КВАДРАТНОЕ ПРАВО

2021-10-28 16:59:30 ​​"Дееспособность проверена":
защищает ли эта фраза нотариусов от последующих проблем

Нотариусы в своих договорах, предусматривающих переход прав на недвижимость, в самом конце текста используют шаблонную фразу: "Личность сторон установлена, их дееспособность проверена".

Значит ли это, что данная фраза защищает нового собственника от всех исков, связанных с признанием сделки недействительной на основании признания продавца недееспособным? Нет, эта фраза совсем не защитит вас во многих случаях, и ниже мы расскажем почему.

Начнем с того, что само понятие дееспособности многогранно, и включает в себя различные аспекты. С одной стороны, это достижение 18-летнего возраста (полная дееспособность), а с другой стороны - психическое здоровье. Дееспособность может быть ограничена, а можно ее и вовсе лишиться - но только по решению суда.

Не являясь сертифицированным психиатром, нотариус не имеет полномочий и возможности проверить психическое состояние человека.

В связи с этим важно понимать, что фраза "дееспособность проверена" в переводе с "нотариального" означает следующее:

1. Проверены данные Росрееста: в государственном реестре отсутствуют записи, свидетельствующие о потере или ограничении дееспособности на основании решения суда.

2. Проверен паспорт и достижение определенного возраста: человек может подписывать договор сам или с согласия законных представителей.

Таким образом, нотариус проверяет "юридическую" дееспособность человека, но отнюдь не "психическую".

В том случае, если сторона сделки не предоставила справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансеров), впоследствии всегда будет шанс признания данной сделки недействительной.

Для этого могут быть обнаружены самые разные основания: наркологическая зависимость, "психическое состояние препятствовало всестороннему и целостному пониманию содержания и юридических последствий сделки", увлечение азартными играми, принятие психотропных средств и т.п.

Оспаривание дееспособности является одним из самых "популярных" оснований для признания сделки недействительной, в том числе это излюбленный метод в мошеннических схемах, - поэтому именно к этому аспекту необходимо подходить с повышенным вниманием.

Таким образом, нотариальная форма сделки не защищает от "недееспособности" - для определения последствий сделки не имеет значение, была ли сделка совершена в простой письменной форме или в нотариальной.

Вывод: Чрезвычайно важно иметь справки из ПНД и НД с осмотром специалиста либо пригласить на сделку специализированного психиатра.

Возможно, вам также будет полезна наша статья "Зачем нужны справки ПНД и НД".


#дееспособность #недееспособность #недействительнаясделка #недействительностьсделки #мошенничество #мошенническаясхема #сделкиснедвижимостью #недвижимость #справкапнд #нотариальнаясделка Открыть/Комментировать

2021-09-22 00:14:07 ​​Договор аренды: как заложить механизм повышения арендной платы

Возможность повышения арендной платы зависит от нескольких важных аспектов:

- наличия/отсутствия в договоре возможности ее повышения арендодателем в одностороннем порядке,
- частоты повышения,
- порядка расчета нового размера арендной платы.

Закон говорит: "Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год <...>".

Таким образом, если не прописать в договоре возможность изменения арендной платы, то ее размер можно будет повысить только при 2-х одновременных условиях:

1. только с согласия арендатора,
2. не чаще 1-го раза в год.

В том случае, если арендодатель хочет иметь возможность повышения арендной платы без согласования с арендатором, необходимо прямо отразить в договоре возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем. При этом все равно будет возможным это делать не чаще 1-го раза в год.

По согласованию сторон арендная плата может меняться чаще, чем 1 раз в год - но для этого всегда нужно заручиться согласием арендатора. При этом не важно, прописана ли возможность изменения арендной ставки в самом договоре.

В течение 1-го года условие о размере арендной платы должно оставаться неизменным, повышать ее размер возможно только со 2-го года.

