2022-05-23 18:06:54
Глава из книги
«Большая учебная книга агента» Суть устройства рынка недвижимости
Давайте дадим определение слову «рынок» с точки зрения экономики.
Рынок — это совокупность процессов и отношений, возникающих между покупателями и продавцами.Владельцев недвижимости можно разделить на две группы:
• институциональные инвесторы (банки, фонды, инвестиционные компании);
• физические лица (владельцы объектов недвижимости).
Институциональные инвесторы определяют тренды на рынке недвижимости. Банки влияют на ставки по ипотеке и кредитованию строительства. Девелоперские компании скупают крупные земельные участки в городах, влияют на архитектуру и ценообразование. Фонды инвестируют и выкупают значительные объёмы жилой и коммерческой недвижимости.
Такие игроки чаще всего формируют тренды роста и падения цен. Крупные игроки формируют политику рынка недвижимости.
Но! Как бы крупные институциональные участники ни пытались регулировать рынок недвижимости, его можно отнести к рынку идеальной конкуренции.
Дело в том, что большое количество предложений от физических лиц можно увидеть только на таких рынках, как рынки недвижимости, автомобилей, труда. Именно их и называют рынками идеальной конкуренции.
В 2001 году экономист Джордж Акерлоф получил Нобелевскую премию за теорию асимметричного доступа к информации (ещё её называют «теория лимонов»).
Учёный вместе с коллегами изучал рынок подержанных автомобилей, который часто сравнивают с рынком вторичной недвижимости. Акерлоф выяснил, что если продавец и покупатель имеют разную информацию о продаваемых объектах, то продавец всегда выигрывает по отношению к покупателю. Учёные доказали, что покупатели часто покупают «лимоны» (так на американском сленге называются машины, поломки которых обнаруживаются только после покупки) из-за отсутствия доступа к информации. То есть когда у покупателя нет полной информации, он может сделать нерациональную (невыгодную) покупку.
То же самое можно сказать и о рынке недвижимости. Информация на порталах недвижимости сегодня — это мусорная куча, которой лучше не доверять, иначе нарвёшься на «лимон».
Акерлоф ввёл понятие о рынках с
асимметричной информацией.
Любой собственник недвижимости, выходящий на рынок, знает качество своего объекта лучше, чем может об этом собрать информацию покупатель. Значит, продавец по отношению к покупателю находится, по мнению экономистов, в более выигрышном положении.
Но сам собственник не всегда знает, по какой цене можно продать свой объект. Поэтому при анализе рынка он тоже использует ограниченный объём данных. Выходит, и покупатели, и продавцы принимают решение о сделке в условиях неопределённости. Поэтому на рынке недвижимости действуют законы, которые сформулировал другой нобелевский лауреат — Даниэль Канеман.
В 2002 году психолог Даниэль Канеман — основоположник поведенческой экономики — получил Нобелевскую премию «за применение психологической методики в экономической науке, в особенности — при исследовании формирования суждений и принятия решений в условиях неопределённости».Получается, что цены на рынке недвижимости формируются толпой, каждый участник которой не имеет качественной информации для вывода о рациональности принятого решения.
Агенту по недвижимости очень важно понимать, что никакой справедливой, выгодной или невыгодной цены сделки не существует.Оценка выгодности сделки — это субъективный вывод в голове каждого участника. Никакой справедливой цены нет в природе.
Собственник будет считать свою высокую цену справедливой, тогда как покупатель этого объекта всегда будет иметь обратное мнение.
Любые доводы так называемых оценщиков о том, что они обладают академическими знаниями для определения оценки недвижимости, — заведомая ложь.
Вся методология их оценки базируется на анализе мусорных данных, полученных с порталов недвижимости.
Собственник не способен объективно оценить свою недвижимость. Цена формируется из его желания получить за свой объект определённую сумму денег для реализации других целей.
Цены на рынке недвижимости формируются, как правило, по цепной реакции.
606 views15:06
Р
