Почему банки дают ипотеку под 4,7% при ставке госпрограммы 5%. | Свинкины финансы

Почему банки дают ипотеку под 4,7% при ставке госпрограммы 5%. Есть ли тут "рояль в кустах"?
Поступил вопрос от подписчика. Изучая сайт банка ВТБ, он увидел, что по льготной ипотеке по госпрограмме для семей с детьми ставка у банка - от 4,7% при официальной ставке программы в 5%. По общей программе льготной ипотеки ставка - от 7,7% при официально ставке 8%.

Читатель интересуется - а нет ли тут подвоха?

Откуда взялась эта скидка?
Если мы зайдем на сайт того же Сбера, то увидим, что там ставки тоже ниже, чем по госпрограммам. По ипотеке для семей с детьми - от 5,3%, по общей льготной программе - от 7,3%. Скидки мы можем обнаружить и на сайтах других банков.

Как государство субсидирует ставку? Посмотрим на примере госпрограммы льготной ипотеки, запущенной в 2020 году.

Сейчас максимальная ставка для заемщика по этой программе - 8%.По актуальным правилам банкам возмещаются недополученные доходы до ставки, которая равная ключевой ставке ЦБ (на 1 день месяца оформления кредита) плюс 3 процентных пункта. Например, мы берем ипотеку по этой программе в феврале. Ключевая ставка ЦБ равна 7,5%. Плюс 3 процентных пункта - получается 10,5%.

Банку государство выплатить недостающие доходы, чтобы он как будто бы выдал кредит под 10,5%, а не под 8%. То есть банк получает денежки за эту разницу в 2,5 процентных пункта.

Но банки между собой конкурируют, поэтому по своей инициативе ставят ставку меньше льготной. То есть они получат возмещение от 8% до 10,5%. А если банк выдал по факту кредит под 7,7%, то с субсидией от государства будет как будто под 10,2%. Банк все равно получит прибыль. Он уменьшит прибыль с каждого заемщика, чтобы как можно больше людей обратились к нему, а не к конкуренту.

Так что подвоха никакого тут нет. Но надо иметь в виду: банки не обязаны давать скидку. Вот есть ставка 8% по льготной ипотеке - больше не могут сделать. Но и формулировка "от 7,7%" говорит о том, что какому-то заемщика с такой скидкой кредит не одобрят, а будет 8% или там 7,9%.