ЖКХ

2024-05-16 07:42:16 Должна ли ресурсоснабжающая организация — исполнитель коммунальной услуги — принимать заявки о некачественных услугах

Тот, кто знаком с процедурой актирования некачественных услуг, уже знает ответ на этот вопрос.
А вот АО «Уренгойтеплогенерация-1» — не знает.
Такую непросвещённость постарался исправить Департамент государственного жилищного надзора ЯНАО с помощью предписания. Однако ресурсник отнёсся к предписанию скептически и уже прошёл две инстанции в попытках доказать, что АДС ему не положена.

Позиция организации:
— закон не позволяет включать в тариф на теплоснабжение затраты на содержание АДС, принимающей заявки по ненадлежащей работе внутридомовых теплосетей;
— качество коммунальных услуг должна отслеживать УО, а не РСО;
— работа АДС согласно пункту 10 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416 возложена исключительно на лиц, осуществляющих деятельность по управлению МКД.

Надзорный орган установил, что организация является исполнителем коммунальной услуги по отоплению, однако отказывается принимать заявки потребителей о холоде в квартирах.
В предписании от РСО потребовали обеспечить приём и регистрацию сообщений о нарушении качества коммунальной услуги по отоплению от граждан (потребителей) с проведением совместных проверок, составлением актов, как это предусмотрено пунктами 105-113 Правил предоставления коммунальных услуг № 354.

Суд поддержал Департамент, и на этой неделе апелляционная инстанция оставила жалобу организации без удовлетворения.

Будучи исполнителем коммунальной услуги, АО «УТГ-1» в силу Правил № 354 обязано принимать и регистрировать сообщения потребителей о нарушении качества коммунальной услуги по отоплению от граждан (потребителей) с проведением совместных проверок и составлением актов.

Правила № 416 не отменяют наличия на стороне АО «УТГ-1», как исполнителя коммунальной услуги, обязанности по приему и регистрации сообщений граждан о нарушении качества коммунальной услуги, а также по проведению проверок, предусмотренных Правилами № 354.
Департамент не вменял АО «УТГ-1» нарушение Правил № 416 и не обязывал создавать аварийно-диспетчерскую службу в соответствии с этими Правилами.

Указание о невключении затрат на содержание АДС в тариф является необоснованным, так как обязанность по созданию аварийно-диспетчерской службы на АО «УТГ-1» не возложена. Предписание не содержит требования о внесении изменений в тариф по теплоснабжению.

№ А81-11552/2023 @gkhvsem

За ссылку на дело благодарю читателя Александра. Открыть/Комментировать

2024-05-14 07:43:01 Администрация Тольятти не смогла добиться доступа в квартиру для проверки по вопросу переустройства

По мнению судов, администрация не имеет полномочий на обращение в суд с подобными исками.

В администрацию поступила жалоба на собственников квартиры площадью 197,7 кв.м., из которой выходила труба, установленная на крыше МКД. По утверждению заявителя, собственники поставили в своём помещении камин, огонь идёт вверх; однако, в плане дома конструктивно не заложены трубы для печного камина с открытой топкой.

Администрация попыталась обследовать помещение, но собственники оказались негостеприимными. Удалось лишь зафиксировать, что металлическая труба выходит из плиты перекрытия между 11 этажом и улицей, где плита перекрытия является крышей 11 этажа. Также металлическая труба выведена вдоль фасада многоквартирного дома (вдоль стены 12 и 13 этажей).

Пришлось обращаться в суд, но и тут муниципалитет ждала неудача.
Апелляционная и кассационная инстанция указали:
— администрация г.о. Тольятти не является органом государственного жилищного надзора и не наделена полномочиями на обращение в суд с исками о принудительном доступе в жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности;
— положения ч. 4 ст. 20 ЖК РФ об осуществлении муниципального жилищного контроля касаются только проверок соблюдения обязательных требований в отношении муниципального жилфонда;
— если в МКД есть хотя бы одно помещение муниципального жилфонда, орган муниципального жилищного контроля вправе проводить проверку как этого помещения, так и общедомового имущества;
— однако в данном случае ответчики являются собственниками квартиры, в которой предполагается проверка.