Кроме самой возможности одностороннего увеличения арендодателем арендной платы необходимо предусмотреть в договоре и порядок ее расчета, в противном случае впоследствии при несогласии арендатора и возникновении судебного спора суд может посчитать, что сторонами не было достигнуто соглашение по существенному условию договора о размере оплаты.

К примеру, можно договориться об ограничении размера ежегодной индексации арендной платы размером официального уровня инфляции, но не более, чем на 5%.

Возможность одностороннего повышения арендодателем арендной платы должна сопровождаться также обстоятельным описанием порядка уведомления арендатора о предстоящем изменении (способ уведомления, сроки и т.п.).

Для справки:
- п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ
- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения ГК РФ о договоре аренды" Открыть/Комментировать

2021-09-21 13:52:05 ​​Наш кейс: почему мы рекомендовали клиенту отказаться от покупки нежилого помещения

На проверке юридической чистоты в нашем рассмотрении сейчас (сентябрь 2021г) находится сделка по приобретению физическим лицом нежилого помещения 85,5 кв.м. на 1-ом этаже жилого здания в одном из районов плотной застройки подмосковного города. Продавцом выступает также физическое лицо, которое владеет помещением с ноября 2016г. Назовем его Иванов.

На первый взгляд кажется - прошло почти 5 лет с предыдущего перехода права собственности, и рисков для нового покупателя нет.

Тем не менее анализ информации показал, что данная сделка является крайне рискованной для нашего клиента, и нам пришлось отговорить его от приобретения данного помещения. Как была выявлена проблема?

В выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости указываются все предыдущие его собственники, и в том случае, если это - юридические лица, в выписке указывается ИНН организации (уникальный номер налогоплательщика, по которому можно проверить всю актуальную ситуацию в компании).

Оказалось, что компания, продавшая в 2016г нежилое помещение Иванову, сейчас находится на стадии банкротства (данную информацию можно найти на официальной портале в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве по ИНН). И в рамках процесса по банкротству риску оспаривания могут подвергнуться некоторые сделки, начиная с декабря 2014г. Почему такие сроки?

Законом о банкротстве предусмотрены несколько сроков для оспаривания предбанкротных сделок должника (1 год, 3 года) с учетом нюансов их проведения. При "обратном отсчете" важнейшей датой является дата принятия судом заявления о признании лица банкротом. В нашем случае - это декабрь 2017г., именно тогда было вынесено соответствующее определение суда по делу о банкротстве компании, являющейся продавцом помещения Иванову.

Таким образом, в зависимости от особенностей проведенных сделок, риску оспаривания подлежат сделки начиная с декабря 2014г. В рассматриваемом случае на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве можно увидеть, что конкурсным управляющим уже были поданы заявления о признании недействительными нескольких сделок купли-продажи помещений за 2015г.

Важно! В случае, если покупатель все-таки решит приобрести данный объект недвижимости в надежде избежать оспаривания сделки, он рискует и по другой причине: суд никогда не признает такого покупателя добросовестным, поскольку тот знал (т.е. не мог не знать, поскольку данная информация находится в свободном доступе) о дальнейших рисках. Открыть/Комментировать

2021-09-19 22:22:14 ​​Сколько денег на покупку недвижимости можно оставить в банках без риска

Известно, что вклады граждан в размере 1.400.000 застрахованы - при возникновении проблем у банка именно эту максимальную сумму можно получить. Но для того, чтобы быть уверенным в возврате хранящихся в банке средств, необходимо знать некоторые важные детали.

1. Во-первых, в систему страхования вкладов (ССВ) входят не все банки. Необходимо уточнять на официальном портале Агентства по страхованию вкладов - есть ли ваш банк в реестре банков, входящих в ССВ.

К примеру, по официальным данным Агентства сейчас под защитой ССВ находятся вкладчики 661-го банка, из них 347 банков - находятся в процессе ликвидации, а 4 - утратили право на работу с денежными средствами физлиц. Действующих банков на сегодняшний момент в этом списке - всего 310.

