
Сейчас я рекомендую выбирать под аренду только сервисные апартаменты - это самый легкий, надежный и маржинальный вариант. Аренда обычного жилья слишком малодоходна - 4-5% годовых, к тому же несет ряд дополнительных рисков и неудобств.

Если же объект выбран верно, то помимо сохранения своих средств от инфляции и обесценивания из-за всевозможных экономических и политических факторов, вы будете гарантированно получать 8-12% годовых.

Срок, за который вы сможете "отбить" свои вложения - около 10-12 лет.

3. Покупка для себя на будущее

Риски:  
Прибыль:
Срок возврата вложений:

Это тоже своеобразный способ инвестирования капитала, который стал особенно популярен в последние пару месяцев с появлением супер-низких ипотечных ставок от 0.01%.

Как правило покупают квартиру для детей или для себя на будущее: планируемый через какое-то время переезд, вероятное замужество  расширение семьи и т.п.

В отличии от предыдущего способа, покупается именно жилая недвижимость, которая в последствии либо вообще не сдается в аренду, либо сдается с целью полностью или частично покрыть ипотечные платежи.
Заработка, по сути, данный способ не несет, только сохранение имеющихся средств.
Рисков при этом тоже практически нет - если ранее еще была вероятность вложиться в долгострой, то с приходом проектного финансирования этот риск сведен на нет.

Каждый из этих способов имеет право на существование, и вы можете решать, как распоряжаться своей свободной наличностью, взвесив все "за" и "против".

А мы с командой готовы помочь вам использовать накопления максимально эффективно, какой бы вариант инвеста вы в итоге не выбрали. Открыть/Комментировать

2022-07-06 10:47:44
Начало

Но важно понимать, что рассрочки бывают разные. Самые выгодные — без удорожания квартиры и с максимально отдалённой выплатой остатка. В идеале — через два года, чтобы подойти почти к ключам. Можно рассмотреть срок 1 - 1,5 года. Меньше я однозначно не рекомендую, потому что чем ближе к сдаче дома, тем выше цена, а вместе с ней — прибыль инвестора. За короткий срок цена не успеет достаточно подрасти.

Вернёмся к нашему случаю. Женщина выбирала квартиры сама — смотрела сайты застройщиков, ездила по офисам. Везде ей, как клиенту «с улицы», предлагали стандартные условия: обычную ипотеку или рассрочку с равными неподъёмными платежами. Наконец, в одном офисе менеджер радостно сообщил, что у них действует «нереально выгодное» предложение, на котором она заработает. Это была рассрочка по схеме 20% сейчас, остаток — через полгода. Как вы уже знаете, срок слишком маленький. Но покупательнице никто об этом не сказал. Не знала она и о том, что в это самое время, в октябре 2021, мы как раз входили с инвесторами в действительно интересный объект. Условия были 30% сейчас, остальное — при сдаче дома через 1,5 года. Хорошая локация, недооценённый ЖК, высокий потенциал роста стоимости.

Но наша дама-инвестор уже подписывала договор ДДУ, причём сразу на две квартиры. В каждую она вложила по 20% стоимости. ЖК мне знаком, его предлагаю редко — локация конкурентная, объект без особых преимуществ, есть более выгодные варианты.

5 месяцев пролетели незаметно, настал февраль 2022. ЖК был очень далёк от сдачи, цена на квартиры практически не выросла. А уже надо начинать продавать, чтобы не пришлось вносить остаток стоимости. Хозяйка квартир попробовала продать сама с наценкой — ноль откликов. Попыталась за ту же цену, за которую брала, — тишина. Тогда она уже испугалась, начала звонить во все агентства, в том числе и мне. При расторжении ДДУ застройщик возвращал только 10% из 20%, и незадачливый инвестор рисковала потерять половину сбережений.

Мне пришлось ей отказать. Цена за полгода не поднялась, на дворе был февральский традиционный спад продаж. Я предложил написать застройщику заявление о переносе платежа, но женщина не стала: ей были срочно нужны деньги.

