Продали недвижимость, получили доначисление Такое сейчас вре | План Б
Продали недвижимость, получили доначисление
Такое сейчас время, что многим предпринимателям бывают срочно нужны дополнительные оборотные средства. Где их взять? Как вариант, продать недвижимость. Например, какой-нибудь неликвид, который когда-то был куплен по случаю.
Чтобы еще и сэкономить на налоге, некоторые занижают стоимость недвижки в договоре. Хотя бывает, что и обстоятельства вынуждают продать дешево, потому что деньги нужны еще вчера.
В обоих случаях помните, что налоговая бдит. А сейчас, когда государству тоже очень нужны деньги, бдит как никогда. Интерес ФНС возникает при кратном уменьшении стоимости относительно кадастра. Поэтому, проверяя декларации, берут на карандаш все серьезные отклонения по цене в сделках купли-продажи, вызывают и начинают задавать вопросы.
Народ, конечно, негодует: если речь идет о юриках, то, по закону, цена недвижимости определяется сторонами и не имеет жесткой привязки к определенным критериям, включая кадастровую стоимость объекта. Официально кадастровая стоимость применяется только при расчете НДФЛ, когда дома и квартиры продают частники. Там и формула специальная есть: если продаешь ниже 70% от кадастровой, то налог все равно посчитают с этих 70% кадастровой стоимости.
Многие, кстати, путают, и думают, что к юрлицам это тоже относится, но это не так. Хотя абсолютно не значит, что продавать от юрлица на ОСН или УСН можно хоть за 3 копейки. Формально, да. А по факту, суды регулярно выносят решения в пользу налоговиков, используя аргумент о многократности отклонения цены.
Например, кадастровая была 30 млн, а продали за 5 млн. Будьте готовы, что инспекция проверит на признаки необоснованной налоговой выгоды, чтобы на этом основании доначислить налог, пени и взыскать штраф, посчитав, что основная цель сделки - неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст. 54.1 НК РФ). Что доначислят, зависит от системы налогообложения. Кому НДС и налог на прибыль, кому УСН. И оправдание, что дороже никто брать не хотел, не поможет.
Так что, собираясь продавать склад или офисное помещение, не поленитесь узнать их актуальную кадастровую стоимость. Она есть у каждого объекта с момента его постановки на учет. При этом она периодически меняется – лучше быть в курсе реального положения дел.
Если кадастровая сильно превышает реальные рыночные предложения, то продавая ниже кадастра, необходимо получить максимум подтверждений о соответствии цены продажи рыночной стоимости аналогичных объектов.
Для этого можно провести оценку своего объекта недвижимости с учетом его индивидуальных характеристик. Например, заказать отчет об оценке или экспресс-анализ в специализированной компании. Анализ позволит увидеть диапазон цен на аналогичные объекты «от» и «до». Лучше, чтобы ваша цена попадала в это диапазон. Стоит экспресс-анализ относительно недорого, но при этом будет хорошей дополнительной страховкой.
Можно и самим заранее собрать и задокументировать данные о стоимости аналогичных объектов на популярных сайтах по продаже недвижимости, чтобы доказать, что вы пытались всеми возможными способами установить реальную рыночную стоимость.
Также есть вариант попробовать доказать, что кадастровая завышена, и попытаться ее снизить. Это имеет смысл, потому что, как показала практика, государственная оценка стоимости объектов недвижимости в большинстве случаев превышает реальную рыночную стоимость в несколько раз.
Оспорить кадастровую стоимость возможно в течение 5 лет с момента внесения записи о ней в ЕГРН. Это рекомендуют сделать через суд, если расхождение значительное, или в специальной комиссии, если речь идет о небольших корректировках.
Законодательство в сфере продажи недвижимости, а также требования к бухгалтерской и налоговой отчетности в этом вопросе постоянно меняются.
Актуализируйте свои знания по теме или обращайтесь за советом в @ConsultPlanB, прежде чем решите что-то продавать, чтобы выгодная сделка не обернулась доначислением или другими неприятностями.
#налоги
@bi_plan План Б
