Что будет, если забыть про структуру продаж? Аналитика и выводы будут некорректными.
Наглядный пример – вчерашняя новость Росреестра о снижении цен в новостройках Москвы. Это был их вывод, на основании лишь динамики среднего чека (стоимости лота в ДДУ).
Но если посмотреть структуру продаж – картина заиграет иначе.
Оказывается дело просто в перераспределении спроса в пользу небольших квартир и проектов масс-сегмента.
Делимся структурой продаж за 5 лет (см. скрин):
С 2022 г. спрос резко сместился в сторону проектов Эконом и Комфорт классов.
Доля масс-сегмента в объёме продаж достигла 74%. При том, что 4 года она держалась на уровне 55%.
С ростом цен, платёжеспособного спроса хватает лишь на лоты меньшей площади.
Так, доля студий в структуре продаж в 2022 г. достигла 16-18%. Это в 2 раза больше средних уровней прошлых лет.
Совокупно же, доля студий и 1-комн. лотов достигла 50%. Казалось бы, небольшое изменение среднего уровня в 45% прошлых лет. Однако, важно учитывать, что последний год, распределение комнатности всё больше запутывается.
Например, застройщики стали часто называть 2-комнатными лоты с одной спальней и кухней-гостиной (Евро-2). Фактически это 1-комн.
А значит реальная доля «малокомнатных» уже может достигать 60–65 %.
@pulsprodajru