В итоге она скинула с каждой квартиры по 150 000 р. и всё-таки переуступила их. Потеряла значительную сумму денег, про время и нервы — молчу.

Какой вывод можно сделать? Ни один менеджер застройщика вам никогда не предложит более выгодные варианты в чужих ЖК и не расскажет о минусах и рисках своих «супервыгодных» предложений. Чтобы инвестировать с прибылью, вам нужен независимый консультант, знающий весь рынок.

Ставьте плюсы в комментариях, если история была интересна, и вы хотите читать больше историй из моей практики.

#из_практики Открыть/Комментировать

2022-07-06 10:47:10 Речь идёт о моей несостоявшейся клиентке. В начале года ко мне обратилась женщина чтобы найти покупателя на квартиры, купленные в 2021 году для инвестиций. Я стал узнавать подробности и выяснил, что обе квартиры взяты в рассрочку по схеме 20% сейчас, остальное — потом.

Я люблю рассрочки и сам часто использую их в своих инвестах.

Чем рассрочка лучше ипотеки?

Позволяет быть более гибкими в плане дальнейшей продажи. Рассрочку даёт не банк, а застройщик, поэтому у квартиры нет обременения в Росреестре. Это делает объект более ликвидным. Не нужно согласовывать сделку с банком. Новый владелец или гасит остаток сам, или берёт на него ипотеку в любом банке.

С застройщиком легче договориться. Например, платёж по рассрочке можно перенести на квартал. Для этого нужно написать заявление застройщику. Если дом не сдан, компания пойдёт на это.
С банком всё гораздо сложнее. Бывают ипотечные каникулы, но это всегда форс-мажор, который требует собрать кипу документов и влияет на кредитную историю.

Далее
Открыть/Комментировать

2022-07-04 18:26:07 Проект 3. Бизнес-Класс, Выборгский р-н.
Сумма входа от 2.5 млн. р.

ЭСКРОУ и проектное финансирование – СБЕРБАНК.

Преимущества проекта:

2 больших парка в пешей доступности.
15 мин на авто/4 остановки на метро до центра.
Увеличенные оконные проемы.
Дизайнерская отделка входных групп.
Ландшафтный дизайн во дворах.
Видовые квартиры на парк.

Перспективная, активно развивающаяся локация с хорошим инвест потенциалом в 15 мин. от исторического центра СПб, в окружении двух парков.
Я предлагаю забирать под инвест квартиры с видом на парк - они самые ликвидные.

Условия входа в проект.

Рассрочка 30 на 70 на 2 года без поомежуточных платежей.
Вы вносите 30% от цены на ваш эскроу-счет.
Через два года до внесения остатка, мы продаем объект и фиксируем прибыль.

БОНУС! Для моих иногородних инвесторов есть доп. скидка - 30 т.р. на студию и 50 т.р. на евро-трешку!

Ограничения по проекту:

Срок с 1 по 31 июля 2022 года.

Внимание! Действует лимит по рассрочке – на сегодня остаток 4 шт. из 5-ти. Открыть/Комментировать

2022-07-04 14:54:30 Проект 2. Эконом-класс, Девяткино.
Сумма входа от 735 т.р.

ЭСКРОУ и проектное финансирование – СБЕРБАНК.

Преимущества проекта:

Кирпич-монолит, отделка -  клинкерный кирпич.
15 минут до метро, много общественного транспорта рядом.
Нет высокой плотности застройки.
Рядом парк с беседками для барбекю.
Средняя этажность.
Закрытая территория комплекса.

Проект ликвидный - это эконом-класс, при этом качество и параметры строительства соответсвуют комфорту.
Локация тоже хорошая - до метро - 15 мин. пешком! Рядом расположен парк и невысокая плотность застройки - нет "человейника".

Условия входа в проект.

Рассрочка 15 на 85 на 1,5 года.
Вы вносите 15% от цены и далее фиксированные ежемесячные платежи -  15 000 р. на ваш эскроу-счет.
Через полтора года, до внесения остатка, мы продаем объект и фиксируем прибыль.

Ограничения по проекту.

