Как купить маленькой дочери квартиру в ипотеку двум разведенны | Финансы с Алексеем Родиным. Официальный канал

Как купить маленькой дочери квартиру в ипотеку двум разведенным родителям?

Увидел этот вопрос в соцсетях.

Задача - взять ипотеку на двоих.
А в этом сложность. Семьи-то уже нет.
По факту, бывшие супруги для банка посторонние люди.

Посчитаем?

Предположим, мы берём студию за 7 млн.
Первоначальный взнос 1,1 млн.
Ежемесячный платеж 46.800
На 25 лет.
Статистически через 25 лет квартира будет стоить 37,9 млн
Вопрос как это всё оформить.
Ладно, оформили.
Также студию эти годы мы будем сдавать.
Такую студию можно сдать за 25.000/месяц
Минус 13% НДФЛ.
21.750 руб доход, который идёт в счёт платежей по ипотеке.
Значит, доплата из кармана 25.050 руб ежемесячно.
Я не посчитал расходы на ежегодное страхование квартиры, на косметические ремонты и вынужденные простои. В таком случае картина будет вообще удручающая.
⠀
А можно подумать вот над таким выходом:
Ребёнку открывается брокерский счёт.
Да, я против счёта непосредственно на ребёнка, но в данном случае это выход.
Почему против брокерского счёта на имя ребёнка?
Большие сложности: пока дочь не вырастит, продать активы при необходимости - это целый квест и танцы с бубнами вокруг Марь Ванны из опеки.
Но мы активы и не будем продавать.
Будем брать то, что имеет риск не больше недвижимости.

Первоначальный взнос 1,1 млн.
Ежемесячные пополнения 25.050 руб.
Покупаем облигации федерального займа.
(Доходность в расчётах я взял 8%. Эта цифра актуальна для стабильного времени. Сейчас доходность к погашению долгосрочных ОФЗ выше 10%.
Расчёты делаю специально в консервативном ключе, чтобы убрать возможность сомнений).
Купоны реинвестируем, то есть, на них тоже покупаем облигации.
Я не беру в расчёт, что сейчас долгосрочные облигации продаются с дисконтом 20%. Это будет такой неучтённый бонус у нас.
Что в итоге?
Через 25 лет накопится капитал в размере 41,5 млн рублей.
НДФЛа не будет - применим льготу на долгосрочное владение ценными бумагами.
Капитал будет ликвидным.
Повзрослевшая дочь сама купит, что захочет.
Не обязательно студию в Москве.
Возможно, она решит открыть бизнес, уехать учиться в Европу, купить дом в Азии…
Это будет её выбор.

Я не против недвижимости.
Я фанат калькуляторов и здравого смысла.

Вам что ближе, студия в ипотеку или портфель ОФЗ?