InvestBuffett 📈

2021-11-15 09:17:36 Сегежа – за счет чего вырастет бизнес этой компании в 2-3 раза?

Стоит ли верить в лесную отрасль, учитывая сокращение использования бумаги в печати, а также то, что в России пока не возникла по-настоящему крупная компания лесной отрасли сопоставимая по размеру с крупными компаниями в США и Финляндии? Почему планы Сегежи увеличить производство в 2-3 раза за 3-5 лет выглядят вполне реальными?

Стоит сразу сказать, что есть два абсолютно разных вида продукции – обычная целлюлоза и с длинными волокнами. Также если собирают макулатуру, то она разделяется на два разных вида – бумага и картон. Как думаете почему и что стоит дороже? Дороже стоит целлюлоза с длинным волокном, а 1 кг картона почти в 2 раза дороже обычной макулатуры. Ведь целлюлоза с длинным волокном и картон делаются из дерева хвойных пород. Почему? Потому что прочность второго вида волокна и древесины в несколько раз выше. Например, бумажный пакет из Икеа или Пятерочки сделан конечно же из дерева хвойных пород и способен выдерживать 7-20 кг, а не 1 кг если бы он был бы сделан из обычной древесины. И тоже самое верно в отношении пиломатериалов из хвойных пород, которые стоят дороже. Но дело не только в разнице цен сейчас, а также перспективах и спросе в будущем.

Обычная целлюлоза производится во многих странах, например, в Бразилии, где много такого леса. Из неё делается обычная бумага (спрос на которую в будущем скорее будет падать, всё больше читают электронные книги/газеты и переходят на электронный документооборот), туалетная бумага, полотенца и т.д. Это очень конкурентный рынок и сильное повышение цен не ожидается.

А где в основном добывается хвойная древесина? В США/Канада, Скандинавии, России и Китае. США/Канада потребляет всё, что сами производят. Китай потребляет больше, чем производит. Весь остальной мир, включая огромный Китай, Индию и Латинскую Америку, потребляет все что способны дать Скандинавия и Россия. При этом скандинавские страны уже используют на 90% площади своего леса и увеличивать производство не могут. И остается только огромная площадь лесов России (50% от хвойных лесов в мире), которые мало используются, и в которой до настоящего момента не было по-настоящему крупной компании.

За счет чего растет спрос на продукцию именно из хвойного леса:
Экологические тренды побуждающие многие страны и компании заменять упаковку из пластика на бумажную упаковку.
Развитие онлайн-торговли, для которой нужно больше упаковки, чем при покупках в оффлайн-магазинах.
Увеличение населения и рост благосостояния населения в странах Азии повышают потребление упаковки и мешков.

Удовлетворить данный растущий спрос может только Россия и только крупные компании. Почему только крупные:
Только они могут достигать высокой вертикальной интеграции с низкой себестоимостью.
Только они могут достигать большой горизонтальной интеграции – основная часть дерева идет на пиломатериалы, верхушка и ветки на целлюлозу, кора – на производство энергии.
Стоимость любого крупного ЦБК - от 1 мрлд долл. Сегежа планирует построить еще 2 ЦБК – один уже строится в Карелии, другой планируется в Сибири. Позволить себе такие крупные инвестиции и получить банковское финансирование могут немногие.
С 2022 года запрещен экспорт из России необработанной древесины, чем как раз занимались небольшие компании.

В результате Сегежа имеет уже сейчас в 5 раз больше хвойную лесосеку, чем более крупные конкуренты в ЕС, платит около 4% дивидендной доходности и имеет планы достижения роста выручки и прибыли на 30% в год. Но не стоит ожидать мгновенной прибыли, стоимость акций волатильна, можно быть уверенным только в долгосрочном росте.

Изначально я начал набирать данные акции в свой портфель полгода назад, постепенно присматриваясь к Сегеже, достиг уже 1,2% от стоимости портфеля, планирую около 2% в портфеле в ближайший год. Открыть/Комментировать

2021-11-08 09:08:14 Как будут арендовать или сдавать в аренду недвижимость?

Новый тренд этого рынка – не просто дать площадку для размещения объявления, а сдать в аренду недвижимость за собственника. Что делает риэлтор? Размещает объявления, показывает квартиру, составляет договор, получает свою комиссию 50-100% от месячной аренды и пропадает. В итоге жильцу нужно за раз выложить 250-300% месячной оплаты: оплата аренды за 1 мес., депозит, 50-100% комиссию риэлтору. При этом жилец тоже рискует – а вдруг это мошенники, а вернут ли ему депозит если даже все будет ок и мн. др. Очевидно в идеале нужен какой-то посредник между владельцем и жильцом, которому оба доверяют.

