Новостройка по расчету

2022-09-01 17:48:10 Сегодня 1 сентября, день знаний, а значит время узнать, что происходило с ценами на вторичку в августе. И… они снова упали – на 1,1%. Однако, это падение еще не отбило ажиотажный рост цен в марте и все еще на 2,4% ниже февральских цен (в Москве,) не смотря на резкое падение спроса. А вот в Новой Москве цены уже сравнялись с февральскими. Подмосковье пока держится – цены все еще на 4,1% выше февраля. Открыть/Комментировать

2022-08-29 14:01:50 Сейчас многие озабочены сложностью продажи своего вторичного жилья. По данным ЦИАН за последние 6 месяцев срок экспозиции объявлений вырос с 81 дня в феврале 2022 до 110 дней в августе. Выше этот показатель был только весной 2020 года (тогда, к концу карантина в мае 2020-го, он дорос до 145 дней). Да, конечно, лето само по себе – это период затишья, но не до такой степени. Увеличение среднего срока экспозиции вторичных квартир фиксируют и аналитики Est-a-Tet — с начала года более чем в два раза. По данным Est-a-Tet, в августе 2022 года средний срок экспозиции вторичных квартир составляет 60 дней, тогда как в январе было лишь 27 дней.

Основная причина замедления продаж на вторичке – это отсутствие ипотечных программ с низкими ставками, как для новостроек, но при этом ставку уже сравнялись с февральским уровнем. На мой взгляд, проблема зачастую в самих продавцах – многие на ажиотаже марта подняли цены, все посмотрели на соседей и сделали то же самое, а сейчас активно упираются и не хотят снижать, «ведь у Васи выставлена дороже». Но на самом деле рыночная цена квартир ниже и, те кто решается опустить цену ниже соседей, закрывают сделки. Если посмотреть на график изменения цены на вторичном рынке (IRN), мы увидим, что не смотря на небольшое снижение цен в последние 2 месяца, их уровень еще заметно выше февраля 2022 при том, что спрос значительно упал.

Рынок вторички стал рынком покупателей – они стали избирательны и стараются выбрать функциональные планировки и наиболее ликвидные лоты, так что посмотрите на свои квартиры без розовых очков, отметьте все недостатки по сравнению с альтернативами и выставьте реальную цену. Открыть/Комментировать

2022-08-24 12:22:05 Поняла, что пропустила старт бронирования апарт-комплекса Королева, 13, так что исправляюсь:

Расположение: Останкинский район, 7 мин. пешком до монорельса «Академика Королева», 17 мин. пешком до м. ВДНХ.

О проекте: Один дом на 205 апартаментов, включающий ФОК с бассейном, кинотеатр, переговорные и детскую комнату

Застройщик: Патек Групп

Класс: Бизнес, но потолки низковаты (2,9 м.), нет подземного паркинга, на этаже 15-20 лотов с делением на 2 секции. Другие проекты застройщика Н74 и Я51 тоже заявлялись как бизнес, но по факту это комфорт, так что реальность бизнес-класса вызывает вопросы.

Отделка: white box

Срок сдачи: 1 квартал 2024, выдача ключей в июне 2024 – очень быстро

Окружение: Локация очень зеленая - рядом много парков, вкл. Ботанический сад, пруд. Также по соседству находится Останкинская телебашня, заправка и ФГУП Гипроцветмет (будьте внимательны с выбором вида).

Конкуренция: внутренняя конкуренция низкая, а внешняя достаточно высокая – рядом строится Достижение, Very, Руставели,14, iLove, Сенатор, Режиссер, Союз.

Цены: Студий пока нет (обещают вывести на старте продаж), а самая не дорогая 1к (за искл. 2 этажа) стоит 11,6 млн. за 34,2 кв.м. (5 этаж).

Сравнение цен с конкурентами: В iLove (локация хуже, без отделки, ключи на 3 квартала позже, но это квартиры) 1к 42,6 кв.м. стоит 15,2 млн. А в Very (дальше от метро, без отделки, ключи на 1 квартал позже, квартиры) 1к 42 кв.м. стоит 15,6 млн. Если сделать поправку на локацию, отделку, срок сдачи и то, что Королева 13 - это апарты, то получается, что цены на все три комплекса примерно на одном уровне, так что цены в рынке.

