2023-04-25 12:02:01
Переслано
от:
Движ про недвиж::«Куплю помещение, сдам его «Красному и Белому» и уеду чилить на Бали». Разбираем плюсы и минусы схемы
Сбер начал выдавать физикам ипотеку на коммерческие помещения. Только на первых этажах жилых домов, только на вторичку и ставка жесть — около 13% годовых. Но интересен сам принцип: можно ли на этом заработать?
Купить, чтобы сдавать — рабочая схема?
Миллион нюансов: какая проходимость у этого помещения, сколько за него просят, кому можно сдать лот такой площади, какие рядом конкуренты. В это нужно погружаться, чтобы не купить неликвид.
Другая проблема: арендаторы не любят заключать договор с физлицом, и даже с ИП. А эту ипотеку Сбер выдаёт именно физикам.
Кто будет арендовать?
Это самое главное. Стабильно успешны помещения под пункты выдачи заказов маркетплейсов, а ретейл вроде тех же алкомаркетов. Очень плохо чувствует себя непродуктовая розница, часто закрываются рестораны и салоны красоты. Доходность офлайнового малого бизнеса падает, поэтому в целом эта схема гораздо более рискованна, чем сдача в аренду квартир.
А если купить, чтобы перепродать?
На коммерческом рынке распространённый кейс — заключить долгосрочный договор с сетевиком и затем продать помещение. Тогда стоимость будет равняться 10-13 годам аренды. То есть на 20-30% дороже, чем то же помещение без арендатора. Но опять же: можно нарваться на неликвид, и будете сосать лапу.
Может, лучше смотреть помещения под офисы, а не под магазины и услуги?
Для новичка первые этажи подходят больше. Выше ликвидность — офисы часто годами стоят без арендатора (тем более сейчас, в условиях повальной удалёнки). Меньше затрат на ремонт: магазины и кафе всегда делают его под себя. Доходность также обычно выше.
И зачем все эти риски?
Весомее выигрыш. Если вы правильно подбираете объекты, коммерческая недвижимость может приносить в 2 раза больше дохода от аренды, чем квартира (10% годовых вполне реально). Но это полноценный бизнес и его атрибуты: изучение рынка, риски, бумажки и прочее. Если готовы в это влезать — желаем вам успеха, но упаси Бог брать для этого ипотеку 13%. Отбить такие расходы вряд ли сможет хоть «Красное и Белое», хоть букмекерский клуб».
https://t.me/dvizhpronedvizh/2406
885 views09:02
A