2. Второй важный момент - максимальная сумма страхования в размере 1,4 миллиона рублей относится только к одному банку. В том случае, если у вас открыты вклады в 3 различных банках, то максимальная сумма возмещения увеличится в 3 раза. Поэтому есть смысл "раскладывать яйца в разные корзины" - хранить деньги в разных банках в сумме, гарантированной к возврату.

3. В некоторых особых случаях возмещению подлежит большая сумма - с максимальным ограничением ее размера в 10 миллионов рублей: к примеру, денежные средства, полученные в качестве наследства; как возмещение ущерба, причиненного жизни или здоровью; в результате исполнения решения суда и т.д. Но указанная сумма уже включает в себя возмещение по вкладам в размере 1,4 миллиона рублей. Есть еще одно ограничение - правило действует для денежных средств, поступивших в течение 3-х месяцев до наступления страхового случая в банке.

4. Максимальный размер страхового возмещения в 10 миллионов рублей относится также и к эскроу-счетам, открытым физлицу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества или по договору участия в долевом строительстве. В этом случае возмещение по вкладам в размере 1,4 миллиона рублей не входит в данную сумму и выплачивается отдельно.

5. Не все денежные средства, размещенные в банке, защищаются системой страхования вкладов. В список исключений попадают, к примеру: денежные средства, переданные банкам в доверительное управление; вклады в филиалах банков РФ за границей; электронные денежные средства и т.д.

Указанные в законе лимиты в размере 1,4 миллиона и 10 миллионов рублей являются максимальными. В том случае, если сумма на вашем счете была меньшей - подлежит возмещению именно она. В том случае, если сумма была большей - используются максимальные лимиты, остаток же будет потерян безвозвратно.

Для справки:
Федеральный закон "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" от 23.12.2003 N 177-ФЗ Открыть/Комментировать

2021-09-19 14:45:32 ​​Аккредитив: самый безопасный вид расчетов при сделках купли-продажи недвижимости

Аккредитив заслуженно приобретает популярность как самая безопасная форма расчетов при сделках купли-продажи недвижимости. В чем же его привлекательность?

Основное преимущество аккредитива - надежность и прозрачность проводимых расчетов для обоих сторон (покупателя и продавца), гарантом которой выступает третья сторона - банк.

Для продавца, волнующегося о получении всей суммы денег, указанной в договоре, есть несколько неоспоримых преимуществ, выполнение которых обеспечивает банк, - при выборе правильного вида аккредитива:

1. Продавец может быть уверен, что деньги есть в наличии у покупателя. Указанная в договоре сумма оплаты блокируется на счете покупателя при открытии покрытого (депонированного) аккредитива.

2. Продавец может быть уверен, что покупатель не может забрать деньги до регистрации перехода права. Это обеспечивает безотзывный аккредитив, при котором покупатель не может его отозвать, а банк изменить без согласия продавца недвижимости.

3. Продавец может забрать деньги (раскрыть аккредитив) при предоставлении документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности. Дополнительное согласие покупателя на перевод денежных средств продавцу не требуется, если выбран аккредитив "без акцепта" (безакцептный).

Для покупателя аккредитив также безопасен: Покупатель не потеряет деньги в случае отказа в государственной регистрации его права собственности. Продавец может получить денежные средства только при условии предоставлении документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю.

Для обоих сторон (покупателя и продавца) аккредитив решает также извечную дилемму: "утром стулья - вечером деньги" или "утром деньги - вечером стулья". Поскольку сделки купли-продажи недвижимости подлежат государственной регистрации, то процесс сделки затягивается во времени, и есть риски приостановки регистрации или даже получения отказа в регистрации перехода права собственности на покупателя. Логично желание покупателя отдать деньги после регистрации недвижимости на него, а желание продавца - быть уверенным в получении денег.