Расчет доходности: В апарт-комплексе Hill 8 у м. Алексеевская апарт премиум-класса (по факту это скорее качественный бизнес) 33 кв.м. с чистовой отделкой стоит 18,8 млн. => готовая 1к 34,2 кв.м. с white box в Королева, 13 такого себе бизнес-класса должна стоить 13,7 млн. При сравнении с ценами готового в iLove и соответствующими поправками оценка совпадает. Это соответствует годовой доходности ~10% без учета роста рынка.

Вывод: Доходность неплохая, но нужно учитывать риски - небольшой застройщик (не входит в список системообразующих), качество скорее всего не будет соответствовать бизнес-классу.

P.S. Спасибо Дмитрию Грановскому (агентство Futures, продающее этот комплекс на ко-эксклюзиве) за данные по ценам. Открыть/Комментировать

2022-08-22 17:31:26 ПИК запустил бота в Телеграм «Хочу тут жить», который подбирает квартиру по сумме ипотечного платежа, равного арендному платежу клиента: @PIK_or_rent_bot

Как это работает? Вы просто вводите сумму аренды и получаете карусель из квартир, в которых ежемесячный платеж по ипотеке максимально приближен к этой сумме, т.е. вам предложат самые дорогие из доступных вариантов, подходящих под ваше ограничение по ежемесячному платежу. Ипотеку бот рассчитывает по программе 0,1% с ПВ 30%.

С одной стороны, идея отличная, ведь большинство предпочтут платить за свою квартиру, чем за арендную, если сумма платежа такая же. Но не стоит забывать, что вам нужно еще накопить внушительную сумму на 30% ПВ, что при ставке 0,1% вы получаете максимальное завышение стоимости квартиры и что, взяв ипотеку на новостройку сейчас, вы будете одновременно платить и дяде за аренду, и банку за ипотеку.

Да и реализация подкачала – многие из квартир в карусели уже забронированы плюс подбор хорошо справляется со своей задачей только на маленьких суммах аренды (до 30 тыс. руб.), а когда вводишь, например, 50 тыс., он уже показывает винегрет из разных квартир разной комнатности с ипотечными платежами от 30-35 тыс., хотя, очевидно, что у ПИК есть и дорогие проекты. Для улучшения функционала, на мой взгляд, не помешает фильтр по сроку сдачи, комнатности, площади и сумме ПВ. Но проще было бы не придумывать бота, а добавить фильтр по ипотечным настройкам в общий поиск на сайте ПИК.

За идею поста спасибо каналу Или Или. Открыть/Комментировать

2022-08-22 10:36:55 Старт бронирования ЖК Бунинские кварталы (старт продаж обещают в сентябре)

Расположение: Новая Москва, до метро Коммунарка 35 мин. пешком или 20 мин. на автобусе, в 2023 г. планируется открытие метро Потапово, до которого можно будет дойти за 20-25 мин.

О проекте: Большой проект из 10 разноэтажных домов (9-19 этажей), включающий школу и 2 детских сада.

Застройщик: А101

Класс: Сейчас бронируют первый дом из 3-х корпусов, он комфорт-класса, но также будет 2 дома бизнес-класса

Отделка: корп. 1.1, 1.2 – чистовая или white box, корп. 1.3 – без отделки

Срок сдачи: Ввод ноябрь 2024, ключи в феврале 2025 (корп. 1.3), апреле 2025 (корп. 1.1, 1.2)

Окружение: под окнами кладбище, рядом пруд, зеленый массив

Конкуренция: внутренняя и внешняя конкуренция высокая – рядом строится большой проект Бунинские луга от ПИК. Также в окружении ЖК Белые Ночи, Южные сады, Скандинавия от того же А101.

