​Как продать ипотечную квартиру Если квартира приобретена с п | ℕ𝕆𝕍𝔸𝕃𝔼𝕂𝕊𝔸 правовой вестник

​Как продать ипотечную квартиру

Если квартира приобретена с привлечением кредитных средств и находится в залоге у банка, распорядиться этим имуществом без согласия банка не получится.

Но необходимость продать такую квартиру может возникнуть еще до погашения кредита, для такой продажи существует несколько вариантов.

Первый вариант - досрочное погашение ипотеки и снятие обременения до сделки

Алгоритм действий:
находим покупателя
заключаем предварительный договор купли-продажи
погашаем кредит
получаем в банке справку о полном погашении долга
получаем закладную и снимаем обременение с квартиры
проводим обычную сделку купли-продажи с покупателем

Погасить кредит можно с помощью:
задатка от покупателя (важно помнить про последствия отказа от сделки для продавца и покупателя - ст.381 ГК РФ)
потребительского кредита на сумму задолженности по ипотеке

Второй вариант - погашение ипотеки в процессе сделки

Алгоритм действий:
находим покупателя
получаем согласие банка на продажу
получаем в банке справку о сумме задолженности
заключаем договор купли-продажи с указанием суммы долга по кредиту и способа расчетов
покупатель вносит деньги (ячейка/аккредитив) двумя частями:
в счет погашения долга по кредиту (в пользу банка)
остаток в счет оплаты за квартиру (в пользу продавца)
регистрируем переход права собственности
покупатель получает закладную и снимает обременение с квартиры
продавец получает деньги

Третий вариант - переоформление ипотечного договора и права собственности на покупателя

Не все банки соглашаются на перемену лиц по договору ипотеки, многое зависит от кредитной истории покупателя.

Алгоритм действий:
находим покупателя
получаем согласие банка на продажу и переоформление кредитного договора
покупатель получает одобрение по ипотечной заявке банка
заключаем договор купли-продажи
покупатель вносит деньги (ячейка/аккредитив) в пользу продавца
банк переоформляет кредитный договор на покупателя
регистрируем переход права собственности
перерегистрация закладной проводится банком или покупателем без снятия обременения
продавец получает деньги, покупатель - остаток задолженности по кредиту

В любом из вариантов, если при приобретении жилья был также использован маткапитал, после погашения ипотеки добавляется ряд обязательных действий:
выделение долей всем членам семьи
получение разрешения органов опеки на продажу детских долей

Про продажу жилья с маткапиталом напишу подробнее отдельно.

@novaleksa правовой вестник