Спад на рынке коммерческой недвижимости. Масштабы и последстви | Abeta - акции, облигации, аналитика

Спад на рынке коммерческой недвижимости. Масштабы и последствия для экономики

Рост процентных ставок, а также изменение модели работы и привычек потребителей после падении оказали крайне негативное воздействие на рынок коммерческой недвижимости. Мы считаем, что стоит с особым внимание следить за сектором, учитывая потенциальный эффект на финансовую систему.

Текущее состояние

По оценкам Green Street, с марта 2022 года, когда только начинался цикл ужесточения ДКП, цены на офисные помещения в США снизились примерно на 27%, а на торговые центры - на 18%. Многие сотрудники продолжают работать удаленно, даже несмотря на прохождение худшей части пандемии. В то же время, потребители перешли с покупок в физических магазинах на онлайн маркетплейсы, что негативно отразилось на рентабельности центров.

Ситуация ухудшается ростом расходов на финансирование для уплаты долгов по недвижимости. В период околонулевых ставок дешевые займы «разогрели» рынок. По данным Ассоциации ипотечных банкиров, в США в этом и следующем году владельцам предстоит выплатить порядка $1.4 трлн по кредитам на коммерческую недвижимость.

Такие крупные институциональные инвесторы, как Blackstone, Brookfield и Pimco, уже предпочли не платить по процентам и не рефинансировать долги, отдавая объекты кредиторам.

• «Сектор испытывает значительный стресс. Никто не отдает активы так просто, если только они не видят никакой надежды и признают существующие проблемы», - говорит Гарольд Бордвин, директор Keen-Summit Capital Partners, специализирующейся на проблемной недвижимости.

По мнению фирмы PGIM, спад в сфере коммерческой недвижимости продолжится, а возврат на прежние уровни будет затяжным. Восстановление цен на офисные помещения в США после финансового кризиса 2008 года заняло шесть лет. Стоит учитывать, что тогда события вращались вокруг проблем в жилой недвижимости. По оценкам аналитиков, в текущей ситуации может пройти порядка 10 лет, прежде чем сектор полностью восстановится.

Влияние на систему

Проблемы в недвижимости усугубляют ситуацию в банковском секторе. Более половины всех кредитов на коммерческую недвижимость США обеспечивают банки, и около 70% этой доли, приходится на региональных кредиторов, которые ранее уже сталкивались с трудностями. Дефолты могут привести к нехватке ликвидности из-за невозможности перепродажи активов по прежним ценам, а также дальнейшему ужесточению условий финансирования.

Снижение спроса на коммерческую недвижимость оказывает негативное влияние и на финансы крупных городов и штатов. Например, в Нью-Йорке, где наиболее выражен спад, на офисы приходится около 20% доходов от налога на недвижимость. Сейчас в штате 22% офисных помещений остаются вакантными. В Сан-Франциско наблюдается схожая ситуация, из-за чего правительство прогнозирует дефицит бюджета.

Стоит отметить, что кризис в коммерческой недвижимости существует не только в США, но и на глобальном уровне. Причины все те же: резкий рост процентных ставок, а также рост вакантных помещений из-за изменение поведения сотрудников компаний и потребителей.

С осторожностью оцениваем дальнейшие перспективы экономики, и в частности сектора коммерческой недвижимости. Учитывая, что мы видели один из самых резких в истории цикл повышения ставок, существует повышенный риск того, что система «сломается».

Мы занимаем защитное позиционирование и отдаем предпочтение надежным облигациям инвестиционного рейтинга. Бонды предлагают зафиксировать высокую доходность на долгий срок. Также за счет длинной дюрации можно получить ощутимую дополнительную прибыль от роста стоимости самой облигации, когда центробанки начнут снижать ставки. Все это при относительно низком кредитном риске.

Если Ваш портфель от $1 млн и Вы заинтересованы в защите своего портфеля с помощью бондов инвестиционного рейтинга - свяжитесь с нами @abeta_bot для получения консультации.

#аналитика #недвижимость

· связаться с нами · сайт · youtube