Цены: Если не брать не ликвидный 2 этаж, то студия 24,6 кв.м. на 3 этаже стоит от 5,6 млн., а 1к 35 кв.м. от 6,6 млн. – в корпусе без отделки. Стоимость брони 30 тыс. руб. на 45 дней. При ставке по ипотеке 0.01% удорожание будет 11.41%. Возможна доп. скидка при оплате наличными или с обычной ставкой.

Сравнение цен с конкурентами: Ближайший конкурент – ЖК Бунинские луга (тот же класс, срок сдачи, с отделкой, последние корпуса расположены в 2 раза ближе к будущему метро) – студию 23 кв.м. тут можно купить за 5,8 млн. (7 этаж), а 1к 34 кв.м. за 7,9 млн. (9 этаж). Таким образом, студии однозначно выгоднее в Бунинских лугах из-за отделки и более хорошего местоположения, а на 1к цены сравнимые.

Расчет доходности: Готовая студия в Бунинских лугах (корпуса по соседству) 24 кв.м., 6 этаж, чистовая отделка стоит 6,8 млн., а 1к 35 кв.м. 8 млн. => готовая студия в Бунинских кварталах без отделки 24,6 кв.м. должна стоить 6,1 млн., а 1к 35 кв.м. – 7,1 млн. Это соответствует годовой доходности 4% для студий и 3% для 1к без учета роста рынка.

Вывод: Доходность очень низкая, выгоднее взять студию в Бунинских лугах. Открыть/Комментировать

2022-08-19 15:27:51 Старт продаж сити-комплекса MirrorЗдание

Расположение: СВАО, Марьина Роща, в 5 мин. метро Марьина Роща

О проекте: 24-этажное здание на 645 апартаментов

Застройщик: МИЦ

Класс: Бизнес, но при этом потолки 2,8 м. без отделки (с отделкой будет еще меньше), а на этаже 10 апартов, так что я бы сказала, что это комфорт+.

Отделка: нет

Срок сдачи: Ввод 4 квартал 2024, ключи в июне 2025

Окружение: под окнами ж/д, МЦД пути, до парка 10 мин. пешком

Конкуренция: внутренняя и внешняя конкуренция средняя – ближайший конкурент только ЖК MOD, но он премиум класса и это квартиры. Также в окружении находится ЖК iLove, Шереметьевский, Руставели 14, Серебряный фонтан, Сокольнический вал 1, Резиденция Сокольники.

Цены: Если не брать не ликвидный 2 этаж, то студии стоят от 8,7 млн. за 24,8 кв.м. (14 этаж), 1к от 11,2 млн. за 38,4 кв.м. (14 этаж).

Сравнение цен с конкурентами: Наиболее похожий конкурент – ЖК iLove (бизнес-класс, тот же срок сдачи), он подальше от центра, но это квартиры. Студия 27 кв.м. на 8 этаже стоит 10,6 млн., а 1к 43 кв.м. 16 млн. (12 этаж) – с учетом разницы в площади, этажности и формата (квартиры vs апартаменты) – студии выгоднее в iLove, а 1к в MirrorЗдание.

Расчет доходности: Если смотреть на цены готового – наиболее подходящий аналог – Савеловский Сити – тоже апарты, комфорт-класс, схожее расположение. 1к апарт 37 кв.м. в white box на 3 этаже стоит 12 млн. => готовая студия в MirrorЗдание 24,8 кв.м. на 14 этаже без отделки должна стоить 10,3 млн., а 1к 38,4 кв.м. – 13,8 млн. Это соответствует годовой доходности 6% для студий и 8% для 1к без учета роста рынка.

Вывод: Доходность достаточно низкая, репутация у МИЦ плохая (задержки, низкое качество), поэтому не рекомендую для инвестиций. Открыть/Комментировать

2022-08-19 12:17:21 Не криптой единой: как апарт-отели стали самым лучшим вариантом для инвестиций

Крипта «мертва». Акции и валюта нестабильны и грозят серьезными рисками. Санкции и ковид изменили не только рынок финансов, но и недвижимости. Люди стали больше путешествовать по России, а петербуржцы полюбили работать на удаленке. Все это привело к буму популярности апарт-отелей – именно в них выгодно вкладываться сегодня.

