Война и рекорды жилищного строительства Банк России опубликов | Unexpected Value

Война и рекорды жилищного строительства

Банк России опубликовал данные о выдаче ипотеки. Ряд СМИ назвали (1, 2, 3) их рекордными. На первичном рынке +5% в штуках и +37% в деньгах по сравнению с декабрем прошлого года. На вторичном не так радужно: снижение на 14% в штуках и 7% в деньгах. Объяснение достаточно разумное: граждане, в очередной раз испугавшись отмены льготной ипотеки отнесли последние деньги в квадратные метры новостроек (граждане относят куда-то последние деньги так же часто, как группа Scorpions выступает с прощальными туром). Это отчасти так. Но такой всплеск спроса не мог не отразиться в ценах, а на прошлой неделе мы видели, что цены стагнируют (см. пост выше).

Проблема в том, ЦБ не включает в свои материалы расчет о погашении ипотечных кредитов, но его легко сделать из информации о задолженности и выдачах. Там зафиксирован еще более рекордный рекорд: этот показатель вырос на 64% с 126 млрд в декабре 2021 до 207 млрд в декабре 2022 или с 4.6% до 6.2% от общего уровня задолженности. А вот на вторичном рынке этот показатель снизился на 15% до 175 млрд при том, что портфель задолженности на вторичное жилье втрое выше, чем на первичное. Одной из причин может быть массовое рефинансирование кредитов на новостройки - средняя ставка выдач составила 3.5%. Теоретически, застройщики могли с банками предложить досрочно погасить часть задолженности, чтобы получить более выгодную ставку. Но во-первых, мы о таких программах не слышали, во-вторых, у банков нет дефицита ликвидности, чтобы такие программы имели необходимую экономику. Кроме того граждане рефинансировали все, что могли еще в 2020-2021 годах. Мы не склонны при любом удобном случае видеть конспирологию, но экономическое обоснование этому феномену найти не получается, а вот подозрения в манипуляциях или каких-то административных мерах повышения статистики закрадываются.

Одновременно с этим мы узнали, что война является отличным драйвером жилищного строительства: вводы жилья в эксплуатацию превысили 102 млн квадратных метров. Еще один рекорд. Правда ввод многоквартирных домов вырос всего на 5% с 43.5 млн кв. м до 45.5. Зато россияне крайне полюбили жить в частных коттеджах: вводы индивидуальных жилых домов превысили 57 млн квадратов по сравнению с 49 в прошлом году (и 39.8 в 2020, 38.5 в 2019). Вы заметили, как опустели многоэтажки (на которые выдано рекордное количество ипотеки и бешено выросли цены) и расцвела отечественная субурбия?

Какой тут может быть вывод?
нет в России более сильного лоббиста, чем строитель. Программы околонулевых ставок продолжают действовать несмотря на все возмущения ЦБ, льготная ипотека продлена, рисуются рекордные достижения. Если в битве за бюджетный ресурс сойдутся минобороны и минстрой, то вообще неочевидно, кто выйдет победителем.