Специфика демографических трендов - медленная, но неизбежная к | Ипотека Санкт-Петербург

Специфика демографических трендов - медленная, но неизбежная корректировка процессов на рынке недвижимости (очень интересное исследование от REBURG).

Рынок жилья России во многом сейчас работает за счет многочисленных поколений 70-х и 80-х годов.

Поколению 70-80х сейчас 30-50 лет:
Именно эти покупатели в предыдущие пару десятков лет приобретали свое первое жилье, а сейчас улучшают жилищные условия.
Именно эти покупатели считают необходимым дать достойный старт в новую жизнь для своих детей. Поэтому зачастую маткапитал, субсидии и льготные программы используются не на улучшение жилищных условий, а на покупку второй квартиры детям – рожденным в 90-е и нулевые. И в этом риск будущего рынка недвижимости.
Но роль этих поколений для рынка жилья будет меняться.

При этом:
Тренд на снижение рождаемости фиксируется везде после 2015-16 годов.
Группа покупателей первого жилья уже заметно сжимается в последние годы. Пока не везде, но эта база, как мы видим исходя из рождаемости, не бесконечна.
А вот группа, улучшающих жилищные условия, растет и этот рост ускоряется. Важно, что у многих из этой категории уже есть жилье. Это плюс, но совсем другая стратегия рынка [тут, кстати, стоит вспомнить все идеи про взаимосвязь вторичного жилья и новостроек - не продав имеющееся, не купишь нового - и необходимость стимулировать вот такой «обмен»]
Доля населения от 50 и старше пока увеличивается не очень быстро, но в следующие 10-15 лет этот процесс ускорится.
Растет и число пенсионеров.

Итак, новые главные тренды для изменения рынка недвижимости, которые стоит иметь в виду:

Сокращение числа молодежи - ограничение спроса на окраинах, условие для реновации и редевелопмента сложившихся территорий.

Низкие доходы: не увеличение площади, а увеличение числа комнат - больше компактных квартир с 2-3 спальнями.

«Взросление покупателя» (рост числа жителей старше 40-50 лет) - рост спроса на загородные проекты. Это долгосрочный тренд. Основа - дети выросли, городская инфраструктура не держит.

Изменение социальной инфраструктуры. Пик спроса на детские сады уже пройден - в отдельных районах и городах через несколько лет будет дефицит детей. Многие сады будут уже не нужны. Пик числа первоклассников также будет пройден в 2023 году. Локально этот процесс растянется на 3-5 лет. Особенно в новых районах. Спрос на школы упадет. Жители новых кварталов будут взрослеть. Очевидно должна поменяться инфраструктура. Как – это отдельный вопрос на осмысление.

Отсутствие интереса к недвижимости со стороны растущей молодежи - следующая волна спроса на «первое жилье» со стороны молодежи (после 2000 г.р) не гарантирована. Родители уже купили, наследные квартиры, смена предпочтений. Про этот риск говорили вначале.