Инвестиции в недвижимость | Евгений Ткачёв

2022-09-01 11:50:06 Открыть/Комментировать

2022-09-01 11:48:46 Основная мысль здесь следующая

На районе, в радиусе 15 минут ходьбы продаётся вторичка с ремонтом по цене 130 000 за квадратный метр за однушки.

Фактически инвестор покупает квартиру по цене вторичной недвижимости, но с целью ее перепродать через год.

Продавать он будет ее на рынке вторички.

Прогнозируемая стоимость продажи через год - 172 000 за квадрат.

То есть рынок вторичной недвижимости должен за год вырасти примерно на 35%!

Что должно произойти, чтобы вторичка выросла в стоимости за год на 35%?

Что должно произойти, чтобы спрос на вторичку вырос, и инвестор вышел, зафиксировав прибыль?

Напомню - государство поддерживает только первичный рынок.

Конечно - доходность 89% к вложенным средствам звучит очень сильно

Но риск застрять с этим объектом выше, чем получить эту доходность в принципе.

И кстати - прогностика основанная на данных 2019 - 2021 года не гарантирует повторение этого же сценария. Особенно в нынешних реалиях. Открыть/Комментировать

2022-09-01 11:33:37 Почему надо покупать сейчас?

1. По поводу конкурентов выше мы уже увидели - что непонятно на основании чего делается вывод о «выгодности приобретения»

2. Продажа по ДКП ни в коем случае не повысит спрос. То есть квартира будет продаваться на вторичном рынке, конечный покупатель если будет брать ее в ипотеку - будет брать ее по ставке 9,9% а это на сегодняшний день - не самые привлекательные условия.
А на вторичном рынке сейчас почти полный штиль, и оживления пока не наблюдается. Да и переуступки не очень хорошо продаются.
Я думаю вы и так это знаете.
Здесь наоборот есть риск увеличения времени выхода из проекта по причине продажи его на рынке вторичной недвижимости.

Плюс динамика продаж сейчас достаточно низкая. Уверен что до сдачи дома застройщик не успеет распродать весь квартирный фонд,

3. Всего квартир в доме - 452

4. Пул видовых квартир - друзья, все однокомнатные квартиры в этом ЖК - имеют вид на озеро. Помимо отобранных в пул квартир, таких же в свободной продаже есть 130 штук. Открыть/Комментировать

2022-09-01 11:13:20 Что не так с этим расчётом

1. Дана аналитика по первичному и по вторичному рынку по району

Если брать вторичный рынок - тут более менее точная информация, с единственным уточнением - вторичка в радиусе 15 мин пешком (не считая старый фонд и панельки) продаётся с отделкой под ключ.

А предлагаемая для инвестиций недвижимость от застройщика - в черновой отделке

Первичный рынок - новостройки которые строятся в этом же районе либо классом выше, либо у них срок сдачи 2023- 2024г, поэтому сравнение в данной таблице по рынку первички так же не корректно

Так же непонятна выгода в размере
3 195 900. Откуда она взялась?

Если суммируем 3 195 900 и 6 105 600 - получим 9 301 500 - то есть стоимость аналогичных предложений. Поделив эту цену на 47.7м2 получим 195 000р./м2 некая средняя цена на новостройки в районе?

По прежнему непонятно с какими объектами сопоставляется выгода приобретения

В общем аналитика цен на «аналогичное жильё» не даёт корректной информации по состоянию рынка. Открыть/Комментировать

2022-09-01 08:40:27 Расчёт по ЖК из обзора который я увидел в двух телеграм каналах посвящённым инвестициям.

За вход в этот проект агент - инвестор, помимо комиссии застройщика, которую ему платят, берет ещё и комиссию с привлекаемого инвестора

Прогнозируя прибыль (доходность) в горизонте 1 года или двух лет., которая на мой взгляд очень туманна при текущем состоянии рынка. И даже если на рынке наметится позитив, данные прогнозы все равно очень сомнительны

Как и обещал, разберём сегодня этот расчёт, и увидим, как можно застрять в хорошем объекте и остаться без прибыли, если стратегия не соответствует рынку, и если сам расчёт - анализ составлен некорректно.

кстати подобная практика уже была в 2021 году, когда блогеры из других городов по такой же схеме с табличками и псевдо расчётами, активно предлагали инвестировать в объекты Краснодара и Новороссийска, для перепродажи, в то время, когда цены уже были на самых максимумах.

В итоге - инвестора которые зашли на «хаях» фиксируют убытки. Открыть/Комментировать

2022-08-30 12:24:33 Жк в старом центре Краснодара.

Дом находится в микрорайоне Черёмушки.

Сложившаяся инфраструктура вокруг, своя набережная, большое количество скверов и близость к университету делают это ЖК очень привлекательным.

Срок сдачи - 4 квартал 2022г.

Идеальный вариант покупки для тех кто планирует переезд или рассматривает покупку недвижимости для инвестирования с целью создания доходной недвижимости.

- каскадная этажность
- вид на озеро
- закрытая территория
- панорамный вид из каждой квартиры
- своя набережная
- школы и садики в пешей доступности
- охраняемая территория
- до остановки трамвая 5-7 минут
- отсутствие плотной застройки вокруг


- вуз в шаговой доступности
- спрос на аренду квартир в этой локации
- дефицит предложений новостроек

По вопросам бронирования и покупки пишите в WhatsApp

В видео обзор локации ЖК, планировки и небольшая аналитическая информация. Открыть/Комментировать

2022-08-27 16:18:04 С 01 сентября вновь доступна покупка паркоместа в ЖК Краснодара со скидкой 70 000р.

В связи с этим публикую подборкц из ранее опубликованных материалах об инвестициях в праковки.

Минимальная стоимость по акции - 380 000₽.

Количество парковок ограничено.

Возможна покупка в рассрочку!

Часть 1

Часть 2

Часть 3

Часть 4

Инвестиции в малоформатную недвижимость - отличный способ диверсификации активов вашего семейного капитала.

Технология гибких инвестиций - agile invest здесь даёт очень хороший результат.

просто/быстро/доходно

По вопросам покупки парковочных мест пишите в WhatsApp Открыть/Комментировать

2022-08-27 14:57:26 Дорогие инвесторы, кто приобретал с нами недвижимость в 2019 - 2021 году.

Если вы приняли решение о дальнейшей сдаче в аренду купленных квартир и заработке на аренде путём создания доходной недвижимости, и вам нужна помощь в:

- приемке квартиры;

- отделке под ключ (через проверенных партнёров);

- помощь в мебелировании.

пишите в WhatsApp Открыть/Комментировать

2022-08-26 15:55:32 Комментарий по поводу старта продаж второй очереди ЖК который находится в этом же районе, что и ЖК на который был обзор выше

Обратите внимание:
- разные сроки сдачи
- разная стоимость квадратного метра
- схожая концепция
- равнозначная локация
- единая рентная ставка
- разный потенциал роста стоимости

Стоимость студий в первом варианте
4 260 000₽ за 22м2(средняя цена)
и 6 748 000 за 30м2 (средняя цена)

Центральный округ города на сегодняшний день является одним из дефицитных мест по количеству новостроек и одним из самых ликвидных районов Открыть/Комментировать