ПРОнедвижку | Авторский блог🏡🏢📑

2022-02-15 19:54:08 ​​Строили дом и убрали забор, а теперь не могу оформить дом в собственность!

"На период строительства снесли забор, чтобы после окончания постройки дома установить новый. Когда занялись оформлением дома в собственность выяснилось, что дом выходит за границу земельного участка на 0,5 метра. Что нам делать и как оформить теперь свой жилой дом?"

Нарушили главное правило перед началом строительства дома, а именно "Перед началом стройки убедись, что фактические границы по забору совпадают с данными из ЕГРН (Росреестра) и что пятно застройки не выходит за границу участка по кадастру". Для этого достаточно вызвать геодезиста, который проверит границу и выполнит разбивку пятна застройки.

В данной ситуации необходимо оформлять дом в собственность без учёта выступа, далее оформлять прирезку земли перед домом так чтобы выступающая часть попала в гранцу земельного участка и после узаконивать дом по реконструкции. Ещё один из вариантов это сдвигать участок, но тут уже сложнее так как Росреестру необходимо предоставить обоснование причины сдвижки и если она не убедительная, тогда в сдвижке участка откажут.

Если же на участке есть зарегистрированный капитальный объект недвижимости, тогда можно сразу обратиться в органы местной власти за прирезкой дополнительной земли, чтобы после уже оформить дом в собственность. Подробнее об увеличении земельного участка я писал в статье "Прирезка земли или как я узнал с чего начать и что нужно проверить?"

Вопрос: "Так надо ли привлекать геодезиста перед началом строительства загородного дома с целью проверки проверки границы своего земельного участка?" Открыть/Комментировать

2022-02-14 19:01:24 ​​Новый 2022 - новые налоговые правила для бань, сараев, туалетов

С 2022 года бани, теплицы, сараи, туалеты подлежат налогообложению! Теперь данные постройки признаются полноценными объектами недвижимости, которые должны облагаться налогами. Изменения в Налоговый кодекс внесли ещё в 2016 году, но нарушения особо не контроллировали и вот время пришло!

Если в ходе проверки будет выявлен объект недвижимого имущества, который подлежит оформлению в собственность налоговая в праве взыскать налог на не оформленный объект недвижимости по повышенной ставке. Дело в том, что у оформленного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость от которой уже рассчитывается размер налога, а у не оформленного кадастровой стоимости нет, поэтому при расчёте будет браться максимальный коэффициент.

Очень важный момент, если на вашем земельном участке расположена постройка, которая является временной, тогда она не подлежит оформлению в собственность.

Каков размер налога?
Ставка по налогу будет составлять от 0,1% до 0,3% от кадастровой стоимости. Кстати, скоро будет произведена переоценка кадастровой стоимости земли во всей РФ про это я писал в статье "В 2022 году будет проведена массовая переоценка кадастровой стоимости на земельные участки". Хорошая новость состоит в том, что существует налоговая льгота, которая распространяется на объекты недвижимости площадь которых не превышает 50 кв.м. То есть, если на вашем участке стоят жилой дом и баня площадь которой не превышает 50 кв.м., то вы можете воспользоваться льготой и не платить за данный объект недвижимости налог. Следует помнить, что данная льгота распространяется только на один оформленный в собственность объект недвижимости с площадью до 50 кв.м.

Как будут выявлять не оформленные постройки?
Ранее практика выявления не оформленных объектов в собственность сопровождалась запуском квадрокоптеров с помощью которых осуществлялась аэрофотосъёмка и далее после дешифрирование снимков. После чего собственнику направляли письмо с информацией о том, что выявлен не оформленный объект, который необходимо узаконить. Так же не исключён способ выезда и обследования на местности.

Что делать?
Если вам пришло письмо паниковать и пугаться не нужно так как по действующему Закону регистрации в собственность подлежат те объекты, которые являются капитальными и недвижимыми. Поэтому, если у вас теплица, туалет, навес или что-то подобное приняли за капитальный объект недвижимости пишите ответ в котором опишите, что объект не является капитальным, а так же приложите фотографии.
Если же объект является капитальным его лучше оформить в собственность, а если он площадью меньше 50 кв.м., тогда можно воспользоваться налоговой льготой!

