Unexpected Value

2023-01-23 17:09:25 Почему скидки на квадратный метр не делают жилье дешевле

Свидетели коллапса на рынке жилья приводят Скидки от застройщиков как фактор неизбежного скорого обрушения цен. Давайте посмотрим, что скрывается за предложениями «только в декабре -35% на все квартиры» и подобные им.

В конце года застройщики традиционно объявляют: скидка на квартиру в размере Х только до конца дня. Это звучит разумно, ведь застройщику необходимо выполнять план продаж, а для покупателя цена является ключевым фактором принятия решения. Логично предположить, что средняя цена продажи в декабре должна быть систематически ниже предыдущих значений примерно на величину скидки.

Но нет. На графике видим, что за всю историю наблюдений с 2016 года декабрьские цены на жильё оказывались не ниже осенних (хотя должны – это же распродажа), а чаще даже росли.

В 2022 году декабрь был чуть ниже сентября и октября, но это скорее связано с ростом доли эконом-сегмента в структуре продаж (видно на данных по продажам в Москве, где снижение стоимости квадрата совпало с ростом доли продаж в Новой Москве). Но это не -10-20-30%. Да и сложно представить, чтобы при существовании таких скидок кто-то ещё покупает квартиры по «полной стоимости» в октябре.

Дело в разнице «цен в объявлении» и «цен в договоре». Сбериндекс нам говорит, что разница между фактической и ценой объявления в Москве составляет в среднем около 50 тысяч за квадрат, но это не привязано к конкретному месяцу. Очевидно, в объявлении можно поставить сколь угодно высокую цену, а потом дать скидку. Главное не пересечь черту, когда покупатель начнет подозревать подвох.

В общем, наличие огромных скидок на жилье – это не щедрость застройщика и не признак обвала. Это маркетинг. Когда мы говорим про «рыночные» цены на жилье, то должны представлять черный ящик, которым управляют экономика застройщика и эмоции покупателя. Поэтому не ждем скорого обвала цен, живем в стагнации.

* Данные Сбериндекса на основе платформы Домклик. Сбер выдает каждую вторую ипотеку, считаем данные репрезентативными Открыть/Комментировать

2023-01-09 21:31:07 Ну и в подтверждение тезиса о снижении влияния ставок на инфляцию: в текущем цикле ФРС поднял с рекордной скоростью Открыть/Комментировать

2023-01-09 21:31:07 Открыть/Комментировать

2023-01-09 21:31:07 Дорогие деньги надолго

На прошлой неделе ФРС опубликовали подробности последнего заседания 2022 года, где решили поднять учетную ставку до рекордного уровня последних 15 лет: сегодня ставка составляет 4.25-4.50. Мы тут обычно не сильно реагируем на новостные заголовки, потому что это, как правило, шум. Однако инфляция в США (да и в целом глобальная инфляция) и борьба с ней - это краеугольный камень всех мировых финансов.

Ситуация с инфляцией напоминает кризис недвижимости в США 2008-го года. Тогда рынок «привык», что цены на недвижимость могут только расти. Сегодня рынки очень привыкли, что инфляция может быть только низкой, поэтому любой полунамек на снижение цены чего угодно (нефть, продовольствие) воспринимают как сигнал к скорому снижению ставок.

Однако ФРС считает, что в течение 2023го года этого не случится. Тут весьма иронично, что весь 2021 год председатель федрезерва Джером Пауэлл утверждал, что «inflation is transitory». Теперь ФРС считает, что несмотря на какие-то сигналы, есть большие риски свернуть политику раньше времени… и так далее. Но в этот раз с ними хочется согласиться по двум причинам.

Первое. Влияние монетарной политики на сбережения населения в период локдаунов сломалось, что хорошо видно на графике ниже. Благодаря огромным нецелевым выплатам средства населения на депозитах рекордно выросли, хотя доходности упали. Вместе с ними также выросли криптовалюты, теслы, появились SPAC и еще много разных способов потратить деньги от скуки (как-нибудь подробнее разберем, почему весь технобум стал возможен лишь благодаря политике низких процентных ставок). Теория нам говорит, что если цена товара растет, то спрос снижается. Деньги – тоже товар, но когда их стоимость рекордно снизилась, спрос на них упал. Сейчас, когда стоимость денег растет, спрос на них растет (вторая стрелка). Это говорит нам, что влияние монетарной политики на склонность к сбережениям и, как следствие, на инфляцию сильно снизилось по сравнению с доковидными временами.