Вот вам совершенно новый подход, где жильцу с меньшими рисками нужно выложит не 300% сразу, а только 100-150%:

ПИК аренда. Размещают камеры и кодовый замок, проводят дистанционный показ квартир в любое время суток, продвигают квартиру платными объявлениями на всех площадках и в итоге сдают дороже рынка за счет отсутствия депозита (вместо этого предлагают собственнику страховку 4% в месяц), договоры подписываются электронными подписями. В итоге собственник сдает дороже, чем сдал бы риэлтор, страховку по сути платит кто снимает, собственник получает бонус - страхование до 1 млн от заливов, пожаров и пр., задержек оплаты и ущерба жильца. И самое главное ПИК не пропадает, а ведет весь срок аренды, если задержали оплату или другие проблемы – разбирается ПИК аренда и даже покрывает ущерб.

Яндекс аренда. Полгода назад скопировали подход ПИК аренды, единственно нет пока электронного договора. Но предлагают фишку – готовы платить с 1 дня сумму аренды пока ищут жильцов.

сдать с гарантией от ЦИАН. Повторить подход ПИКа и Яндекса с камерами, полным ведением процесса аренды пока не могут, но ввели недавно услугу страховки с продвижением объявления вместо депозита.

Кто захватит этот рынок и на этом заработает?

ЦИАН – сильный игрок с не такими большими ресурсами. Могут предложить более сложные услуги типа безопасных расчетов только в партнерстве с другими банками. Сейчас 3 млн объявлений? Ок, но в будущем не будет значительно больше. Если сейчас они не прибыльны, то оправдать стоимость в 1 млрд долл в будущем тоже будет непросто. В их IPO не участвовал и покупать их акции не буду.

Яндекс – сильный конкурент, но монетизировать все эти сервисы, чтобы получать прибыль и делиться ей с акционерами, не могут. Тем более, что даже на уровень популярности ДомКлика пока не тянут.

А вот акции Сбера, ПИКа и частично ВТБ мне намного интереснее. Понятно, что все эти сервисы – не их основной бизнес. Но тесная связь с их основным бизнесом (в случае Сбер и ВТБ – 70% рынка ипотеки, а ПИК – самый крупный девелопер) позволяет им очень быстро захватывать этот рынок не просто в виде количества объявлений на сайте и чека 1000 руб с 10% платных объявлений, а в виде реальных сложных услуг и чека 10-50 тыс руб. с продажи/покупки недвижимости, в случае ПИК аренды – 50% комиссия за первый месяц и 4-6% каждый месяц в дальнейшем. Сбер, ВТБ и ПИК уже прибыльны в этом направлении бизнеса в отличии от их конкурентов, которые не имеют таких сильных изначальных позиций. Открыть/Комментировать

2021-11-08 09:07:16 Как будут покупать и арендовать недвижимость в будущем? И акции каких компаний смогут от этого вырасти – ЦИАН, Сбер, ВТБ, Яндекс, ПИК?

В пятницу ЦИАН разместил акции и был оценен в 1 млрд долл. В связи с этим интересно проанализировать, как развивается рынок услуг продажи/аренды недвижимости и кто сможет на этом рынке заработать.

Стоит сразу сказать, что речь идет непросто про сайты объявлений о продаже/аренде недвижимости. На этом много не заработаешь. Легко посчитать – максимум 3 млн объявлений о продаже/аренды недвижимости, из них пусть 10% - платные со средним чеком 1000 руб. (это не только Москва). Итого максимальная выручка за год – 30 млрд руб. Если пытаться выжать с владельцев недвижимости больше – клиенты будут уходить на другие сайты. Выбор есть - Авито, ЦИАН, ДомКлик, Яндекс.Недвижимость, Метр квадратный ВТБ.
Речь идет про то, что сайты пытаются предложить более сложные услуги – сервис безопасных расчетов, защита сделки (страхование рисков покупки недвижимости), сервис аренды недвижимости и др.
Раньше весь этот рынок принадлежал риэлторам и агентствам недвижимости. Но очевидно, что риэлторы если не уйдут в прошлое, то, как минимум, значительно отдадут этот рынок действительно крупным игрокам, которые оказывают услуги совершенном новым образом. Сейчас объясню почему.

Как купить/продать недвижимость?

Если вы покупаете недвижимость зачем обращаетесь к риэлтору? Подобрать подходящие квартиры на сайтах Авито, ЦИАН, ДомКлик может любой. Но обращаются к риэлтору, так как покупка на вторичном рынке связана со многими рисками и юридическими вопросами. Есть даже риски, от которых на 100% не защитит никакая проверка. Пару примеров.