Не рекомендую подавать в Росреестр не достоверные сведения об объекте в части указания его площади так как могут организовать выездную проверку и если выявят недостоверность, тогда регистрационные действия приостановят! Открыть/Комментировать

2022-02-11 16:00:58 ОФОРМЛЯЕМ ПРИРЕЗКУ "ЛИШНИХ" ИЛИ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ СОТОК ПРАВИЛЬНО! ПЕРВОЕ ПРАВИЛО ДЛЯ СОБСТВЕННИКА!



Открыть/Комментировать

2022-02-10 19:00:43 ​​ГАРАЖНАЯ АМНИСТИЯ. Какая же она на самом деле и что по факту происходит на практике?!

Ссылка на видео -

Открыть/Комментировать

2022-02-10 16:01:22 ​​ИЗМЕНЕНИЯ с 1 марта. Что нас ждёт в новом году в сфере недвижимости?

Поговорим о Дачной амнистии, Гаражной амнистии обсудим общие вопросы оформления недвижимости, а так же выбор и проверку участка с домом перед покупкой. Будет выделено время на рубрику Вопрос/Ответ.
Переходите по ссылке и регистрируйтесь -

Открыть/Комментировать

2022-02-09 11:30:36 ​​Прирезка земли или как я на практике оформил прирезку!

"Я выяснил, что могу прирезать к своему земельному участку 3 сотки. Мой участок отмежёван, дом оформлен в собственность, охранных зон нет. Что дальше делать, какие документы необходимо оформить?"

В предыдущих своих статьях ("Прирезка земли или как я узнал что надо проверить", "Прирезка земли или как я узнал сколько могу прирезать по MAX") я рассказывал о том, что вы должны проверить и узнать перед тем, как перейдёте к практике, поэтому если не читали настоятельно рекомендую прочитать. Переходим к практике.

Геодезические обмеры
Первое, что необходимо сделать - это выполнить геодезические измерения границ земельного участка по забору, а так же обмерять тот участок, который вы планируете прирезать. Зачем делать геодезические обмеры? Дело всё в том, что возможна ситуация, когда границы земельного участка по забору не совпадают с данными ЕГРН и это может оказаться проблемой так как потребуется сначала исправлять данные ЕГРН, а уже после заниматься прирезкой. Если всё ОК, тогда двигаемся дальше.

Подготовка и согласование схемы прирезки
На основании полученных данных от геодезистов кадастровый инженер подготавливает схему-перераспределения границ земельного участка с землями госсобственности с каталогом координат и согласовывает её с Заказчиком работ. На этом этапе так же выявляются ограничения по возможной площади прирезки, например: охранные зоны, сервитуты, проходящие коммуникации, наличие проездов и дорог, возможные сдвижки соседних участков и тп. После согласования двигаемся далее.

Получение предварительного согласования 
Или кадастровый инженер по доверенности или вы самостоятельно обращаетесь в органы местной власти с заявлением о получении предварительного согласовании возможности перераспределения земли и дальнейшего выкупа. В случае получения отказа необходимо установить он правомочный или нет. Если нет, тогда необходимо его обжаловать, если же доводы местных органов власти обоснованные, тогда оформить прирезку не получится. В случае получения положительного ответа двигаемся далее.

Межевание
Кадастровый инженер на основании утверждённой схемы подготавливает межевой план по перераспределению земельных участков в xml формате и заверяет его ЭЦП кадастрового инженера. Данные межевой план подаётся на проверку в Росреестр и далее получение выписки из ЕГРН. Согласовывать с соседями границу не потребуется так как есть согласованная схема с геодезическими координатами.

Выкуп
Процедура выкупа включает в себя подписание договора купли-продажи, а так же оплата самого выкупа. Стоимость выкупа зависит от региона так, например стоимость выкупа земли в Москве составляет 100% от кадастровой стоимости, а в Московской области 50% от кадастровой стоимости. После оплаты документы передаются в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН и регистрации сделки. Итог - выписка из ЕГРН на земельный участок с учётом оформленной прирезки.

ПРИРЕЗКА В СНТ
Если ваш земельный участок находится в СНТ, тогда возможен вариант оформления прирезку в судебном порядке без оплаты выкупа у Государства. Кстати, имейте ввиду, что даже в СНТ выкуп осуществляется путём внесения оплаты Государству, а не председателю. Председатель участвует в том, чтобы провести общее собрание на котором проведут голосование о возможности оформления прирезки к вашему земельному участку. Данный протокол будет использоваться в качестве одного из документов на основании которого Суд или Администрацию будут выносить положительное решение. Так же потребуются: генеральный план СНТ, землеотводные документы и учредительные документы СНТ. Открыть/Комментировать

2022-02-08 17:46:16 ​​Перепланировка в квартире - объединение кухни и гостевой комнаты.