Срок действия предложения - с 21 июня до 31 июля 2022 года.

Внимание! Действует лимит по рассрочке – на сегодня остаток 9 штук из 15-ти. Открыть/Комментировать

2022-07-04 14:38:50 Проект 1. Комфорт-класс, Янино.
Сумма входа от 399 т.р.

ЭСКРОУ и проектное финансирование – ВТБ.

Преимущества проекта:

Полная чистовая отделка.
Благоустроенные детские и спортплощадки внутри.
На первых этажах все необходимое для жизни.
В составе комплекса поликлиника, детские сады и школа.
В пешей доступности яблоневый сад и парк с озером.

Локация активно развивается и благоустраивается. Ведется расширение Колтушского шоссе, что позволит добираться до метро и центра без пробок.
Цены на квартиры в проекте уже немного подросли с тех пор, как мы начали заходить, но пока еще находятся на адекватном уровне позволяющем заработать.

Условия входа в проект.

Рассрочка 10 на 90: вы вносите 10% от цены и ежемесячные фиксированные платежи – 20 т.р. в течение 12 мес.
Через год, до внесения остатка, мы продаем объект и фиксируем прибыль.

Ограничения по проекту:

Можно приобрести только одну квартиру в одни руки.

Внимание! Действует лимит по рассрочке – на сегодня остаток 6 штук из 10-ти. Открыть/Комментировать

2022-07-04 14:32:28 Как и обещал, начинаю выкладывать актуальные на сегодня инвест-варианты. Буду выкладывать по нарастающей - от минимальной суммы входа.

А также, напоминаю, обращайте внимание на остатки по ЛИМИТАМ!

Поехали
Открыть/Комментировать

2022-07-04 11:26:00 Сегодня подвожу результаты недавнего голосования.

Около 40% моих подписчиков готовы инвестировать до 1 млн. руб. - это стандартная сумма входа для большинства начинающих инвесторов.

Напомню, для вас сейчас есть два предложения на выбор в объектах комфорт- и эконом-классов (локации Янино и Девяткино) с суммой входа от 400 т.р. до 1 млн. руб.

Чуть более 20% хотят инвестировать от 1 до 2 млн. руб.
В таком случае я всегда рекомендую "не складывать яйца в одну корзину", а диверсифицировать вложения по двум разным проектам.

Кстати, с некоторыми из моих последних инвесторов мы именно так уже и поступили: частью суммы зашли в проект в Янино, а вторую часть пустили в проект в Девяткино.

Около 20% готовы инвестировать от 2 до 5 и даже более 5 млн. руб.
Для вас сейчас есть два шикарных предложения в домах бизнес-класса, одно я уже выкладывал на канале, а второе - новинка, которая как раз сейчас у нас на просчете.

Для вашего удобства я сегодня продублирую еще раз одним списком все актуальные предложения для инвестирования с расчетами и пояснениями.

Следите сегодня за информацией на канале. Открыть/Комментировать

2022-07-03 17:35:58 Хорошо поработал - хорошо отдохни
Воскресенье - традиционно выходной, но сейчас столько запросов на инвест, что приходится отвлекаться

Открыли для себя отличное место в такую жару, есть и бассейны, и озеро, и даже песчаный пляж Открыть/Комментировать

2022-07-02 20:42:37 Из последних сводок новостей

Отрадно, что две трети населения понимают надежность и ликвидность инвестиций в бетоно-метры.

Проблема в том, что далеко не у всех из опрошенных есть начальные средства для вложений. Те же, кто ими располагают, зачастую боятся начать инвестировать: самостоятельно разобраться сложно, а найти надежного посредника - реального специалиста по инвестициям в недвижимость - тоже непростая задача. И, к сожалению, у многих желание начать вкладывать в метры и зарабатывать на этом так и остается нереализованным на долгие годы.

Поэтому я всегда радуюсь, когда список моих инвесторов пополняется новыми лицами - возможность реально помочь человеку сделать шаг к новому лучшему качеству жизни - это один из самых приятных аспектов в моей работе Открыть/Комментировать