УправДОМ: ЖКХ и УК

2023-04-20 15:59:54 У нас здесь сегодня очень активное обсуждение. Обратите внимание. Открыть/Комментировать

2023-04-20 10:15:04 Подделка протоколов общего собрания жильцов происходит в одном из десяти случаев, отметил эксперт «Народного фронта». Поэтому проблему в сфере управления многоквартирными домами действительно можно считать хронической, сказал он.

По данным заместителя председателя подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Евгении Петуховой, к примеру, сейчас только в подмосковном городском округе Щелково идут споры за право управления более чем 30 домами, в Красногорске — более 200. Количество судов по оспариванию поддельных протоколов превысили 70 в Лобне, Дмитрове, Долгопрудном и Москве, рассказала эксперт.

Выходом из ситуации может стать переход на электронные формы подписных листов с использованием сервиса «Госуслуги». Также следует отменить правило «последнего протокола», когда госжилинспекция (ГЖИ) считает легитимным то решение, которое поступило последним. В-третьих, нужны изменения в законодательстве, которые упростят расследование уголовных дел по факту подделки подписей жильцов в протоколах.

— Как законодатели, мы достаточно подробно регламентировали процедуру выбора УК, однако проблема последующего управления остается нерешенной, что позволяет конкурирующим организациям после завершения голосования вновь организовывать проведение нового собрания с более поздней датой, — сказал член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.

По его словам, вопрос недобросовестной конкуренции, задвоения платежных документов и фальсификаций протоколов общих собраний действительно остается открытым. Предотвратить подобные явления позволит ужесточение ответственности для лиц, фальсифицирующих материалы общих собраний.

— Сегодня на рассмотрении Госдумы находится законопроект, который устанавливает годовой ограничительный период для смены выбранной управляющей компании. С одной стороны, это позволит избежать подобных случаев, с другой — даст возможность УК сконцентрироваться на эффективном управлении имуществом, а не борьбе с конкурентами.

Подпишитесь на @gilspb Открыть/Комментировать

2023-04-19 10:15:03 ​Что делать, если из-за путаницы в управлении многоквартирным домом внесения платы за жилищно-коммунальные услуги требуют сразу две управляющие компании?

Как неразбериха в управлении домом порождает двойные платежи за ЖКУ?

Прежде всего нужно уяснить: многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ). Решение о выборе способа управления домом и управляющей компании принимается в ходе собрания собственников большинством голосов. Принятое решение оформляется в виде протокола и является обязательным для всех собственников помещений в доме. При этом в собрании должны принимать участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников с ними заключается договор управления многоквартирным домом. Этот документ регулирует отношения между собственниками помещений в доме и организацией, например управляющей компанией, которая за плату обязуется управлять домом, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества и предоставлять коммунальные услуги (ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления и решение общего собрания собственников о выборе УК могут быть признаны недействительными (ч. 1 ст. 431.1 и ст. 181.3, 181.4, 181.5 ГК РФ). Однако это не освобождает собственников от обязанностей по несению расходов на содержание общего имущества и внесению платы управляющей компании, осуществлявшей деятельность по управлению домом (Определение Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. № 306-ЭС17-9061).

Договор управления заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Управляющая компания, которая управляет спорным домом, обязана продолжать свою деятельность до внесения в реестр лицензий субъекта РФ сведений о том, что дом находится в управлении другой УК (ст. 200 ЖК РФ).

В подобных ситуациях жильцам бывает трудно разобраться, какая организация управляет их домом и кому нужно платить за услуги. Как бы там ни было, платить двум УК за один и тот же период собственники не должны.

Подпишитесь на @gilspb Открыть/Комментировать

2023-04-18 10:15:04 ​Как избежать рейдерского захвата многоквартирного дома: практические рекомендации.

Фраза «рейдерский захват» широко распространена в современном русском языке. Основные ассоциации с этим понятием – негативные. ЖКХ, являясь частью национальной экономики – не может оставаться в стороне от процессов рейдерства, главными объектами которого выступают многоквартирные дома.

Самое понятие «рейдерство» - не юридическое. Оно родом из корпоративных отношений и его содержание трактуется как некое недружественное корпоративное действие (например, поглощение) с использованием неконкурентных или недобросовестных методов менеджмента такого процесса.

Рейдерство не запрещено уголовным законом и не имеет правовой трактовки и квалификации. Кроме того, само по себе рейдерство не обязательно может быть связано с нарушением закона, но может характеризоваться грубым пренебрежением этических процедур. В этом случае говоря о рейдерстве чаще указывают на эмоционально-негативный окрас такого действия.