Суды отметили, что при отказе лица, допустившего самовольное переустройство и (или) перепланировку, предоставить доступ в помещение представителям контрольно-надзорных органов, управляющей организации, ТСЖ, администрации для проверки работ, составляется соответствующий акт и направляется в Западное управление контроля за сохранностью жилищного фонда Самарской области Государственной жилищной инспекции Самарской области для обращения с исковым заявлением в суд о принудительном доступе в помещение.

№ 88-5268/2024 @gkhvsem Открыть/Комментировать

2024-05-13 09:59:01 «У неё была плохая репутация. Из всех друзей, кому она написала, что сломала руку, только один спросил: "Правую или левую?". Остальные спросили: "Кому?»

Какое место УК занимает на рынке и сколько зарабатывает, во многом зависит от её репутации. Если жители уверены, что в управляющей компании сидят бездельники и воры, в лучшем случае они будут неохотно оплачивать ЖКУ и оставлять плохие отзывы в интернете. В худшем — общим решением сменят обслуживающую организацию

Чтобы до этого не дошло, УК важно не только содержать общедомовое имущество и своевременно выполнять заявки жителей. В новой статье рассказываем, зачем управляющей компании заботиться о репутации и реагировать на негатив со стороны жителей. Ещё из статьи вы узнаете:

Почему для репутации УК важно, от кого она приняла жилфонд;
Как управлять МКД так, чтобы у жителей не было претензий;
Зачем взаимодействовать с жителями онлайн на разных площадках;
Какие меры принять, если на репутации появились пятна.

Подробнее об имидже обслуживающей организации читайте на нашем сайте https://bit.ly/reputaziyaUK Открыть/Комментировать

2024-05-13 07:36:29 Кому собственник нежилого помещения оплачивает отопление общего имущества

По общему правилу, собственники нежилых помещений оплачивают коммунальные ресурсы непосредственно ресурсоснабжающим организациям (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).

По другому общему правилу, определенные коммунальные ресурсы (вода, электричество, сточные воды), потребляемые при содержании и использовании общего имущества (КР СОИ), относятся к плате за содержание, а не к плате за коммунальные услуги, следовательно, оплачиваются управляющей организации.

Третий арбитражный апелляционный суд изобрёл свое правило, согласно которому отопление, потребленное при содержании общего имущества, также входит в КР СОИ, поэтому должно оплачиваться именно управляющей организации, даже если плательщик — собственник нежилого помещения.

Такое правило было сформулировано при рассмотрении споров между РСО и собственниками нежилых помещений:
— по иску АО «Енисейская ТГК (ТГК13)» к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности по оплате тепловой энергии (дело № А33-39351/2019);
— по иску собственника нежилого помещения к ПАО «Юнипро» о признании недействительным в силу ничтожности договора на поставку тепловой энергии, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания уплаченных по договору денежных средств (дело № А33-14804/2022).

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не оценил нововведения, поотменял судебные акты и направил дела на новое рассмотрение:
— расходы на приобретение тепловой энергии на нужды отопления для содержания общедомового имущества в состав платы за содержание жилого помещения законодателем не включены;
— определение объема потребленной в нежилом помещении тепловой энергии осуществляется в соответствии с Правилами № 354, при этом плата за отопление вносится совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом (нежилом) помещении и плату за ее потребление в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

Одно из дел уже рассмотрено заново, где Третий арбитражный апелляционный суд был вынужден отказаться от своей ранее занятой позиции. Открыть/Комментировать

2024-05-08 07:52:37 Подписчики наших закрытых каналов узнали:

