Как меняется рынок недвижимости в ОАЭ В начале года много пис | Alfa Wealth
Как меняется рынок недвижимости в ОАЭ
В начале года много писал о вариантах инвестирования в недвижимость ОАЭ. Но время идёт, меняется рынок, меняются настроения его участников, меняется курс доллара к рублю. Поэтому подготовил апдейт текущей ситуации с практическими рекомендациями. Пост будет довольно большой, но, надеюсь, полезный. В общем, рассказываю.
Цены растут!
И это факт. Пример, в мае писал про проект Lagoons. Узнал, что цены с тех пор выросли уже ≈ на 12%. Это в дирхамах, которые привязаны к доллару США, т.е. считай, что в тех же долларах. Это хороший маркетинговый ход, чтобы сказать, мол, видите – двухзначная доходность в долларах. Берите скорее. Но, как это обычно бывает, есть нюанс.
На 12% выросли цены у застройщика. А вы, как инвестор, купивший ранее, сейчас будете продавать по цене ниже застройщика (иначе покупатели выберут застройщика). Поэтому в реальности цена перепродажи у инвесторов в том же Lagoons увеличились ≈ на 9%. Но даже по этим ценам не все могут продать. В следующем пункте объясню почему.
Сделаем это по-быстрому!
Ранее многие покупали объекты в ОАЭ с расчётом на то, чтобы быстро продать и заработать. Продать быстро вышло не у всех. Иногда бывает так:
Реализуется проект; проводится первая фаза продажи объектов (например, только для локалов).
Затем проводится вторая фаза продажи объектов (например уже «для всех»), но по ценам ≈ на 15% выше, чем в первой фазе.
Российский инвестор, не до конца разобравшись в ситуации, покупает объект на второй фазе с расчётом его быстро перепродать.
Инвестор выставляет свой объект на перепродажу и сталкивается с множеством аналогичных объявлений от купивших в первой фазе, которые предлагают свои объекты на 15% ниже.
И тут у инвестора возникает ещё один риск – переплата по пэймент плану.
Риск переплаты
Указанная выше ситуация (когда инвестор не может быстро продать свой объект даже с меньшей наценкой, чем у застройщика) осложняется существованием пэймент планов. Опять же, типичная для Lagoons история – это первоначальный платёж в 10% от стоимости виллы. Следующий платёж – ещё 10% через полгода. И как быть, если инвестор рассчитывал «обернуться» за полгодика и не рассчитывал на второй платёж?
К слову, практически все «верхнеуровневые» застройщики сейчас меняют свои пэймент планы. Раньше пэймент планы были 30 – 40% в течение срока строительства, а последующая сумма в течение двух – трёх лет после получения ключей. Потом правила рассрочки стали меняться. Постепенно ушёл срок «после получения ключей», и застройщики теперь желают получить все 100% в течение срока строительства. Например, 30 - 40% платятся в течение 3 лет, а оставшаяся сумма - единоразово после получения ключей. Такие правила для инвесторов, рассчитывающих на быструю перепродажу, становится менее интересными.
Однако рынок большой и на этом рынке всё ещё есть качественные проекты с хорошим пэймент планом. Если, конечно, знать где искать.
Тем не менее – соблюдение пэймент плана – обязанность инвестора. Если последний видит, что быстро продать объект не удаётся, а последующие платежи становятся обременительными, то в таком случае ему придётся «сливать» свои права на получение объекта сильно дешевле рынка, чтобы быстро избавиться от необходимости платить по пэймент-плану в дальнейшем.
Ещё один нюанс
Учитывать нужно и такой момент. Чаще всего существует определённый коэффициент исполнения пэймент плана по достижению которого застройщик разрешает перепродавать права требования на объекты. Например, в Дубае этот показатель чаще всего равен 40 - 50%. Иначе говоря, только оплатив половину от стоимости объекта вы сможете перепродать его. В Абу-Даби этот показатель обычно составляет 20%. Хотя, опять же, от проекта к проекту это условие может отличаться.
Поэтому, если вы, например, заплатили первоначальный взнос по пэймент плану в 10% и начали искать покупателя, вам нужен такой покупатель, который «перекупит» ваши 10% с наценкой (вашей прибылью) и плюс к этому «доплатит» застройщику оставшиеся проценты, чтобы тот разрешил провести сделку.