При аккредитиве продавец может получить деньги только после завершения государственной регистрации и предоставления соответствующих документов в банк, но при этом денежные средства будут заморожены на счету покупателя до окончания сделки, что дает продавцу уверенность в их получении.

Расчеты через банковские ячейки все еще применяются в сделках купли-продажи недвижимости - инициатором подобных расчетов как правило выступает продавец, желающий занизить сумму в договоре в целях ухода от налогов, но может выступить и покупатель в целях сокрытия незаконных доходов.

С юридической точки зрения форма расчетов через ячейку является высокорискованной, поскольку банк гарантирует лишь доступ к ячейке на определенных условиях, но совсем не ее содержимое. Кроме этого, отражение в договоре не полной суммы сделки (что всегда сопровождается расчетами через ячейку) грозит серьезными последствиями как для покупателя, так и для продавца.

О возможных последствиях занижения цены в договоре читайте наши статьи: "Почему покупателю недвижимости нельзя занижать цену в договоре", "Риски продавца жилья при занижении цены в договоре". Открыть/Комментировать

2021-09-16 11:44:54 ​​Таунхаусы отнесут к частным домам и исключат из программы капремонта

На днях появился новый законопроект, вносящий большую определенность в правовой статус таунхаусов. В нем разграничиваются понятия «дом блокированной застройки» и «многоквартирный дом» и исключается возможность отнесения таунхаусов к МКД.

Долгое время по регионам отмечалась различная практика регистрации таунхаусов, которая условно разделяла их на 2 категории:

1. Таунхаусы-квартиры. Это тот случай, когда все соседние блоки считаются частями многоквартирного дома (МКД), в котором каждый блок регистрируется как двух- или трех-уровневая квартира с отдельным входом.

2. Таунхаусы-дома. В этом случае один блок регистрируется как отдельный дом с выделенным участком, и такой таунхаус можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра.

Инициаторы законопроекта решили внести определенность в правовой статус таунхаусов и отнести их жилым домам (то есть по сути к частным домам), что предполагает возможность выделения участка под ними для оформления на праве собственности.

Вместе с этим планируется ввести 2 важных новшества:

1. В случае необходимости реконструкции одного из таунхаусов потребуется заручиться согласием правообладателей всех домов в этом ряду.

2. Законопроект планирует вывести таунхаусы из программы капитального ремонта, поскольку она рассчитана только на многоквартирные дома. До сих пор в некоторых регионах ситуация оставалась неопределенной из-за регистрации отдельных блоков в качестве квартир в МКД и соответственном взимании взносов на их капремонт.

Законопроект предлагает вступление в силу новых изменений с 1 марта 2022г.

Для справки:

В статье рассматривается законопроект № 1246345-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" Открыть/Комментировать

2021-09-15 07:18:15 ​​Как продать или купить недвижимость без посредников

Интернет открыл свободный доступ к данным об объектах недвижимости, предлагаемым к приобретению или аренде, а самые известные порталы в сфере недвижимости предоставляют возможность размещения объявлений без помощи риэлторов.

Действительно, сегодня вы без проблем сможете самостоятельно найти интересный вам объект недвижимости, будь то квартира, дом или нежилое помещение, а также разместить свое объявление о продаже или сдаче в аренду. Подобные услуги бесплатно предлагают такие крупнейшие порталы, как Авито, ЦИАН, Яндекс-Недвижимость, ДомКлик и т.д.

Привлечь внимание потенциальных покупателей вам помогут красивые фотографии, хороший текст и адекватная цена (о том, как ее определить - читайте нашу статью "Продаем квартиру без посредников: что влияет на цену"). Также в вашем распоряжении всегда есть такой дополнительный инструмент, как платное продвижение объявления на более высокие поисковые позиции.