Купили недвижимость у человека, который получил в наследство квартиру? Всё чисто и законно. Однако спустя время другой наследник оспорил наследство этого продавца и выиграл суд. Вы добросовестный покупатель? Отлично, однако вы обязаны будете вернуть квартиру и судиться с продавцом, возвращая свои деньги, а то, что недвижимость выросла в цене за это время, никто не компенсирует.
Другой пример – купили квартиру, которая была в собственности более 20 лет? Отлично, однако после оформления сделки продавец подал на банкротство, и кредиторы оспорили недавнюю сделку продажи квартиру, если выиграют – вы возвращаете квартиру и вступаете в очередь кредиторов. Подобных ситуаций можно привести много.

Вопрос – защищают ли риэлторы от этих рисков? Короткий ответ – нет. Они только снижают риски, проверяя документы, продавцов и составляя договор.

Кто может защитить от этих рисков? Для этого и появились услуги безопасных расчетов и защиты сделки ДомКлик Сбера и М2 ВТБ. По сути, заплатив 25 тыс руб. ВТБ или 30 тыс Сберу вы купите не только проверку типа риэлтора, но и страховку возмещения полной стоимости недвижимости в случае юридических проблем. А риэлтор? Если вы потеряли купленную квартиру он возместит вам ущерб 10 млн руб.? Конечно нет, он просто проверял документы насколько мог и ничего не гарантирует, даже судиться помогать не будет.

Поэтому долгосрочно на мой взгляд на этом рынке выиграет даже не ЦИАН и Авито, а ДомКлик и М2 ВТБ. Тем более они предлагают также услугу безопасной сделки (составление договора, подача электронно документов в Росреестр, сервис безопасных безналичных расчетов), которая стоит 10 тыс ВТБ и 25-35 тыс Сбер. ЦИАН пытается сделать что-то подобное в партнерстве с Тинькофф, но пока только для риэлтеров. Конечно доверия в таких крупных сделках, как покупка недвижимости, к Сберу и ВТБ намного больше.
И мне, конечно, совсем непонятно зачем платить риэлтору за проверку документов и составление договора 100-300 тыс руб. вместо того, чтобы заплатить ВТБ или Сберу 30 тыс не только за проверку, но и за гарантию сделки с покрытием ущерба, что не дает ни один риэлтор.

А если нужно продать недвижимость с простым ремонтом (так как за элитный ремонт и мебель не доплачивают), то сначала проверьте сколько дает ПИК брокер. Часто они дадут примерно рыночную цену, а если отнимите оплату риэлтора, то даже сэкономите и получите деньги намного быстрее, чем продаст риэлтор. Открыть/Комментировать

2021-11-02 11:46:35 ПИК получил контракты на 2 трлн руб. по программе реновации в Москве.

Для выполнения работ по программе реновации, стартовавшей в 2017-м, власти Москвы заключили контракты более чем на ₽6 трлн. Больше всего заказов получила группа ПИК — она построит дома почти на ₽2 трлн.

Почти 90% всех подрядов распределено в 2021 году.

Треть всех подрядов досталась структурам группы ПИК, крупнейшего жилищного девелопера в России. Общая сумма контрактов, где ПИК или является единственным победителем, или выступает в консорциуме с другими застройщиками, превысила 1,99 трлн руб. Консолидированная выручка группы ПИК за 2020 год составила 380 млрд руб., то есть объем полученных контрактов соответствует текущей выручке группы за пять предыдущих лет.

В своих материалах для инвесторов ПИК указал, что уровень чистой маржи от генподрядов составляет 10%. Таким образом, на подрядах от Фонда реновации при такой заявленной маржинальности ПИК может заработать около 199 млрд руб. Но это только начало. Открыть/Комментировать

2021-11-01 09:52:51 Какую динамику показал рынок недвижимости в октябре? И как это скажется на акциях ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон?

С июля месяца некоторые ждут падения цен на рынке недвижимости. Видя динамику дальнейшего роста цен на 1% в месяц с июля по сентябрь, кто-то ждал, что тенденция должна измениться в октябре. Октябрь закончился и появились первые данные ЦИАНа о динамике цен на недвижимость в октябре. Как вы думаете упали цены или продолжилась динамика 1% в месяц? Ответ следующий - в Москве цены на новостройки выросли в октябре на 3%, в Санкт-Петербурге на 2%. Давайте разбираться что происходит.

Может быть девелоперы искусственно завышают цены и у них растут запасы готовых квартир?

