Антон Сергеев | Инвестор

2022-11-24 03:54:10 Рассказываю чем закончилась история про выкуп 1 к.кв которая продавалась с дисконтом к рынку. Я о ней писал здесь

Сначала расскажу, с чего все началось…

Мой хороший знакомый предложил поучаствовать в покупке квартиры, которая продавалась на ~20% ниже рынка. Я предварительно согласился. Проверил документы - все ок (обременений нет, долги по КУ есть, но не большие, и далее по списку).

Денег я с этого объекта заработал бы не супер много, но подумал что это можно быть ценный опыт. А то до этого был опыт покупки/продажи только более больших квартир. (В целом опыт как раз и получил )

Мы обсудили все условия сначала по телефону. Затем я описал в сообщении то о чем мы договорились и составил на основе этого фин модель, со всеми затратами (включая налоги, коммуналку, затраты на оформление покупки, продажи и тд).

Но потом всплыло еще одно пожелание товарища -выплатить «дополнительные комиссионные агенту, чтобы агент и впредь направлял самые вкусные объекты моему знакомому минуя ЦИАН и Авито. (Спойлер - здесь и была мной допущена ошибка)

Я отправил своего хорошего друга Сашу подписать предварительный договор и внести задаток за квартиру. Он приехал, дополнительно осмотрел квартиру, оригиналы всех документов и подписал (благо у него есть нотариальная доверенность от меня) предварительный договор и внёс задаток.

Поскольку всей суммы на выкуп квартиры у меня в наличии не было, то в этот же день я написал в этот канал клич с предложением поучаствовать в совместной сделке.

На следующий день договорённость на всю сумму была достигнута, и шаблоны документов для соинвесторов подготовлены

Перед тем как принимать деньги на свой счёт, я решил еще раз пройтись по всем статьям расхода и проверить их актуальность. (Проверить что они с высокой вероятностью не вырастут)

Увидев снова расход на дополнительные комиссионные агенту я попросил (этот было ~3 призыв моей стороны озвучить ожидания по размеру этого расхода в проекте) проговорить ожидания товарища по дополнительному вознаграждению от нас его агенту.

И Он назвал цифру внимание 200.000 руб. Я конечно сильно удивился. И предложил установить вознаграждение в размере 50к, а все что сверху (если он хочет) выплачивать из его партнерской доли. Ибо это именно он этим вознаграждением «капитализирует» свою связь с этим агентом. На что получил отказ от товарища.

Как итог:

Я написал своим соинвесторам о том, что в связи с дополнительными расходами в этом мини проекте и соответственно снижением прибыли, доходность падает до не очень интересной. В обычное время мб и норм было бы, но сейчас есть риск что любой объект будет продаваться дольше обычного, поэтому запас прочности должен быть у любого проекта имхо повышенным.

От со-инвесторов получил поддержку и благодарность за то что не стал рисковать в том числе из деньгами.

2. Сам зафиксировал убыток в 50к от потери задатка + затраты на подготовку документов.

3. Получил удовольствие от принятого решения и от того что не пошёл на компромисс.

Выводы которые сделал для себя (некоторые правда повторно):

1. Не тратить в будущем время на объекты в бюджете до 5 млн руб (времени на проверить/подготовить столько же, а прибыли от проекта на всех не хватает)
2. Если на какой то вопрос не получил ответ, именно его и задавай/проясняй как можно раньше.
3. У меня крутое окружение друзей/знакомых/подписчиков с которыми мы готовы за 1-2 дня собирать пулы и входить в самые разные объекты Открыть/Комментировать

2022-11-14 20:41:00 Хотите знать, чем закончилась история про «срочный выкуп» 1 комнатной квартиры в Невском районе Санкт-Петербурга, о которой писал выше? Открыть/Комментировать

2022-11-14 20:40:58 Предложение для инвесторов Срочный выкуп 1 комнатной квартиры (30 м2) по адресу: Бульвар Красных Зорь 24, 2 этаж Стоимость квартиры: 3.600.000 руб Рыночная стоимость квартиры: 4.700.000 руб Дисконт к рынку - более 20% Что буду делать с этой квартирой:… Открыть/Комментировать

2022-10-31 18:23:22 Предложение для инвесторов

Срочный выкуп 1 комнатной квартиры (30 м2) по адресу: Бульвар Красных Зорь 24, 2 этаж

Стоимость квартиры: 3.600.000 руб

Рыночная стоимость квартиры: 4.700.000 руб

Дисконт к рынку - более 20%

Что буду делать с этой квартирой: выкуплю, сделаю небольшой косметический ремонт, продам по рыночной стоимости.

Планируемый срок проекта: 3 месяца

Планируемая доходность для инвестора - до 36% годовых (складывается из общей прибыли проекта * партнерскую долю инвесторов)

Как вы можете проинвестировать в этот проекте вместе со мной?

Вариант 1:
Вложить от 1 млн руб по инвест договору заключённому между мной как организатором проекта и вами.

Вариант 2:
Вложить все 3.6 млн руб + расходы на ремонт, тогда квартиру выкупаем на ваше имя и вы становитесь собственником объекта недвижимости до момента планируемой через 3 месяца продажи квартиры.

Напишите мне в лс для обсуждения деталей Открыть/Комментировать

2022-10-30 17:37:49 Флиппинг

Как вы знаете, я предметно интересуюсь инвестициями в недвижимость.

Когда рынок рос, было достаточно купить любой объект, подождать и продать зафиксировав прибыль.

В 2018 - 2021 году многие хорошо заработали просто купив любую квартиру в новостройке/вторичке и перепродав ее.