При общем монополизме – ЖКХ не лишено процессов рыночной конкуренции. И объектами такого конкурентного процесса – являются многоквартирные дома. Многие участники рынка ЖКХ-услуг стремятся получить в управление именно определенные дома в силу их выгодности (например, это может быть жилье премиум-класса или просто дома с площадью помещений от 20 тысяч квадратных метров).

Конкурентная смена способа управления – это не рейдерство, но следствие спроса и предложения. Но грубое вмешательство в процессы управления домом, которое сопровождается недобросовестной информационной агитацией, запугиванием собственников, манипуляцией сознанием или же (в ряде случае) физическими угрозами и насилием ряда жителей – это признаки того, что осуществляется рейдерский захват дома.

#КакИзбежатьРейдерскогоЗахвата Подпишитесь на @gilspb Открыть/Комментировать

2023-04-17 10:15:02 ​В России по-прежнему регулярно происходят случаи подделки решений собраний собственников жилья, в том числе по выбору УК. Проблема с «рейдерскими» захватами многоквартирных домов недобросовестными организациями стоит действительно остро.

Участились случаи подделки протоколов и решений общих собраний. В таких ситуациях собственникам помещений крайне сложно доказывать, что они не проводили собрание и тем более не голосовали.

Есть даже случаи, когда инициаторы собрания, указанные в протоколе, вообще ничего об этом не знают, сказала она. Обычно недобросовестные организации подделывают протоколы собраний собственников жилья и самовольно назначают себя управляющими. Например, в феврале 2022 года в подмосковном Домодедово жильцы дома по улице Курыжова сами провели собрание и выбрали УК «МКР Дружба Юг».

— К тому моменту наша бывшая УК «М-4» фактически обанкротилась, и мы выбрали новую. Компания приступила к работе в июне и нас полностью устраивала, — рассказал один из жильцов дома Андрей. В середине июля люди с удивлением узнали, что с 1 августа их домом будет управлять никому не известная УК «Компас».

— Эта управляющая компания подделала наши подписи на бланках голосования собрания, которое никто из нас не посещал. Мы сами провели еще одно собрание, снова выбрали УК «МКР Дружба Юг», но вскоре «Компас» снова подделал решение собрания, — рассказала еще одна жительница дома Екатерина.

По ее словам, собственники квартир писали письма в разные инстанции, включая прокуратуру, губернатора Подмосковья и так далее, но пока всё тщетно. УК «Компас» продолжает работать.

Подпишитесь на @gilspb Открыть/Комментировать

2023-04-16 10:15:03 ​Что делать, если из-за путаницы в управлении многоквартирным домом внесения платы за жилищно-коммунальные услуги требуют сразу две управляющие компании?

Откуда берутся «задвоенные» платежи за ЖКУ?

У многих из нас есть собственность. Каждый собственник должен помнить, что он несет бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ). Так, жильцы в многоквартирных домах обязаны содержать свои квартиры и общее имущество (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ), своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно не позднее 10-го числа (ч. 1 ст. 153, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Но что делать, если собственнику выставили «задвоенные» платежи за ЖКУ? Вот вам пример: 15 ноября 2021 г. на сайте прокуратуры Республики Карелия появилось сообщение о том, что после обращения жительницы Петрозаводска о необоснованном начислении управляющей компанией платы за жилищные услуги была проведена проверка. Установлено, что УК выставила жильцам нескольких домов «двойные» квитанции за услуги, которые они ранее оплатили. Перечисленные собственниками денежные средства похитило руководство УК. Материалы проверки прокуратура Петрозаводска направила в следственный орган, после чего в отношении должностных лиц управляющей организации были возбуждены уголовные дела.

Однако причиной выставления двойных платежей не всегда является мошенничество руководства УК. Такое возможно также из-за путаницы после перехода на «прямые» договоры с ресурсоснабжающими организациями или спора между управляющими компаниями по поводу управления многоквартирным домом.

Подпишитесь на @gilspb Открыть/Комментировать

2023-04-15 10:15:03 Для безбедного существования УК достаточно получить в управление десяток «среднестатистических» пятиэтажек. А современные «человейники» или более-менее масштабные жилые комплексы повышенной комфортности — еще более лакомая добыча, особенно если речь идет о недавно сданных домах с истекшим сроком гарантии от застройщика: все критические недоделки там уже устранены, ветшать и требовать серьезных вложений дом начнет еще не скоро, а деньги от жильцов исправно поступают уже сейчас.

