Прошедшая на днях беседа с несколькими людьми из мира недвижим | Нетипичный Риэлтор 👨💻
Прошедшая на днях беседа с несколькими людьми из мира недвижимости и ипотеки, показала, что определенно стоит подумать о том, что ждет этот рынок в следующем году. Погнали!
Коррекция будет, как бы этому не противились главы риэлторских агентств и застройщики. Все прекрасно видят, что с рынка уходит покупатель, даже ипотечный - показатели по выдаче падают второй месяц подряд. С такими ставками по кредиту возможности прикупить квартирку будут просто таять на глазах.
Ставка по новостройкам в 7-7,7% по ЦБ - это забавно, но это тоже исчезнет. Прикол в том, что льготная программа по новостройкам сейчас работает только в регионах и удерживает их на текущих уровнях цен. Определенно там стоит ждать всплеска под конец ее работы, но впоследствии ставка без программ банков поднимется до уровней вторички и рефинансирования.
Текущая средняя ставка по вторичке в 9,3% годовых, новостройкам около 9% и рефинансированию в 9,2% - это не предел. Прогнозы по заседанию 17 числа сходятся на том, что минимальным повышением будет 0,75%, до 8,25%. Рынок закладывает ставку в следующем году на уровне 9,5%. Следовательно, средняя ставка по ТОП-15 банков в следующем году поднимется до 11%. Вместе с этим банки будут пересматривать общие программы с девелоперами, которые по крайней мере сейчас дают возможность взять кредит под 6-7-8% годовых. И тоже в сторону роста.
Начнется период, когда банковский баланс будет активно пополняться ипотечным жильем. Рефинансировать кредиты будет невыгодно, останется просто отдать ключи. На этой почве и на том, что поднимутся ставки вместе с минимумом покупателей на рынке, ценник на вторичку может потерять до 7% от текущих значений, а диапазон коррекции на год будет в районе 5-10%.
Теоретически может произойти слом парадигмы у пассивных инвесторов. Уже сейчас все больше людей обращает внимание на доходность коммерческой недвижимости и ЗПИФов с прозрачной структурой. Напомним, что текущая доходность от сдачи квартиры в долгосрочную аренду - около нуля. Старые дома перестанут дорожать, как в последние два года, после эскроу и пандемии, кадастровая стоимость вместе с налогами вырастет, стоимость ремонта вырастет, плата за ЖКУ вырастет, а арендный поток - вряд ли, так как ну нету денег у людей, там могут быть только сезонные всплески. В это же время регистрируется огромный спрос на склады, а вместе с ними - на небольшие офисы и коммерческие помещения на первых этажах. Это стоит иметь ввиду.
На месте дольщиков, которым задержали срок сдачи дома из-за пандемии (Правительство дало отсрочку на 9 месяцев, и за период с апреля 2020-ого по январь 2021-ого истец не может получить компенсацию за просрочку), мы бы проверили сроки депонирования средств на эскроу-счетах. Может получиться так, что комплекс вовремя сдан не будет, а вам вместо ключей отдадут деньги, которые вы платили за новостройку. Только сумма будет раза в полтора меньше, чем ее текущая стоимость.
Начнется вооруженный замес - недвижка рухнет. Вся. После ипотечного кризиса и войны в Грузии квадрат в Москве просел на 30%. После Крыма и Донбасса цены в Москве упали на 20-25%. В долларах жилье сейчас стоит столько же, сколько в 2015 году. Или в 2006. Но лучше пусть будут высокими.
P.S.: Такие дела. Год будет интересным. Не факт, что лучше, чем этот, но интереснее точно!