Сейчас такой подход не сработает. Если купить не ликвидный объект, то с ним можно долго просидеть. (Новостройку в льготную ипотеку в инвест целях покупать тоже нужно очень аккуратно. Лично знаю кейсы, где ребята купили квартиру в льготную ипотеку, а сейчас уехав в Турцию на ПМЖ вынуждены продавать дешевле цены покупки и терять значительную часть первоначального взноса.

Одна из немногих рабочих стратегий в рынке недвижимости сейчас, это инвестирование с коротким циклом владения.

То есть - купить ниже рынка, экономично отремонтировать, и быстро продать.

Таким образом мы создаём добавленную ценность за короткий срок владения и сразу фиксируем прибыль.

Проект со зданием на Шпалерной о котором писал здесь, тоже по задумке был под ремонт и быструю продажу.

Такая стратегия называется флиппинг недвижимости.

Флиппинг — популярная в США торговая стратегия, подразумевающая покупку высоколиквидного актива с целью его быстрой перепродажи. В сфере недвижимости она используется как на первичном (покупка жилья на этапе возведения непосредственно у застройщика), так и на вторичном рынке (покупка недооценённых по различным причинам квартир или домов).

Те, кто был подписан на меня в Инстаграмм год назад, могут помнить, как я собирал соинвесторов на выкуп интересной квартиры на Большой Конюшенной и за 3 месяца заработал для себя и инвесторов 4.5 млн руб.

На этой неделе мой знакомый сообщил мне о продаже квартиры ниже рынка. Изучив документы по объекту и продавцу я принял решение участвовать, поэтому вчера внёс задаток и подписал предварительный договор купли продажи.

В следующем посте опишу предложение по соинвестированию в этот объект.

Ну а если вдруг не хотите ждать, то напишите самостоятельно мне в лс @antonsergeevv Открыть/Комментировать

2022-10-18 21:11:10 Открыть/Комментировать

2022-10-14 08:52:45 Чем больше возможностей мы предоставляем другим, тем больше возможностей будет предоставлено нам.

Я убеждён в такой закономерности на 100%. Иногда это не очевидно, но меня в этом будет не переубедить.

Вчера ходил в Анталии на игру в Cash Flow (денежный поток).

Это настольная игра-пособие для тренировки управления личными финансами. Механика игры заключается в том, чтобы тянуть карточки заходить в разные инвест-сделки.

Наблюдал вчера как опытные игроки делятся возможностями, которые им попадаются в игре, а затем получают предложения зайти совместно в другую инвестицию и тем самым получают больше возможностей для себя на следующих шагах.

В то время как другая часть игроков старается во все инвест проекты внутри игры заходить только самостоятельно, и играют чтобы победить кого-то, а не для того чтобы выиграть.

Примечательно, что и в жизни результаты у тех кто старается использовать больше возможностей пусть даже и совместно - тоже выше.

Я рад, что не только в игре, но и в реальной жизни я тоже выбираю делиться возможностями которые вижу вокруг себя.

Пару дней назад мне написал редактор журнала Forbes, которая занимается сбором первичной информации для составления ежегодного рейтинга франшиз Forbes.

Я с разрешения редактора познакомил ее с несколькими своими знакомыми собственниками франчайзинговых сетей информации о которых у неё скорее не было (т.к. проекты моложе чем большинство участников прошлогодних рейтингов).

Буду рад если это знакомство сработает и больше людей из моего окружения будут в Forbes

Пусть пока и в самом «бюджетном» рейтинге из всех рейтингов Forbes - рейтинге франшиз.

Кстати о возможностях, если вы рассматриваете открытие своими силами или силами своих знакомых (детей или наоборот родителей) небольшой, но социально полезный и вместе с тем прибыльный бизнес, то присмотритесь к нашей франшизе Дети не паркете.

Партнеры открыли 114 танцевальных школ в 23 городах. Бизнес модель не приносит миллиардов, но стабильно работает на более маленьких оборотах Открыть/Комментировать

2022-10-06 16:55:38 Как оплачиваю покупки за границей?

За последние пол года я был в 5-и странах и везде стабильно работает моя казахская банковская карта.

Открывал ее в мае (ещё до того как это стало мейнстримом).

Валюта счёта - тенге. Пополняю ее переводом из Почта банк по номеру карты. Деньги зачисляются моментально. Курс адекватный.

Открывал карту в мае слетав на 1 день в Казахстан. Для этого потребовалось оформить местный ИИН и сим карту.

Вывод: если не хотите возить с собой наличку или переводить деньги себе за границу в крипте (хотя тоже вариант и довольно беспроблемный), рекомендую оформить банковскую карту одной из дружественных стран (Казахстан, Узбекистан, Таджикистан) и чувствовать себя в поездках как «белый человек».

На финской границе у меня спросили сколько у меня с собой денег. Я ответил. Затем уточнили на карте или кешем. Я ответил что на карте. Пограничник сказала что российские банковские карты у них не работают. Я ей показал свою казахскую карту, после чего она улыбнулась и пожелала счастливого пути.

П.С: кроме почта банка пополнить можно SWIFT переводом или купив крипту за рубли, а потом обменяв крипту на тенге на вашу казахскую/узбекскую карту. Открыть/Комментировать

2022-10-04 22:35:48 Усилил нетворкинг в теме недвижки

Чувствую, что хоть торги и не выиграны, но количество людей в этой сфере которые аккумулировались вокруг меня за 2-3 недели проработки этого проекта - это уже огромный ресурс.

Например только сегодня мне написали 3 человека, готовых отбирать и отсматривать интересные объекты из разных источников, и предлагать мне участие в самых вкусных из них.

Вывод: делай что должен и будь что будет. Открыть/Комментировать