"Купили квартиру и сделали между кухней и жилой комнатой раздвижные двери. На кухне установлена электроплита. Квартиру готовим к продаже. Можно ли такое узаконить?"

Актуальный вопрос так как банки и покупатели обращают внимание на актуальность планировки, а так же на её узаконенность.

В соответствии с действующими правилами "объединять" кухню с жилой комнатой можно самое главное, чтобы стена был не несущей. Фактически в проектной документации будет отражена граница кухонной зоны и граница примыкающего помещения. Зона кухни остаётся неизменной, а мокрые зоны и плита должны остаться в кухонной зоне.

Увеличение кухни за счёт жилой комнаты не допускается!

Увеличение кухни или её перенос возможен, но только если под вашей квартирой расположены нежилые помещения. Над жилой комнатой вы можете разместить кухонную мебель, холодильник, СВЧ печь, а вот плиту и раковину размещать запрещено. Открыть/Комментировать

2022-02-04 11:30:24 ​​Как оформить прирезку к своему земельному участку? Сколько можно по MAX?

"Сзади моего земельного участка есть земля, которая ни в чьейная и я хочу её оформить путём присоединения к своему земельному участку. Скажите, как мне это сделать и сколько MAX я могу оформить в свою собственность? Прирезать хочу порядка 26 соток"

Будем рассматривать два основных варианта, когда земельный участок расположен в СНТ и когда ИЖС.

Разбираем СНТ

Площадь прирезаемого земельного участка + площадь исходного не должна привышать max установленный ПЗЗ (Правила застройки и землепользования). Чаще всего это 1500 кв.м. или 15 соток. В СНТ редки случаи, когда к участку прирезают более 8 или 10 соток, поэтому если у вас речь идёт о прирезке меньшей площади шансы на успех увеличиваются. Теперь разберёмся, как определить ту максимальную площадь, которую вы сможете оформить.

Здесь основным ограничителем увеличения участка является землеотвод и генеральный план. Дело всё в том, что прирезка в СНТ допускается исключительно в границах землеотвода, поэтому запрашиваем у председателя эти документы и смотрим где проходят границы СНТ. Вы должны знать, что земля, которая расположена за пределами границы СНТ уже не является пригодной для прирезке так как у неё вид разрешённого использования и категория другие, а вносить изменения в ПЗЗ ради одного участка ни кто не будет!

Кстати, знайте, что в СНТ без участия и проведения общего собрания членов товарищества прирезка не осуществима.

Разбираем ИЖС

Площадь прирезаемого земельного участка + площадь исходного не должны превышать max площадь утверждённую ПЗЗ (Проект землепользования и застройки территории). Для ИЖС это или 25 или 30. Но есть ещё ограничения - если площадь прирезаемого земельного участка больше площади исходного и, если прирезаемый земельный участок может являться самостоятельным (это когда площадь больше 8 соток), тогда так же могут отказать. Однако, всегда остаётся возможность сходить на приём и пообщаться с чиновниками.

Если прирезаемый земельный участок полностью или частично попадает в другую территориальную зону, тогда ту часть, что попадает в другую зону оформить не получится.

Что в СНТ, что в ИЖС важно знать за счёт чьих земель вы хотите увеличить свой земельный участок ведь бывает такое, что смежный участок не безхозный, а в чьей-то собственности и тогда прирзека не возможна или могут быть негативные последствия! Открыть/Комментировать

2022-02-03 11:30:40 ​​Как оформить прирезку к земельному участку. С чего начать и что проверить?

По нашему многолетнему опыту при проведении кадастровых работ у каждого 4го земельного участка выявляется не соответствие площади согласно документов и факту. Другими словами мы выявляем "лишние" сотки земли. У собственников сразу возникает вопрос: "А как можно узаконить "лишние" сотки?". В этой статье расскажу с чего следует начать и как проверить можно или нет узаконить прирезку.

Будем рассматривать официальный путь оформления путём выкупа земли.
И так, с чего начать и что проверить?

Поможет ли Дачная амнистия?
Этот вопрос возникает у многих собственников и больше всего у тех чей земельный участок располагается в СНТ. Сразу отвечаю, что НЕТ не поможет. Почему? Потому что согласно закону о Дачной амнистии оформление "лишних" соток не предусмотрено этим законом. В подробности вдаваться не будут так как есть Консультант Плюс с Гарантом, а так же ПРАКТИКА.

