Инвестиции в редевелопмент | Алексей Лещенко

2022-10-28 14:42:03 (окончание)

- Начало: драйверы доходности
- Конкурентный анализ
- Порог входа и удаленность от пляжа
- Прочие плюсы
- Условия для инвестора

5. ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ДЛЯ ИНВЕСТОРА

— Расчетная доходность инвестора — от 50% годовых в консервативном сценарии до 109% в оптимистичном

— Редко такое встретишь, но тут команда готова начальные затраты в несколько миллионов вложить в проект сама

— Технология продаж позволяет расходы на проект (кроме закупки объекта) покрывать из средств, полученных от первых покупателей. То есть, вложения инвесторов ограничены покупкой объекта.

— Если есть желание, то можно после завершения проекта часть студий оставить себе — сэкономить на налогах при продаже и продолжить получать доход от аренды. Можно даже заложить ее в банке и вытащить деньги, а ипотечный платеж покрывать арендой.

— В проект можно войти с чеком от 5 млн. через пул инвесторов.

— Я сам вхожу в пул на 10 млн., уже есть заявка еще на 5 млн.

Ну не сказка ли?

Кто со мной? :)

ПС. Если заинтересовались проектом и есть желание посмотреть на финансовую модель, постучитесь в бота @olginkabot Открыть/Комментировать

2022-10-28 14:38:07 Заканчиваем по плюсам:

2. ХОРОШАЯ ЦЕНА ВХОДА

Ничто так не греет душу флиппера, как дисконт при закупке — тут уставший от управления собственник (дети купили гостиницу отцу), живующий в другом регионе, наконец, сдался и отторговался с 40+ млн. до 35.

3. НЕТ РИСКОВ ПО ДОКУМЕНТАМ

Выше уже обсуждали, что за этим важно следить и не брать недострой. На этом объекте проверили наличие всех разрешений, актов экспертизы и ввода в эксплуатацию — все ОК.

Землевладение тоже правильное — под гостиничный бизнес.

4. БЫСТРЫЙ СРОК РЕАЛИЗАЦИИ

Для меня это важно, потому что у нас в стране уж больно все быстро меняется.

Поэтому я хочу быстро войти, заработать и выйти. И при этом не словить какое-то событие, которое все кардинально поменяет.

А те, кто любит владеть недвижимостью вдолгую, пусть купят у меня и несут все риски.

На этом проекте документарные вопросы простые, реновация неглубокая, а продажи начинаются сразу после покупки. Поэтому план управиться за 2-3 мес. — войти в ноябре и полностью выйти в январе-феврале.

(продолжение окончание следует) Открыть/Комментировать

2022-10-28 14:02:22 (продолжение)

Еще важно, что наш продукт по цене 3-3,5 млн., а конкуренты в Sunhills стартуют от 6,5 млн.

То есть, порог входа у нас существенно ниже — а спрос, соответственно, будет больше.

Но при этом нельзя закрывать глаза на тот факт, что объект находится на удалении 10-12 мин пешком от пляжа.

Об этом долго говорили с командой проекта — понятно, что люди приезжают за морем, и оно должно быть доступно.

При этом часть постояльцев ездит до пляжа на машине, а часть прогуливается по оборудованной набережной вдоль реки Ту.

В целом, учитывая:
— зазор по цене, о котором написал в предыдущем посте,
— и спрос на апарты в соседнем комплексе,

считаю риск приемлемым.

ПС. На видео — пляж в Ольгинке пару дней назад. Открыть/Комментировать

2022-10-28 13:32:53 Всем привет!

Продолжаем разбирать редевелопмент гостиницы (начало тут).

Сегодня о плюсах.

1. ВЫСОКОКОНКУРЕНТНЫЙ ПРОДУКТ

Первое и главное — цены и спрос у конкурентов.

Рядом с нашим объектом строится апарт-комплекс, по которому можно посмотреть динамику цен на дом.рф.

Выше — скриншот, где видно, что:

1. Цена - 270-280К за квадрат (и это в черновой отделке без УК)

2. Продажи идут равномерно с поправкой на старт продаж (всплеск в окт 2021) и шок от СВО (просадка в фев-мар 2022).

Учитывая, что в нашем проекте плановая цена продаж — 150К за метр, и это за полную отделку и готовый инвест-продукт (с услугами УК), то я лично в этот проект сильно верю.

Более того, меня радует такой большой зазор с конкурентами. Это значит, что в проекте есть свобода. Хочешь продать быстрее — падаешь по цене, хочешь заработать больше — поднимаешь ценник.

И да, покупателю будет доступна ипотека. Конечный собственник сможет перекрывать арендой ипотечный платеж. Открыть/Комментировать

2022-10-27 15:39:10 Открыть/Комментировать

2022-10-27 15:36:51 Прежде чем писать дальше, хочу спросить у вас:

А хотите ли вы здесь читать столь подробные разборы?

(Опрос ниже) Открыть/Комментировать

2022-10-27 10:40:21 У проекта следующие плюсы:

Высококонкурентный конечный продукт

Хорошая стоимость входа

Нет рисков по документам

Быстрый срок реализации

Привлекательные условия для инвестора

Ниже — подробнее по каждому пункту. Открыть/Комментировать

2022-10-27 10:36:48 Итак, о плюсах проекта по редевелопменту гостиницы.

Сначала ещё раз о стратегии и плане проекта:

1. Покупаем гостиницу в с. Ольгинка на 19 номеров за 35 млн. Гостиница уже подобрана и проверена, условия покупки уже согласованы.

2. Стартуем продажи.

3. Запускаем параллельно три ветки процесса:
1. Подаем документы на получение отдельных кадастровых номеров.
2. Производим реновацию номеров (в том числе возведение перегородок для создания дополнительного номера), мест общественного пользования, фасада и территории.
3. Проводим тендер среди управляющих компаний.

4. При продаже готовых номеров заключаем договор между конечным собственником и управляющей компанией.

5. Расходы на документы и реновацию авансируются редевелопером и покрываются из поступлений от продаж первых номеров. Открыть/Комментировать

2022-10-26 14:49:02 Да, неплохая сага получилась. :)

Риски вроде разобрали, а как же плюсы?

Плюсы разберем?
( — давай про плюсы, — давай уже переходить к предложению!) Открыть/Комментировать

2022-10-26 14:48:01 4. СПЕЦОПЕРАЦИЯ

Ну, в эту тему вдаваться глубоко не хочу.

Мое мнение — кто хотел и мог уехать, за полгода уже давно это сделали. Остальным нужно как-то жить, где-то отдыхать и куда-то вкладывать. Лучше недооцененного черноморского побережья сейчас вариантов нет.

(продолжение следует) Открыть/Комментировать