2022-10-14 07:12:54
Центробанк всерьез взялся за льготную ипотеку от застройщиков...
... и уже подготовил отчет о том, какое это зло и как с ним бороться. Впрочем, все это мы слышали и раньше, но теперь информация структурирована, и предложены меры по ограничению рисков таких кредитов. Собрала для вас основное.
Ситуация на рынке недвижимости за 8 месяцев 2022
Ипотечный портфель вырос на 9,7% (до 13,0 трлн руб.), что ниже показателя за аналогичный период прошлого года (был прирост 18,3%).
Новых ипотечных кредитов предоставлено 2,7 трлн руб., что на четверть меньше 3,6 трлн руб., выданных за аналогичный период 2022.
Ипотека выдается в значительной степени в рамках программ господдержки: в августе ее доля составила 47% (68% на пике в апреле).
В перспективе ЦБ ожидает замедление выдачи из-за снижения спроса в связи с общей неопределенностью и более осторожным подходом банков к отбору заемщиков.
О наиболее рискованных кредитах
Доля предоставленных кредитов с первым взносом в 10-20% увеличилась до 40% в II квартале (+5,5% относительно I квартала). На первичном рынке она достигла исторически высоких значений в 58% (+19% за квартал).
Доля выдач заемщикам с показателем долговой нагрузки свыше 80% – 36% в II квартале 2022 года (+5% относительно IV квартала 2021 года).
На этом фоне жилищные кредиты с господдержкой стали часто комбинироваться с так называемой субсидией от застройщика. В итоге средневзвешенная ставка на рынке первичной ипотеки снизилась с 5,9% в январе до 3,7% в августе 2022 года.
О рисках
Риски для бюджета. С учетом экстремально низких ставок заемщикам выгодно обслуживать кредит без досрочных погашений. Для бюджета это означает увеличение общих расходов на выплату госсубсидии (из за завышения стоимости жилья и удлинения срока кредита), а также повышенные процентные риски при росте ставок в периоды экономической нестабильности.
Системные риски для рынка и ипотеки. Широкое распространение «льготной ипотеки от застройщика» искажает показатели состояния и динамики рынка. Программа задает неверные ориентиры для принятия решений покупателями, инвесторами, создает предпосылки для искусственного роста цен в отрыве от благосостояния людей и последующей серьезной коррекции рынка.
Риски для заемщиков, застройщиков и банков в отчете описаны так же, как и заявлялось ранее.
Меры по ограничению рисков
ЦБ рассматривает два варианта введения макропруденциальных надбавок. Первый - принятие повышенных надбавок (например, 100%) для первоначального взноса на уровне 10–20%. Второй - выделение «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок (с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам) и установление надбавок для таких кредитов.
Введение надбавок к ставке резервирования по соответствующему продукту, которые должны прибавляться к стандартной ставке резерва по ссуде с первого дня ее выдачи.
Дифференцирование размера надбавки к ставке резервирования в зависимости от разницы между эффективной процентной ставкой, рассчитанной по «льготной ипотеке от застройщика», и ключевой ставкой, действовавшей на момент выдачи кредита (чем ниже ЭПС относительно ключевой ставки, тем больше надбавка).
Внесение изменений в закон, которые обяжут банки при расчете полной стоимости кредита учитывать переплату за приобретаемое в «ипотеку от застройщика» жилье (комиссию, получаемую банком от застройщика).
@novostroyman
579 views04:12
Н
