7-9% годовых с инвестиционной квартиры с растущей капитализаци | Максим Чернов

7-9% годовых с инвестиционной квартиры с растущей капитализацией

Рассказываю, как выбирал недвижимость в Тайланде

Изначально я задумался о покупке летом этого года. Идея была в том, чтобы купить квартиру, вложив свободные деньги, пока курс рубля высокий. Плюс распределить риски (у меня есть фондовый рынок и крипта).

Недвижимость я хотел такую, которая будет
а) легко сдаваться
б) приносить пассивный доход
в) постоянно дорожать.

Ну и дополнительно было бы круто иметь жилье, в котором мы бы сами хотели пару недель в году проводить. Соответственно, должно быть место, которое недалеко от Сингапура и которое мы любим Так, перебрав несколько стран, я выбрал Тайланд. А конкертно Пхукет – одно из самых популярных туристоических мест в Азии с аэропортом-хабом, с которым есть прямые рейсы из большинства городов мира.

Перед тем, как лететь на Пхукет лично смотреть локации и объекты, я пообщался с десятком знакомых в теме недвижимостьи. Выяснял риски, инвест. возможности, состояние рынка, брал контакты людей, которые покупали недвижку на Пхукете.

В итоге, я по рекомендациям выбрал одного агента, который продает объекты разных застройщиков по всему острову.

….

По прилету я целых 2 дня провел, физически катаясь по разным стройкам, офисам продаж и готовым объектам.

Кроме самой квартиры мне нужно было выбрать локацию, чтобы там
а) был классический туристический поток краткосрочников
б) жили те, кто приехал в Тай на несколько месяцев или вообще переехал
в) мне самому нравился район.

В итоге остановился на пляже Банг Тао. Это самый цивильный район Пхукета, местами напоминает Сингапур, большая концентрация людей из разных стран, 20 минут от классного международного аэропорта.

По застройщику и управляющей компании мне было важно, чтобы у первого были успешные кейсы в недвижимости, а вторая была глобальным известным брендом. Так риски "недостроя" и "несдачи" сводятся почти к 0.

Забегая вперед, объект, который я выбрал строится ребятами, которые 20 лет занимаются недвижимостью (готовность моего кондоминиума - 75%), а управляющая компания, которая будет сдавать мою квартиру, – это Best Western (основана в 1946 году, 4700 отелей по всему миру).

Поездив по разным объектам Пхукета, я понял одну проблему местного рынка – это качество стройки. В большинстве объектов по цене $100-300 тыс (это был мой бюджет) качество материалов, отделка, высота потолков – всё очень базовое. И не то, чтобы мне супер принципиально, какие краны и унитазы будут в жилье, которое большую часть времени будет сдаваться,

НО

1) такая явная экономия на материалах ведет к удорожанию обслуживания жилья впоследствии

2) если я ориентируюсь на сдачу, то надо, чтобы клиенты полюбили жилье, прикипели в нему и хотели возвращаться

И я нашел один объект, который по качеству сильно отличается в лучшую сторону от того, что строят на Пхукете (в сегменте $100-300к) – эко-кондо Layan Green Park.

Он сразу попал у меня в шорт-лист. По нему всё было идеально, кроме того, что сначала были сомнения по локации. До северной части пляжа Багк Тао 700 метров, нужно метров 150 идти вдоль дороги.

Я сделал две вещи:

Во-первых, сам ногами как потенциальный турист прошел от объекта до моря. Оказалось норм – дорога второстепенная, идти близко.

Во-вторых, загуглил, есть ли рядом большие известные отели, так как они-то умеют выбирать топовые локации. Нашел Anantara и Angsan, это глобальные премиальные сетки. Так что с расположением тоже все ок.

Итак, всё сошлось, место классное, объект офигенный. Теперь выбор самой квартиры.

….

Вот, что я взял:

1-спальную квартиру площадью 45,4 кв м, 2-й этаж (для сдачи – самое выгодное), вид на бассейн. Фото и видео объекта – в этом посте

Инвестиции: стандартный прайс был $180,000 (6,356,000 бат). Я взял еще со скидкой. Плюс ребята догружают кучу бонусов при покупке (консьерж-сервис, встреча в аэропорту, баллы на скидки на Пхукете)

Базово у них цены начинаются со $116,000 на студии 30 кв м. Но я решил взять односпальную, так как для сдачи – это самый ходовой размер, так как подходит и для пар, и для семей с 1-2 детьми.