#прожилье В российской политической традиции принято уделять | Шумпетер не одобрит
#прожилье
В российской политической традиции принято уделять повышенное внимание так называемым «вводам жилья». Если они растут - то, стало быть, все в стране колосится, а отрасль - успешно справляется с вызовами времени. А вот если падают, то непорядок и кадровые выводы. И поэтому их внимательно считают и, для пущей надёжности, пересчитывают. А потом пишут отчеты и выпускают пресс-релизы о проделанной работе.
Вместе с тем, с экономической точки зрения, ввод жилья - это в целом неинтересная и бесполезная метрика. По крайней мере, для целей принятия решений. Все самое важное в экономике к моменту ввода жилья уже давно произошло - решение застройщика о запуске проекта принято, строительные работы выполнены, арматура куплена, добавленная стоимость создана, ВВП вырос, квартиры проданы. В общем, анализ «вводов» - это что-то из разряда вскрытия в медицине. Можно многое узнать - как жил пациент, был ли он хорошим человеком, от чего умер, да и вообще любопытно - какие там у него внутри запчасти. Но вот вылечить уже не получится. Вот также и с «вводами жилья».
Куда более полезными являются следующие два индикатора рынка жилищного строительства:
Соотношение продаж строящегося жилья и запуска новых проектов (наши заокеанские друзья называют это “new home sales vs housing starts”)
Соотношение запуска новых проектов и ввода в эксплуатацию (housing starts vs housing completions).
С расчетом первого показателя есть проблема - Росреестр публикует только часть необходимых данных и мы видим только количество заключённых ДДУ и то - раз в год. А продажу квартир в новостройках после ввода в эксплуатацию вообще не видим (хотя, информированные источники говорят что таких квартир не осталось и все давно продано). А вот второй показатель мы посчитали на данных наш.дом.рф - на графике внизу. Несколько комментариев и выводов:
С начала 2020 года запущено на 30% меньше проектов, чем введено в эксплуатацию - 35.3 и 50.8 млн метров жилья соответственно;
Для того, чтобы до конца года «перегретый» первичный рынок вернулся в «зелёную» зону, коэффициент «запуск/ввод» должен держаться на уровне 150% до конца года. Это позволило бы увеличить объём строящегося жилья с текущих 92.0 до 116.1 млн метров. Но этого даже близко не наблюдается.
Разумным решением в такой ситуации является прекращение стимулирования спроса и масштабная поддержка предложения, стимулирующая запуск новых проектов - субсидирование процентной ставки по кредитам застройщикам, снижение барьеров для запуска новых проектов. Но события, к сожалению, пока развиваются в противоположном направлении.
Есть и хорошие новости - похоже что рентабельность в жилищном строительстве продолжит бить рекорды ещё пару лет. И лендлордам тоже хорошо - стоимость земельных участков под застройку довольно быстро растёт в цене. Плохо только налогоплательщикам и покупателям, но это дело житейское.
PS - в ближайшие пару дней проанализируем - как соотносится запуск новых проектов и ввод жилья в разрезе регионов, различных типов населённых пунктов и групп застройщиков. Ну и развеем пару популярных мифов, конечно же.
Stay tuned!