Второй важный нюанс: повышение ставки создает незначительную, но эмиссию (!). Это происходит в рамках последствий количественного смягчения: ФРС скупила очень много ипотечных облигаций и трежерис, по которым получает фиксированные платежи. А еще ФРС платит коммерческим банкам за размещенные резервы (и это не единственная статья расходов). Доходы по ипотечным облигациям и трежерис – фиксированные, а вот расходная часть – плавающая. В итоге с осени обычно прибыльный центральный банк (вся прибыль уходила минфину США) стал убыточным. Но так как центральный банк по определению не может обанкротится, этот убыток просто означает включение печатного станка и трансфер ликвидности в пользу частного сектора. Подробнее про это можно прочитать здесь. Корректно посчитать, насколько этот эффект ослабляет влияние роста ставок на объем денежной массы достаточно сложно. Но мы точно знаем, что рост учетной ставки ФРС на 1% сегодня влияет на экономику существенно слабее, чем это было даже в 2019. Зато очень сильно влияет на рынки, венчурные инвестиции, криптовалюты и так далее.

Зачем это все знать?
На микроуровне: риск роста ставок никуда не делся, поэтому не спешите входить в акции и длинные облигации. Эти инструменты могут показать доходность выше инфляции на длинном горизонте, но в период роста инфляции и ставок – теряют в цене. Короткие инструменты с фиксированной доходностью сейчас куда привлекательнее. Для рублевых инструментов ситуация не так однозначна, как раньше, но вероятность роста ключевой ставки Банка России в связи с событиями за океаном все еще действует.
На макроуровне: нет смысла рассуждать, будет ли рецессия или нет. Более дорогой глобальный капитал (из-за более высоких ставок) неизбежно приведет к замедлению роста. Для какого бюджета это плохой знак – вопрос риторический. Открыть/Комментировать

2022-12-30 17:10:41 Открыть/Комментировать

2022-12-30 17:10:27 Вместо итогов

Итоги разумно подводить, когда что-то завершается, а у нас еще даже февраль не закончился, поэтому сегодня (334го февраля 2022 года) хочется зафиксировать те мысли и вопросы, которые не успели превратиться в полноценный текст, либо превращались в текст на 2-3 тысячи слов, который бы никто не дочитал, либо оформятся в колонку/статью/пост позже:

В учебнике по макроэкономике начального уровня всегда есть вопрос: что не так с утверждением «разбивать окна полезно для ВВП, ведь тогда нам придется произвести больше окон и экономика вырастет» (или какие-то вариации). Ответ весьма очевиден, но почему-то когда реально перешли к этой стратегии, стали говорить об устойчивости. Из секторов наибольший рост (кроме ресурсного) по итогам календарного года покажет строительство (давайте угадаем, чего и где).

Много сказано, что потолок цен на нефть неэффективен, если к нему не присоединятся Китай и Индия. Почему мы вообще думаем о торговле нефтью, как торговлю между делегациями стран, если там участвует огромное количество игроков от добывающих компаний, до финансовых спекулянтов? Что мешает условному Лукойлу продавать нефть, если потолок все еще выше себестоимости добычи и стоимости хранения? Если экономика рыночная, то кто компенсирует компании издержки от соблюдения запрета на соблюдения потолка? Бюджет, который формируется из доходов от продажи нефти? (весьма рекурсивно)

При текущем уровне запаса наличных на депозитах в США, ФРС должны либо сильнее повысить ставку, либо долго держать ее на текущих уровнях. Но рынки готовы расти на «Инфляция в ноябре оказалась 8.1%, а не 8.3%, как ожидал консенсус, ждем оттепель в монетарной политике». Горизонт прогнозирования, вероятно, сократился до вчерашнего дня.

Погода из предмета разговора для светской беседы превращается в главный экономический индикатор. Заголовки типа «В Европе прогнозируется теплый вторник - котировки на газ поползли вниз, Газпром отменяет дивиденды» появляются примерно два раза в неделю. И это огромный риск - погоду очень сложно прогнозировать. Ждем синоптиков на трейдинг-десках уже в 2023

Мировая экономика с 2008 года жила в условиях низкой инфляции в развитых странах и как следствие дешевых денег. Сколько могут стоить криптовалюты, если затраты на энергию так выросли (майнинг) а поддержка в виде денежной эмиссии закончится? Не говоря уже об инфраструктуры проблемах