Взяв на себя работу по поиску потенциального покупателя или продавца, вы можете сэкономить большую сумму - стоимость услуг риэлтора составляет в среднем от 2% до 4% от стоимости самой недвижимости, и не всегда оправдана.

Но важно помнить о том, что в сделках купли-продажи недвижимости остается та обязательная часть, значение которой сложно переоценить - проверка ее юридической чистоты. И в данном смысле именно покупатель является более незащищенной стороной от возможного мошенничества либо может понести в будущем риски не выявленных юридических проблем (Об общих признаках мошеннических схем читайте нашу статью "Низкая цена + срочность = главная формула мошеннических схем").

Для продавца недвижимости основным вопросом является обеспечение получения оговоренных денежных средств за реализуемый объект недвижимости, что легко может быть гарантировано таким инструментом, как аккредитив. В то время как для покупателя основные проблемы могут начаться уже после завершения сделки, в том числе даже через несколько лет (о некоторых аспектах - читайте в наших статьях "Почему покупателю недвижимости нельзя занижать цену в договоре", "Проверяем продавца перед сделкой по бесплатным базам данных").

Проверку юридической чистоты сделки важно доверить человеку, специализирующемуся на сделках с недвижимостью и имеющему в этом вопросе большой опыт. Им может быть юрист, риэлтор или же специализированная организация.

Стоимость проверки юридической чистоты как отдельной услуги на сегодняшний день не велика и составляет несколько десятков тысяч рублей, - но это позволит вам уберечься от возможных больших проблем в будущем.

Пренебрегать важностью проверки объекта и прав относящихся к нему лиц - значит рисковать потерей как самого имущества, так и уплаченной за него суммой. Поэтому в том случае, если поиск покупателя или продавца недвижимости вы взяли в свои руки, мы рекомендуем доверить специалистам самую важную часть сделки - проверку ее рисков. Открыть/Комментировать

2021-09-14 21:28:54 ​​Рентабельность и окупаемость недвижимости: почему нежилые помещения выгоднее

Рассматривая инвестиции в недвижимость с точки зрения прибыльности от сдачи ее в аренду, опытные участники рынка отмечают важную тенденцию последнего периода - сегодня выгоднее делать вложения в нежилые помещения.

Свой вывод они мотивируют конкретными показателями:

- Средний срок окупаемости коммерческой недвижимости составляет от 10 лет, в то время как жилой - более 20 лет => нежилые объекты имеют в среднем в 2 раза более короткий срок ее окупаемости.

- Рентабельность коммерческой недвижимости также в среднем в 2 раза выше: минимум 6% годовых против минимальных 3% у жилой недвижимости.

Данные цифры носят усредненный характер, и зависят от многих факторов: региона, конкретной локации, плотности застройки, близости общественного транспорта, качества самого здания, качества ремонта и т.д. Тем не менее, прибыльность жилых помещений особо упала именно в последний период - при резком увеличении цен на жилую недвижимость стоимость ее аренды при этом не выросла до уровня, обеспечивающего прежний срок окупаемости.

Немаловажен и тот факт, что прибыльность от долгосрочной сдачи в аренду жилой недвижимости сегодня находится на уровне доходов от банковских вкладов, которые могут рассматриваться инвесторами в качестве менее проблемной альтернативы.

Для тех, кто сегодня стоит перед выбором - куда вложить свои свободные средства, лучшим советчиком должен стать калькулятор.

Для совсем грубого расчета достаточно 2-х основных данных:

1. Цена объекта
2. Сумма ежегодных поступлений от аренды (с учетом миграции арендаторов и потери времени на поиск нового арендатора лучше брать в расчет 11 месяцев в году).

На основании 2-х вышеуказанных цифр делаем нехитрые вычисления:

- Расчет срока окупаемости объекта недвижимости можно сделать, разделив его стоимость на сумму ежегодных поступлений от аренды. В результате вы сможете узнать, за сколько лет может окупиться приобретаемый вами объект недвижимости.