Давайте посмотрим, как изменились запасы готовых непроданных квартир у крупнейших девелоперов:

1. Группа ПИК – 24 квартиры (63 квартиры месяц назад, 112 квартир 2,5 мес. назад)
2. Самолет - 10 квартир (19 квартир в Москве и Спб месяц назад)
3. ЛСР – 240 квартир (было 204 квартир месяц назад, 229 квартир 2,5 мес. назад)
4. ГК ФСК – 224 квартир (было 253 и 317 квартир соответственно)
5. INGRAD – 95 квартир (было 127 и 149 квартир соответственно)
6. ГК Гранель – 78 квартир (было 92 и 214 квартир соответственно)
7. Эталон – 255 квартир (было 200 квартир месяц назад)

Если ориентироваться на лидеров по объему строительства в эконом сегменте (ПИК и Самолет), то виден еще больший дефицит готовых квартир. У ПИК из 19000 продающихся квартир только 24 готовые квартиры, которые можно увидеть и купить сейчас. Всё остальное в процессе строительства и в основном с вводом в 2023 году. Я даже специально смотрел как покупались квартиры в одном проекте около м. Домодедово в течение этого месяца – было 5 готовых квартир на 1 этаже. Как то неудачно ПИК сделал в данном проекте квартиры именно на 1 этаже вместо коммерческой недвижимости и их не очень хотели покупать. Но в течение этого месяца все эти квартиры на 1 этаже забронированы и ушли с рынка.
У ЛСР и Эталон ситуация немного другая. Они не увеличивают в отличии от ПИК и Самолет строительство м2, но при этом и готовые квартиры как-то не очень быстро у них разбираются. Частично это связано с тем, что у них большая доля элитных квартир (почти половина готовых квартир), но даже в эконом сегмента ситуация хуже, чем у ПИК и Самолет.

Почему дефицит первичного рынка недвижимости увеличивается и в результате цены даже продолжают рост больше 1% в месяц?

Всё очень просто – людям нужно где-то жить. И в эконом сегменте квартиры покупают главным образом для жизни вместо аренды жилья.
Давайте сравним сколько стоит купить или арендовать 1-х квартиру 44 м2 с ремонтом от ПИК допустим в ближним Подмосковье в дешевом районе Путилково:

Аренда 41000 руб. в месяц без депозита от ПИК-аренда. Аренда выросла в Москве и ближнем Подмосковье на 20% за 3 последних месяца.
Обычная ипотека под 6% (акция ПИК) на 30 лет с 20% первоначальным взносом – 39750 руб. в месяц.
Семейная ипотека под 4,3% (акция ПИК) на 30 лет с 15% первоначальным взносом – 35250 руб. в месяц.

Выходит, во многих случаях покупка в ипотеку особенно в случае семейной ипотеки (семья с 1 маленьким ребенком) боле выгодно чем аренда квартиры. Тем более что тенденция повышения стоимости аренды, которая возобновилась в последнее время, делает просто невозможным планировать сколько придется платить за аренду допустим через 10 лет – может быть аренда будет вообще стоить 80 тыс руб. вместо ипотечного взноса в 35-40 тыс руб., который фиксирован на весь срок. Открыть/Комментировать

2021-11-01 09:52:41 Открыть/Комментировать

2021-10-27 09:02:16 Было интересно вчера посмотреть конференцию Самолета о результатах за 9 месяцев 2021 года и узнать какая прямо сейчас ситуация на рынке недвижимости. Несколько любопытных фактов из этой конференции:

Финансовые результаты Самолета идут лучше заложенного плана. Раньше планировалось в 2021 году EBITDA 22 млрд руб., сейчас видно, что будет 30,4 млрд руб.
Это означается, что прогноз на 2023 год годовой EBITDA 100 млрд и на 2022 год 60 млрд руб. также скорей всего будет превышен.

На рынке первичного жилья большой дефицит. На Московском рынке раньше было текущее предложение первички - 4 млн кв м, сейчас — 1 млн кв м. Цены не будут сильно коррелировать с ипотечной ставкой, предложение гораздо важнее. В массовом сегменте цены не могут начать снижаться.

Прогноз от Самолета – рост дальше цен на недвижимость на 6-8% в год. Вне зависимости от экономической ситуации в массовом сегменте всегда будет спрос. Но в бизнес-плане Самолета рост цен не заложен. При росте цен план будет повышен.

Сейчас в РФ 2200 застройщиков. Самолет прогнозирует, что на горизонте 5 лет останется только 300-500 застройщиков.
Могу добавить, что тоже самое в свое время произошло на рынке банков и МФО.