Удалось ли собственникам из Кировской области избрать врио ПСД
Как УК из Приморского края сделали виноватой в том, что ПСД не собственник
Как ПСД из Екатеринбурга взыскивал плату за гигантскую вывеску К&Б
Как УК сначала сделала ПСД скидку в 50%, а потом доначислила всё обратно за 3 года

Смогла ли ГЖИ Новосибирской области ликвидировать ТСЖ в связи с нарушениями его создания 13-летней давности
За что с председателя правления в ХМАО взыскали почти 2 млн рублей ущерба
Вправе ли правление отклонить вопросы, предложенные членом ТСЖ для включения в повестку
Отменяются ли решения правления и результаты проведенных им собраний, если правление признано нелегитимным

Как оформить подписку Открыть/Комментировать

2024-05-08 07:51:36 Новости ЖКХ и судебной практики
за начало мая с других наших каналов

Опубликован перечень лиц, которые с 1 июля 2024 года подлежат освобождению от комиссии.
Госдума приняла во втором чтении изменения в ст. 7.23 КоАП РФ

Судебная практика
Неудачная замена линолеума у соседей ухудшила звукоизоляцию межэтажного перекрытия
УК через суд добивалась получения ключей от электрощитка в подъезде МКД
УО требовала от нанимателя демонтажных работ, а тот во встречном иске — ремонта балконной обшивки
ТСЖ не ведет исковую и претензионную работу. Можно ли взыскать с него плату за управление жилым фондом

Суд отменил предостережение ГЖИ Московской области о содержании козырька и ступенек к нежилому помещению
Суд признал незаконным очередной отказ ГЖИ Московской области во внесении изменений в реестр лицензий
Суд отменил отказ Мосжилинспекции во внесении изменений в реестр лицензий Открыть/Комментировать

2024-05-06 07:25:19 Получится ли сэкономить на капремонте при спецсчете, если во время ремонта сменить владельца спецсчета

В Приморском крае собственники весной 2022 года решили провести капремонт за счет денег, собранных на спецсчете, владельцем которого была УО — ООО «Олимп».
Однако через полгода те же собственники приняли другое решение — о досрочной смене управляющей организации на ООО УК «Сити-Сервис», которая и стала новым владельцем спецсчета.

Таким образом, старая УО осталась должна подрядчикам более миллиона рублей, но доступ к деньгам собственников утратила. Тогда она обратилась с просьбой к новой УК — рассчитаться деньгами со спецсчета за ремонт, который собственники сами и затеяли, однако ее просьба-претензия была проигнорирована.

Старой УО пришлось обращаться в суд с иском об обязании ООО УК «Сити-Сервис» дать указание Сбербанку о переводе денег на свой счет (для возмещения затрат по капремонту), но и там её ждал проигрыш двух инстанций.
Суды решили, что нужно еще одно решение собрания — о возмещении денег со спецсчета на счет истца, а сам истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права.

Только кассационная инстанция вошла в положение истца и удовлетворила иск.
— иск предъявлен лицом, выполнившим работу по капремонту кровли, к владельцу спецсчета, на котором аккумулируются деньги собственников на капремонт;
— операции по перечислению средств со спецсчета могут осуществляться банком по указанию владельца счета (ч. 4 ст. 177 ЖК РФ), поэтому истец выбрал надлежащий способ защиты права путем понуждения ответчика совершить действия в натуре (ст. 12 ГК РФ);
— еще одно решение собрания не нужно, так как в уже имеющемся решении собственников определены: объем работ, смета, исполнитель по договору подряда, источники финансирования работ, включая возмещение за счет взносов собственников на капремонт на спецсчете, открытом в ПАО «Сбербанк».

Вывод Арбитражного суда Дальневосточного округа: поскольку ООО УК «Сити-Сервис», как новая УК и владелец спецсчета, не жаловалась на некачественный ремонт или его отсутствие, то у судов не было причин для отказа в понуждении ответчика дать распоряжение банку о списании средств со специального счета в счет оплаты выполненных и принятых работ по капитальному ремонту.