- Расчет рентабельности объекта недвижимости можно рассчитать, разделив сумму ежегодных поступлений от аренды на его цену, и умножив полученную цифру на 100. Так вы узнаете, сколько процентов годовых может принести вам этот объект.

Повысить рентабельность жилых помещений принципиально можно только одним способом - организовав краткосрочную (посуточную) аренду. Но эта форма бизнеса подразумевает постоянное и активное участие собственника во всех процессах: отслеживание запросов на аренду квартиры, установление конкурентной цены, встреча гостей и контроль квартиры при их выезде, организация уборки квартиры после каждого заезда, закупка туалетных принадлежностей и т.д. Кроме этого, для организации прибыльного бизнеса от краткосрочной аренды подходят лишь квартиры, находящиеся в зоне туристических потоков либо вблизи от крупных центров постоянного скопления людей.

Организация краткосрочной аренды в квартире будет выгодна тем, кто уже владеет дополнительным объектом недвижимости, в котором сам не проживает постоянно - таким образом можно приблизить рентабельность квартиры к показателям нежилых помещений. Открыть/Комментировать

2021-09-12 10:52:06 ​​Куда вложить деньги: в коммерческую недвижимость или в арендный бизнес?

Это один из первых вопросов, который задают люди, желающие инвестировать свободные деньги в коммерческую недвижимость или переложить свой депозит в более выгодный инструмент.

Для начала следует обозначить, что в связи с необходимостью рассмотреть выгодные варианты для извлечения прибыли мы исключили из рассмотрения жилую недвижимость. Речь пойдет только о коммерческой недвижимости (офисы, торговые помещения, помещения свободного назначения, склады), в которой средняя рентабельность относительно жилой недвижимости при тех же вложениях может быть как минимум в 2 раза больше.

Сейчас в объявлениях на популярных сайтах недвижимости можно увидеть много объявлений с пометкой ГАБ (готовый арендный бизнес) или просто "арендный бизнес". Это значит, что продается объект, в котором уже есть арендатор. То есть в этом случае, как говорят продавцы, вы можете приобрести уже функционирующий пассивный источник дохода, и можете гарантированно получать деньги, ничего при этом не делая. Но так ли это?

В некоторых случаях ГАБ будет выгоднее, ведь работа по поиску и заключению договора с арендатором была уже выполнена, и вам нужно будет только проверить сроки окупаемости объекта исходя из суммы ежемесячных платежей, обозначенных в договоре (помимо юридических документов).

Кроме этого, выявленный факт долгой аренды (на протяжении нескольких лет) одним и тем же арендатором позволяет надеяться, что у данного бизнеса высокая степень выживаемости и ему не страшны ограничения в условиях пандемии или экономическая нестабильность.

Хорошими индикаторами долгого взаимовыгодного сотрудничества арендатора и собственника при приобретении ГАБ можно считать долгосрочный договор аренды, сетевой магазин известной сети, ремонт, выполненный под потребности арендатора, давнюю историю платежей по аренде и т.д. То есть все, что докажет вам намерение арендатора и в дальнейшем использовать данное помещение.

Но арендатор арендатору рознь....

В том случае, если в помещении только несколько месяцев находится молодая команда с попыткой запустить свой новый проект - риски задержки арендных платежей или скорого отъезда арендатора очень высоки. Большая текучка, к примеру, отмечена среди салонов красоты, продавцов пива, несетевых продуктовых магазинчиков и т.д. Опираться в своих расчетах рентабельности ГАБ на данного арендатора нельзя.

Необходимо обратить внимание и на ликвидность приобретаемого объекта - то есть то, как быстро вы сможете при необходимости превратить объект в деньги, продав его. Будущий покупатель будет обращать внимание прежде всего на локацию - к примеру, находится ли объект в транспортной доступности, в районе плотной застройки, в отдаленности от супермаркетов-конкурентов, на активных пешеходных тропах и т.д. И если ваша первоначальная ставка была только на существующего арендатора, то вы рискуете не только не найти быстро покупателя за ту же цену, но и с трудом подыскать нового арендатора.

С большой осторожностью стоит рассматривать подвалы и цокольные этажи - в них не смогут разместиться многие лицензируемые виды бизнеса, поэтому большую часть потенциальных арендаторов нужно будет исключить изначально. Именно поэтому эти объекты стоят гораздо меньше и не являются ликвидными.

Вывод: Готовый арендный бизнес можно приобретать только в случае одновременного наличия 2-х важных факторов: высоколиквидный объект недвижимости + надежный арендатор.

Во всех других случаях лучше рассмотреть вариант покупки объекта с высокой ликвидностью и самостоятельный поиск арендатора в дальнейшем. Открыть/Комментировать

2021-09-08 06:01:53 ​​Налоги физлица и ИП с продажи жилья, сдававшегося в аренду

Как известно, при продаже жилья есть налогооблагаемый период в 3 или 5 лет (в зависимости от оснований его приобретения), по истечении которого НДФЛ платить не надо. Но есть некоторые исключения для общего правила, связанные с регулированием продажи жилья, ранее сдававшегося в аренду.

В данной статье речь пойдет исключительно о жилой недвижимости.

Продажа жилья, сдаваемого в аренду физлицом без статуса ИП, до 31 декабря 2018 г.

Жилье, которое сдавалось в аренду (хоть 1 раз и на короткий срок), при продаже было лишено возможности применения льгот по уменьшению доходов на расходы при его покупке, а также применения вычета в 1 миллион руб. Ставка 13% применялась к полной цене его продажи.

То есть фактически сложилась ситуация, когда показывать доходы от аренды жилья было не выгодно - впоследствии можно было лишиться всех льгот. Таким образом, выигрывали арендодатели, сдававшие жилье "в черную" - они не только не платили налоги с аренды, но и сохраняли все преимущества при продаже.

Продажа жилья, сдаваемого в аренду физлицом без статуса ИП, с 01 января 2019 г.

Ситуация изменилась с принятием поправок в Налоговый кодекс. Их целью стало выведение из тени арендодателей, которые не декларировали свои доходы, опасаясь большой налоговой нагрузки при продаже жилья.

Теперь стало возможным продать сдававшееся в аренду жилье после 3/5 лет владения без уплаты НДФЛ, а в случае продажи ранее этих сроков - применить налоговый вычет или уменьшить доход на сумму расходов по его приобретению.

С продажей жилья, сдаваемым в аренду от имени ИП, все не так однозначно

Во-первых, на ИП не распространяются правила, описанные выше, и значение будут иметь совокупность деталей, позволяющих ФНС определить, кто именно продает жилье - физлицо или ИП. Каждый конкретный случай по сути будет уникальным по ряду причин, поскольку человек может осуществлять предпринимательскую деятельность в качестве ИП, но также заключать договоры и как физлицо. Поэтому разграничить доход от продажи имущества ИП от физлица иногда чрезвычайно сложно.

К важным деталям относятся, к примеру:

- Наличие/отсутствие в списке видов деятельности ИП ОКВЭД 68.1 "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества" (В одном из писем Минфина указано: "Доходы от деятельности, подпадающей под виды деятельности, указанные индивидуальным предпринимателем в ЕГРИП, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности").

- Как приобреталось и продавалось жилье - фигурирует ли в подписанных документах ИП или просто физлицо.

- Сдавалось ли жилье в аренду от имени ИП или от имени физлица (Цитата из письма Минфина: "Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже квартиры в случае, если данная квартира не использовалась им в предпринимательской деятельности, в том числе если сдача в аренду данной квартиры производилась вне рамок осуществления предпринимательской деятельности").

- Продал ли ИП свою квартиру, в которой проживал. Открыть/Комментировать