ОДНОСТОРОНЕЕ РАСТОРЖЕНИЕ КРАТКОСРОЧНОГО НАЙМА В начале июня К | ДОРОГА К ДОМУ

ОДНОСТОРОНЕЕ РАСТОРЖЕНИЕ КРАТКОСРОЧНОГО НАЙМА

В начале июня Конституционный суд РФ вынес постановление по важной теме, но не доходили руки глаза прочитать его.
И вот в июле ко мне обратились за помощью сдать квартиру.
Вот и повод

​Предистория:
Т. снимала квартиру. Нарушила сроки внесения платежа. Собственник ​ расторг договор найма в одностороннем порядке и потребовал освободить квартиру. Т. пошла в суд доказывать, что решение собственника незаконное, он должен расторгать договор через суд, условие в договоре не соответствует второму абзацу п. 2 ст. 687 ГК РФ - расторжение договора по требованию наймодателя в судебном порядке в случае нарушения оплаты нанимателем.
Суды отказали в защите, указав что наймодатель вправе расторгать краткосрочный договор найма в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором. Верховный суд отказал Т. в рассмотрении жалобы.

После небольшого вступления, на 6 странице КС обозначил проблематику в судах. ​

В судебной практике сложилось два направления.

Первое: норма диспозитивная. По принципу свободы договора в договоре можно установить право на односторонний отказ от договора не только нанимателя, но и наймодателя, при нарушении его нанимателем. Именно на это ориентировались суды в деле Т.

Второе: норма императивная, нельзя в договоре указывать иначе, чем положения закона, такие положения договора будут ничтожны.

Суд обозначил при каких условиях норма носит императивный характер (прямой запрет, интересы третьих лиц, публичные интересы, как цель - защита одной из сторон договора как более слабой) и сделал вывод, что абзац второй п. 2 ст. 687 ГК РФ не имеет прямого указания на императивность содержащейся в нем нормы.​

Правовая модель краткосрочного найма не предопределяет ту или иную сторону как на заведомо сильную или слабую.
В таком договоре наймодатель способен оказаться стороной, чьи интересы не будут эффективно защищены, если допускать только расторжение в судебном порядке.
Наймодатель, продолжая быть связанным договором, будет нести финансовые потери не в соответствии с правомерным ожиданием результата от договора, это может приводить к непропорциональному ограничению прав наймодателя. При применении судебного порядка срок расторжения договора может стать сопоставимым со сроком самого найма или превысить его.

Потому абзац второй п. 2 ст. 687 ГК РФ необходимо интерпретировать в связке с принципом добросовестности и в нормативном единстве с п.4 ст. 450.1 ГК РФ о том, что сторона, которой законом или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законом или договором.

Совет наймодателю:
обязательно вносить в договор краткосрочного найма условие про односторонний отказ от договора по инициативе наймодателя в случае нарушения сроков оплаты – это законно и эффективно.

Обращаю внимание, что КС РФ обозначил, что основания для расторжения должны быть прописаны однозначно и недвусмысленно, обстоятельства ​ должны позволять верифицировать их наступление. Также они должны​ существенным образом затрагивать интересы наймодателя.​

Нарушение срока внесения платы ​ – это существенное допустимое условие как основание для расторжения.

На мой взгляд, также существенными будут условия:
- использовать квартиру по назначению – для проживания (а не для пошива парашютов, под прачечную или химчистку),
- не сдавать в субаренду.

Какие еще, на ваш взгляд, существенные основания для расторжения по инициативе наймодателя?​