Технологии рейдерства Управляющих компаний - от драк до интима - истории «Эквиды», «ЛСТ Констракшн», «Капитал Комфорта» и других им подобных не сходят с первых страниц сетевых изданий. Подпишитесь на @gilspb Открыть/Комментировать

2023-04-14 10:15:04 Интересные дополнения были получены в связи освещенным ранее конфликтом вокруг ЖК «Пресненский Вал, 21», пишут московские телеграмма-каналы. Ситуация точно такая, как и во многих других конфликтах с рейдерскими захватами УК. По полученным из открытых источников данных, одна из сторон конфликта, ООО «УК Пресненского района» находится в предбанкротном состоянии из-за накопившегося за годы работы долга перед поставщиками коммунальных услуг. На настоящий момент времени сообщается о наличии судебных разбирательств с МОЭК на сумму более 50 млн рублей, причем для ООО «УК Пресненского района» такая ситуация привычная: энергетики получают деньги от управляшки только через суд, с серьезными задержками, так как тяжбы в арбитраже на десятки миллионов рублей длятся годами.

Очевидно, что ООО «УК Пресненского района» работает по распространенной в Москве и Петербурге схеме, когда постоянное привлечение новых объектов к обслуживанию (а, следовательно, новые поступления денежных средств жильцов на счета компании) позволяют компенсировать накопленные ранее долги за обслуживание других объектов. Понятное дело, что таким «пирамидам» от ЖКХ выгодно провоцировать граждан на смену УК, конфликтовать с изгоняемыми УК и вкладывать не в качество обслуживания жилья, а в сутяжничество: ведь затягивание судебного решения в арбитраже на сегодняшний день является важной и удобной для недобросовестных судейских чиновников коррупционной практикой.

Подпишитесь на @gilspb Открыть/Комментировать

2023-04-13 12:15:05 Недавно жители самого большого дома в Кудрово после длительных тяжб сменили УК на ТСЖ. Впрочем, никто из жителей не застрахован от того, что председатель ТСЖ начнет подтасовывать документы и выводить средства, а нанимая УК для управления домом, не наймет очередных рейдеров или недобросовестных участников рынка. Такие примеры уже были. В 2018 году председатель петербургского ТСЖ “Прибрежное” был осужден за растрату 12 млн рублей, которые потратил на обучение дочери и дорогую иномарку. В 2017 году суд присудил выплату 4 млн рублей председателю ТСЖ «Веста» за обрушившийся на женщину с коляской облицовочную плитку дома. В 2019 году председатель ТСЖ «Захарьевская 14» получил 2 года условно за присвоение 2 млн рублей средств товарищества.

Практика показывает, что ни одна схема управления домом не может быть идеальной. И только правовая осведомленность и неравнодушие собственников могут предотвратить растраты, коммунальные катастрофы и доведение домов до аварийного состояния.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА. Дмитрий Стригуненко, директор консалтинговой компании:

- По моему мнению, рейдерские компании, подделывающие подписи собственников, будут продолжать свою деятельность, пока нет механизма, гарантирующего полную защиту от этого явления. Сейчас законодатели предлагают расширить систему онлайн-голосования и добавить туда возможность подать голос при помощи Госуслуг. Но это является полумерой, так как Жилищный кодекс подразумевает в том числе возможность сдать бюллетени оффлайн, то есть, на бумаге. А это оставляет поле для рейдеров.

#РейдерыЖКХ Подпишитесь на @gilspb Открыть/Комментировать

2023-04-13 10:15:03 Что делать собственникам, если они полагают, что протокол поддельный:

– У собственников единственный эффективный путь – судебный. Собственники должны доказать в суде, что протокол ОСС является сфальсифицированным (поддельным, подложным), поскольку собрание собственников помещения не проводилось: найти соседей, готовых письменно подтвердить, что они не подписывали бюллетень, не участвовали в собрании и их подписи сфальсифицированы. Когда подделывается одна или несколько подписей в протоколе или решениях собственников, потребуются показания в суде заинтересованных собственников, чьи подписи подделаны. При необходимости можно запросить провести почерковедческую экспертизу.

Но на практике также имеют место быть случаи, когда собственники добивались признания ничтожности решения собрания при взаимодействии с ГЖИ, не доводя до суда.

Кстати, о комплексном развитии территорий. Вопрос о фальсификации протоколов общих собраний собственников в домах Петербурга обострился в связи с законом о комплексном развитии территорий (КРТ): жители «хрущевок», которые не желают, чтобы их дом сносили, в теории могут отказаться от участия в программе путем как раз общего собрания собственников. Граждане опасаются, что протоколы могут быть подделаны, и в них прописано, что жильцы проголосовали «за КРТ».

Спикер петербургского парламента Александр @a_belsky Бельский заявил, что дома, которые не хотят участвовать в программе КРТ, не должны попадать в нее автоматически, а только в случае решения жителей путем голосования. Он отметил, что очень важно, каким образом проходит голосование. «Оно должно быть открытым и понятным, без поддельных протоколов», – отметил спикер. Вот только каким образом обеспечить, чтобы протокол не был поддельным, спикер петербургского парламента не уточнил.

#Нарушения Подпишитесь на @gilspb Открыть/Комментировать