Считать ли своё жильё частью портфеля? Недвижимость это оди | PRO инвестиции
Считать ли своё жильё частью портфеля?
Недвижимость это один из видов инвестиционных активов. У некоторых инвесторов возникает вопрос, можно ли своё основное жильё (квартиру или дом, используемые для проживания) считать частью инвестиционного портфеля. Ответ: «Нет, потому что основное жильё — не инвестиция».
Это во многом связано с проблемами, присущим отдельным объектам недвижимости. Вот как это объяснено в книге Ларри Суидроу и Джареда Кизера The only guide to alternative investments you'll ever need:
Квартира или дом, где вы живёте, это одиночный, концентрированный актив, расположенный в конкретном месте. У него нет географической диверсификации, что повышает риск.
Цены жилья могут сильно зависеть от состояния экономики в этом городе или регионе. Если доход владельца недвижимости зависит от той же отрасли, проблемы которой могут привести к падению цены жилья, то домовладелец может оказаться в печальной ситуации: доходы упадут, а выгодно продать жильё не получится.
Отдельная квартира или дом — не больший представитель рынка недвижимости, чем акция отдельной компании — представитель всего рынка акций. Рынок недвижимости может расти, конкретная квартира или дом могут дешеветь.
Ребалансировать портфель из акций, облигаций, золота, вкладов легко. Ребалансировать портфель с нефинансовыми активами типа квартиры гораздо сложнее: нельзя докупить или продать небольшую часть квартиры.
Вот ещё пара аргументов против идеи считать основное жильё инвестицией или частью портфеля:
Рик Ферри в книге «Всё о распределении активов» пишет, что основная функция квартиры или дома — жить в них. Жильё это предмет потребления, а изменение цены жилья не имеет прямого отношения к этой функции. Воспринимать своё жильё как часть инвестиционного портфеля значит создать себе проблемы с оценкой стоимости портфеля и его ребалансировкой.
Уильям Бернстайн в «Манифесте инвестора» напоминает, что вложение денег подразумевает отказ от потребления в настоящем ради потребления в будущем. Если недвижимость куплена, чтобы в ней жить, то это потребление в настоящем, то есть не инвестиция.
Суидроу и Кизер рекомендуют учитывать своё основное жильё как часть всего капитала, но не как финансовый актив. Я считаю это оптимальным подходом.
Другими словами, основное жильё не стоит считать вложением в рынок недвижимости и вообще частью инвестиционного портфеля — это просто дорогостоящее имущество.
А что, если вы планируете купить новое жильё, продав старое и добавив деньги? В такой ситуации из цены нового жилья следует вычесть цену, за которую реально продать старое, а ту сумму, которой не хватает, копить. Например, если вы хотите купить квартиру за 5 млн руб., а уже имеющуюся можете продать за 3,5 млн руб., остаётся накопить 1,5 млн руб.
Какие виды активов включить в портфель для достижения этой цели, зависит от вашего горизонта инвестирования, пожеланий по доходности и риску, доступных вам инструментов. В любом случае, основное жильё не должно считаться частью портфеля — это имущество, которым вы пользуетесь, и всё.
См. также Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы
