Про акты о некачественных услугах и работах На днях в чате к | ЖКХ

Про акты о некачественных услугах и работах

На днях в чате канала поднялся спор по поводу того, нужен ли председатель совета МКД для подписания актов о некачественных услугах.

Проблема в том, что наделение председателя таким правом происходит через решение общего собрания (даже если оставить за скобками спорный вопрос о необходимом количестве голосов).
При этом Правила предоставления коммунальных услуг №354 прямо предусматривают участие председателя совета МКД в подписании актов о некачественных коммунальных услугах.
Этот же порядок касается актирования некачественных работ по содержанию общедомового имущества.

Есть такие подписчики, у которых получилось составить акт без председателя совета МКД и получить на его основе перерасчет платы.

Однако я бы не рекомендовала сильно ориентироваться на такой опыт: без подписи председателя суд может отказать в перерасчете платы / в снижении задолженности при ее взыскании.

Например, Четвертый КСОЮ направил на новое рассмотрение дело о взыскании задолженности: собственник ссылался на некачественные услуги, которые подтверждались многочисленными жалобами и актом, подписанными пятью собственниками (но без подписи председателя). Апелляционный суд поначалу решил, что некачественность услуг доказана, однако кассационная инстанция отметила, что должник не предоставил акта, подписанного председателем совета МКД. Закончилось дело в пользу УО (определение 4 КСОЮ № 88-16111/2022).

Многие не то, что не подписывают акты с председателем, а полностью игнорируют порядок фиксации некачественных услуг. Это приводит к проигрышам в судах.
Например, на канале упоминалась попытка возмещения убытков из Ярославля и попытка взыскания неустойки за грязный подъезд из Белгорода.

Теоретически, факт нарушения может подтверждаться не только актом, но и показаниями свидетелей или заключением эксперта. Это прямо прописано в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22. Однако суды применяют этот пункт очень избирательно, в чем можно убедиться на примере обобщения практики по некачественному отоплению.

Часто АДС отказываются фиксировать заявки, особенно по содержанию жилья. Это незаконно, но имеет свои плюсы — собственники смогут составить акт без участия УК.
В Санкт-Петербурге было дело, когда собственник судился с УК по поводу оплаты некачественных услуг. В суд он принес аудиозапись, из которой следовало, что руководство УК запрещает составлять акты о несоответствии услуг требованиям или об их неоказании. Однако суд отказал собственнику: "в такой ситуации истец не был лишен возможности самостоятельно зафиксировать указанные факты в порядке, предусмотренном Правилами №354" (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-4089/2022).

Правильно составленные акты нужны не только для перерасчета платы. Это важная штука, которая при смене управляющей компании поможет вытащить из старой УО "экономию", отраженную в годовых отчетах.
Поэтому не стоит пренебрегать процедурой, если есть возможность сделать все правильно.