А как же 10%?
Может возникнуть вопрос: "Но ведь можно же прирезать бесплатно 10%". Можно, но не всегда так как есть ограничения о которых я расскажу дальше.
Теперь проверяем - есть ли на земельном участке оформленный в собственность объект капитального строительства (ОКС)? Если на земельном участке такого объекта нет, тогда дальше тупик ввиду того, что по Закону должен быть зарегистрированный в собственность объект недвижимости, расположенный в границах земельного участка к которому планируется оформить прирезку. Если же он есть, но не оформлен в собственность, тогда необходимо заняться его оформление в собственность. Следует обратить внимание, что по мимо того, что объект капитального строительства должен быть оформлен в собственность он так же должен быть закоординирован и можно установить из выписок ЕГРН на земельный участок и ОКС, то что они связаны друг с другом. Если ОКС не отображается на публичной кадастровой карте и/или в выписке ЕГРН отсутствуют сведения о координатах его контура, тогда необходимо провести работы по координированию ОКС.

Далее проверяем - отмежёван ли земельный участок. Дело в том, что если земельный участок к которому планируется оформление "лишних" соток без установленных границ это когда он не отображается на публичной кадастровой карте, а так же в выписке ЕГРН отсутствуют сведения о координатах его границ, тогда не получится оформить прирезку. Причина основная - невозможность проведения кадастровых работ по перераспределению границ земельного участка с неразграниченными землями госсобственности. Поэтому, если границы не отмежёваны делаем межевание. И вот тут-то вы можете дооформить +10% бесплатно. По практике, в Москве с этим очень сложно и чтобы оформить такое потребуется серьёзное обоснование с подкреплением графических материалов (картноснова). 

Кстати, если участок отмежёван, то перемежевать его с целью увеличения площади участка на +10% не получится. Исключения - Решение Суда.
Ну что же, если вы прошли проверку и у вас по результату участок отмежёван и есть зарегистрированный в собственность объект капитального строительства, тогда можно переходить к следующему этапу проверки. В случае, если что-то не до оформлено до оформляйте, чтобы можно было двигаться дальше.

Следующим этапом будет проверка участка на наличие обременений и ограничений. Ведь, если они есть ,тогда вам откажут в оформлении документов. Хорошая новость состоит в том, что не всё так плохо и есть варианты, как всё можно оформить! Об этом я расскажу в следующей статье! Открыть/Комментировать

2022-02-02 11:30:29 ​​Сосед себе прихватил лишки земли, а я не могу! Почему?

"Хочу прирезать к своему участку ещё 6 соток, как это сделали соседи, но мне сказал кадастровый инженер, что не получится так как земли относятся к лесному фонду! Как быть в такой ситуации и почему сосед смог оформить?"

Прирезка дополнительной земли к уже находящемуся в собственности земельному участку не всегда возможна и данный случай именно такой. Дело в том, что прирезка земли осуществляется путём получения предварительного согласования от органов власти и далее выкуп (стоимость привязывается к кадастровой стоимости). На практике это выглядит следующим образом - геодезисты выезжают и выполняют геодезические измерения контура основного участка и той площади, которая планируется оформляться. Далее кадастровый инженер формирует схему-расположения земельного участка на кадастровом плате территории и эта схема подаётся для получения предварительного согласования о возможности прирезки и выкупа дополнительного земельного участка. И после получения положительного ответа проводится межевание и получаем выписку на общую площадь после чего выкуп.

Однако, прежде чем обращаться с документами необходимо предварительно уточнить возможность прирезки так как существуют ограничения. В данном случае установлено ограничение - земли лесного фонда. И, если подать на согласование схему-расположения, то органы власти откажут так как это не их земля и распоряжаться они ей не могут.
Почему соседи смогли оформить прирезку? На самом деле ни факт, что они оформляли прирезку возможно, что у них по документам была такая площадь и они узаконили границы путём проведения межевания земельного участка. Или возможен вариант, что они увеличили участок, но лет 7-10 назад, когда это было возможно сделать при проведении межевания.

Остаётся вариант взять участок в аренду, НО вы должны понимать, что участок будет без права застройки и соответственно вы не сможете возвести на нём капитальное строение и оформить его в собственность.

По теме прирезок я снял видео из которого вы узнаете больше подробностей о прирезках земли.


Открыть/Комментировать