Как можно понять необходимость в дополнительной мобилизации (даже если это не будет называться волной)? Для ответа используем классическую производственную функцию Кобба-Дугласа и теорию абсолютных и сравнительных преимуществ международной торговли. У России дешевый труд, но дорогой капитал. У США и Западной Европы дорогой труд (поэтому он вообще там не участвует), но дешевый капитал. У Украины тоже дешевый труд, но дешевый капитал за счет поставок оружия от США и Европы. Значит у России есть сравнительное преимущество в живой силе, и абсолютное преимущество в вооружении (физические запасы), но у Украины абсолютное преимущество в живой силе (за счет всеобщей мобилизации) и сравнительное преимущество в вооружении за счет поставок, за которые де-факто не нужно платить (Россия финансирует войну за счет экспорта, но также может это делать за счет инфляции). Таким образом, для достижения целей (тут допущение, что эти цели все же есть) России при прочих равных необходимо довести относительное преимущество в живой силе до абсолютного.

Ну и в завершение, наш отдел анализа данных и машинного обучения сделал облако тегов канала. Словом года становится «Решение». Не будем бояться эти решения принимать!

Всех с праздниками! Открыть/Комментировать

2022-12-21 13:31:41 Рынок труда против Невидимой руки рынка

Мы уже выяснили ранее, что рынок жилья в России игнорирует законы спроса и предложения: спрос растет – цены растут, спрос падает – цены растут (ну или хотя бы не снижаются). И это не единичный случай: рынок труда вытворяет вещи даже поинтереснее.

В своем последнем докладе Банк России рассказал о дефиците трудовых ресурсов в связи с мобилизацией. Более того, данные Росстата (при всех их слабых местах) уже полгода говорят о рекордно низкой безработице – 3.9%. Это выглядит достаточно уверенной победой макроэкономической стабильности над глобальными потрясениями, но несёт повышенные инфляционные риски. Парадокс в том, что доходы граждан при этом не растут. Обычно, если в рыночной экономике есть дефицит, то рынок сигналит ростом цен, участники рынка реагируют увеличением предложения, пока цена не вернется к равновесному уровню.

Как рынок труда реагирует на дефицит рабочей силы? Никак. Реальные доходы за январь-сентябрь снизились на 1.7%.

Но лучшее в этой истории, что она глобальная и свойственна, как правило, развитым странам. Про эту проблему выходило исследование Джузеппе Москарини, которое пересказали на английском WSJ и на русском Ведомости (в их лучшие годы). Его суть в том, что самый значимый фактор для роста заработной платы – это частота смены работодателя, а не освоение и улучшение практических навыков. Для американского рынка 40% роста оплаты труда объясняется частотой смены работы. У этого феномена есть достаточно простое объяснение: бюджет на найм всегда выше, чем бюджет на удержание. Равно как бюджет на привлечение новых клиентов выше, чем на удержание действующих. Ситуация – «мы можем поднять вам зарплату не больше, чем на 20%, если вас это не устраивает, то увольняйтесь, а на ваше место мы наймем кого-то на 40% дороже» – весьма распространена в бизнесе.

Однако в кризисные времена люди не склонны менять работу. По крайней мере – добровольно. Даже в посткризисные времена остаётся весьма сильный травматический опыт, который снижает склонность рисковать и желание попытать счастье на новом месте с молодым и дружным коллективом.

Экономика России же сейчас при почти полной занятости несёт издержки так называемой «структурной трансформации экономики». При чём эта перестройка направлена на упрощение её структуры и снижение производительности труда, что означает – рост количества низкопроизводительных рабочих мест (а не безработицы). Если у вас нет робота, который клеит этикетки на бутылки, вы нанимаете на его место людей. Несколько десятков. Но вы не сможете в поисках этих сотрудников поставить слишком высокий уровень дохода: добавленной стоимости от этикетки очень мало – это убьёт рентабельность продукта. В итоге, угрозы безработицы нет, но есть угроза высокой занятости и низкой мобильности рабочей силы.

Что это означает на практике?

– на микроуровне: вместо курсов айти по востребованной специальности лучше регулярно обновлять резюме – это с большей вероятностью увеличит ваш доход.

– на макроуровне: не стоит переоценивать проинфляционный характер дефицита на рынке труда.

Спираль роста зарплаты-инфляция-зарплаты нам вряд ли грозит. Открыть/Комментировать

2022-12-15 16:32:23 Тут объявили о расширении семейной ипотеки и продлении льготной на условиях чуть хуже, чем было.
об этом как раз говорил в подкасте «Калькулятор». Ну и обсудили некоторые фундаментальные штуки: как работает рынок недвижимости, почему он устойчивее, чем всем хотелось бы и ответ на вопрос «покупать или снимать»

https://podcast.ru/e/96pFOenlj2_ Открыть/Комментировать