А51-6059/2023 @gkhvsem Открыть/Комментировать

2024-05-03 07:36:53 Перерасчет платы за КР СОИ: за весь 2022 год или только с сентября

— добавила несколько свежих примеров в ранее опубликованный материал.
Интересно, что суды так и не определились с единой позицией, поэтому продолжают принимать противоположные решения. Открыть/Комментировать

2024-05-02 08:32:50 Друзья! Из-за сложностей с финансированием пришлось сделать закрытыми три наших самых маленьких канала: ТСЖ, Совет МКД и Проверки прокуратуры.

Кому было действительно важно и интересно их читать, теперь могут оформить платную (100 р/месяц) подписку на понравившийся канал. Возможно, такая модель позволит сохранить эти проекты.

Частота постинга остаётся прежней.
Теперь есть возможность оставлять комментарии.
Никакой рекламы (даже встроенной от самого Telegram).
Посты не дублируются на других каналах и в ВК.
Плагиаторам там делать нечего — включен запрет на копирование и пересылку.

Подписку и доступ можно оформить у модератора — @gkh_tsg_proc.

Старые каналы пока удаляться не будут, останутся в качестве "демонстрационных" версий — для тех, кто не был подписан, но хочет понять, стоит ли ему оформлять подписку на закрытые каналы. Открыть/Комментировать

2024-05-02 07:24:01 Абонентские и псевдоабонентские договоры и проблемы УО из-за их заключения

ООО «Управляющая компания «Райцентр» из Московской области заключила с предпринимателем договоры на заполнение сайта ГИС ЖКХ (16 000 р. ежемесячно) и ведение сайта УК (50000 р. ежемесячно).

Так как УО оплатила не всё, на что рассчитывал предприниматель, последний обратился с иском в суд, где попросил взыскать более 900 000 р. задолженности и процентов.

Суд взыскал всего 540 000 р., однако это не утешило управляющую организацию, которая настаивала на фактическом неоказании услуг и на прекращении договорных отношений.
При этом суды квалифицировали заключенные между сторонами договоры как абонентские (п. 1 ст. 429.4 ГК РФ), а по своей правовой природе внесение платы по абонентскому договору не зависит от того, затребовал ли абонент исполнение и воспользовался ли он им, обязанность по внесению абонентской платы возникает просто в силу заключенного договора

Только в кассационной инстанции суд посчитал такие выводы чересчур смелыми, сомнительными и преждевременными:
— договоры надо читать головой буквально;
— предмет, содержание и условия договоров не содержали указание на абонентскую конструкцию договоров;
— напротив, из их содержания следует, что договоры предусматривали сдачу истцом ответчику оказанных услуг, обязывали истца направлять ежемесячно акты оказанных услуг, и ставили оплату услуг в зависимость от факта сдачи услуг заказчику.

Таким образом, вопреки позиции нижестоящих судов, внесение платы по договорам ставилось в зависимость от того, затребовал ли заказчик исполнение и воспользовался ли он им, при этом обязанность по внесению оплаты возникала в случае надлежащего оказания услуг, что не соответствует конструкции и понятию абонентского договора.

Кроме того, нижестоящие суды проигнорировали доводы ответчика о том, что в спорный период истцом услуги не выполнялись и не представлялись к сдаче, акты в установленном договорами порядке не направлялись и не подписывались ответчиком.
При этом услуги оказывались в спорный период уже другими лицами по другим договорам, а все акты оказанных услуг более чем за спорный годичный период, вопреки условиям договоров, были направлены истцом одновременно с досудебной претензией, что, по мнению УК, говорит об отсутствии реальности исполнения договоров.
К тому же заявки на размещение информации истцу не передавались, в связи с чем у исполнителя отсутствовали основания для размещения на сайте какой-либо информации и необходимости оказания услуг.

Дело направлено на новое рассмотрение.

А41-38889/23 @gkhvsem Открыть/Комментировать