Отличным вариантом вложения средств станет апарт-отель Well на набережной Обводного канала. Смотрите сами: 

Высокий и стабильный доход
Престижная локация в центре Петербурга, 2 минуты до метро «Балтийская» 
Высокая ликвидность – объект вырастет в цене после сдачи (а это уже в 2023 году)
Инновационная концепция well-being – первое здание в Петербурге c заботой о физическом и ментальном здоровье проживающих
Biophillic-дизайн – элементы живой природы в интерьере, один из ведущих трендов в архитектуре и дизайне в 2022 году 
Собственная управляющая компания – сама ищет резидентов и занимается их обслуживанием
Создатели проекта имеют 20-й опыт в девелопменте, включая запуск первой в России сети апарт-отелей, которая сегодня успешно существует в качестве франшизы. 

Сейчас покупателям предлагают целый ряд выгодных финансовых условий: 

Апартаменты в центре от 6,3 млн рублей
Выгода 21% при покупке в августе
При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит 1,6 млн. рублей
При приобретении в рассрочку можно войти в проект от 1,3 млн рублей за счет скидки на первоначальный взнос.

Цены и планировки смотрите на сайте: https://clck.ru/sdejb 

#реклама Открыть/Комментировать

2022-08-18 13:20:02 Вот и Росреестр поделился статистикой по сделкам – и, вы не поверите, в июле было зарегистрировано на 22% больше (!) ДДУ с жилой недвижимостью, чем в июле 2021. Впервые после падения в марте, спрос превысил показатели прошлого года. В месячном выражении относительно июня 2022 рост составил 31%!

Так что, у Росреестра спрос восстановился. Bnmap.pro также ожидает в июле рост спроса относительно июля 2021 (по дате ДДУ), так что пока только Dataflat рапортует о падении год к году, видимо в связи с очисткой данных, которую они используют в подсчетах. Открыть/Комментировать

2022-08-18 09:30:01 Пока меня не было вышла достаточно противоречивая статистика по итогам июля 2022. Давайте вместе разбираться:

По данным Dataflat за месяц продажи выросли на 13% в Московском регионе и на 10% в старой Москве. Много это или мало? Если посмотреть на падение продаж относительно 2021 г., то в июне 2022 относительно июня 2021 продажи упали на 44% в Московском регионе и на 29% в старой Москве. А в июле 2022 это падение уже составило 21% и 12% соответственно, то есть разрыв, который нужно наверстать, за месяц сократился вдвое – это существенный рост.

При этом по данным bnmap.pro продажи в старой Москве за месяц наоборот упали на 2,6%, а по сравнению с июлем 2021 падение составило 31%.

Разница двух подходов заключается в методике учета количества сделок – Dataflat определяют продажи по дате регистрации ДДУ, а bnmap.pro по дате договора. Детально разницу я описывала тут. То есть, bnmap.pro сейчас видит только часть сделок июля, которые успели зарегистрировать, и эта цифра еще вырастет. Согласно их же недавнему большому отчету за 2020-2022 гг. прогнозируемое кол-во сделок в старой Москве в июле составит 4,7 тысячи, что на 17,5% выше (!) июля 2021 и на 4,4% выше июня 2022.

Так что можно однозначно утверждать, что спрос восстанавливается. Открыть/Комментировать

2022-08-17 12:06:04 Новый выпуск еженедельного подкаста «ПСК Эксперт» от застройщика ГК «ПСК».

Санкт-Петербург готовится к генеральному планированию — Минстрой намерен выделить 160 трлн рублей на застройку города.

— Как поучаствовать в городском планировании?
— Кто из застройщиков заработал больше в 2022 году?
— Как изменится спрос на жилье?
— Что входит в планы Минстроя?

Эти и многие другие вопросы обсуждали в новом выпуске подкаста «ПСК Эксперт».

Прослушать его и другие доступные выпуски вы можете по ссылке https://vk.cc/cfAm48

#реклама Открыть/Комментировать