Дополнительное размещение акций Самолет планируется только на весну 2023 года. Это говорит о том, что текущая цена акций для Самолета не такая высокая.

Да, текущая капитализация Самолета 296 млрд руб. возможно кажется кому-то завышенной, особенно если смотреть результаты только 2020 года. Но для такой быстро растущей компании как Самолет обычно минимальное соотношение капитализации к EBITDA – 1 к 10. Соответственно если и дальше план Самолет будет выполняться, то прогнозная капитализация на 2022 год – 600 млрд, на 2023 – 1 трлн руб. Пока видно, что план только перевыполняется. Посмотрим, как бизнес Самолета будет развиваться дальше. Открыть/Комментировать

2021-10-27 09:00:53 Открыть/Комментировать

2021-10-27 09:00:38 Почему я не продаю акции, которые сильно выросли? Пример Самолет, ПИК и Магнит.

Многие удивляются почему я не продаю акции Самолет, которые выросли в 4 раза за год, и акции ПИК, которые выросли в 2 раза за год. Кому-то кажется, что раз акции сильно выросли, а новостной фон вроде не такой благоприятный (повышение ставки ЦБ, ужесточение льготной ипотеки), то пора уже фиксировать прибыль. Если коротко ответить на вопрос почему, то ровным счетом по тому же почему не превратился в спекулянта и не продал, когда эти акции выросли на 20%, на 50% и так далее, как это сделали другие, пропустив весь основной рост от инвестиций в эти акции. Но чтобы ответить более развернуто, приведу один старый пример в отношении акций Магнит.

В акции Магнита я начал инвестировать в 2008 году, когда прочитал интервью Галицкого в отношении перспектив и стратегии компании на будущее и побольше узнал о данной компании. С тех пор продолжал инвестировать в акции Магнит и не продавал их акции 8 лет, а только докупал. Акции Магнита стоили 700 руб., когда финансовый кризис раскрылся в полной мере, упали до 400 руб., но я продолжал докупать. Дальше стало видно, что Магнит имеет намного больше конкурентных преимущество, чем лидер рынка - X5 Retail Group с их Пятерочкой. В итоге на тот момент Магнит стал основной акцией в моем портфеле с долей вплоть до 40%. Происходили разные события, которые побуждали спекулянтов продавать акции Магнита, например, новости в желтой прессе об отравлениях от продуктов Магнита, волны возмущений в социальных сетях в отношении владельца, Крым и санкции и т.д. Но к реальному бизнесу Магнита это имело слабое отношение, поэтому я не продал ни одну акцию Магнита в течение этого периода. Однако в 2015-2016 годах стало видно, что рост Магнита выдыхается, смещенный лидер X5 Retail Group становится наоборот более эффективным и догоняет, а показатели Магнита стагнируют и даже сокращаются. Понаблюдав продолжительное время и убедившись, что особых перспектив дальше в акциях Магнита нет, в один день я продал все 40% моего портфеля акций Магнита по цене 10500 руб., которые выросли за 8 лет с 400-700 руб., а также по которым были получены пусть не такие большие на тот момент, но все же дивиденды. После этого бизнес Магнита стагнировал, Галицкий продал акции ВТБ, акции упали. Но кстати в 2021 году увидев, что ситуация в Магнит изменилась кардинально к лучшему, а также Магнит стабильно платит дивиденды на уровне 9-10% годовых, я снова купил акции Магнита на несколько процентов доли в своем портфеле.

Долгосрочное инвестирование в акции можно сравнивать с таким примером. Представьте, что золотодобывающая компания инвестирует в покупку участков для добычи золота. Куплен ряд участков, на одном участке найдено очень перспективное месторождение золота. Очень быстро стоимость участка выросла в цене. Что делать дальше? Сразу продавать этот участок? Если компания продаст все выросшие в цене участки, где обнаружено золото, то может остаться только с неперспективными участками и не факт, что удастся найти хорошие другие. Продавать стоит тогда, когда участок уже стал неперспективным, основное золото добыто и дальше держать на балансе это месторождение смысла нет.

Тоже самое применимо в отношении инвестиций в акции ПИК и Самолет. Краткосрочно могут быть разные спекулятивные колебания, например, в случае ПИК – размещение доп акций по SPO вызвало краткосрочно всякие спекуляцию на тему есть ли дальнейший рост. В случае Самолет кому-то сложно поверить, что компания, которая выросла в 4 раза в стоимости, это не пузырь. Особенно на фоне слухов о том, что цены на недвижимость должны почему-то упасть. Открыть/Комментировать