Экономизм - 7 высокодоходных акций

2021-01-21 16:20:32 Продолжим прогуливаться по отчету Домика.

- Сложившиеся на рынке благоприятные условия для приобретения жилья привели к реализации спроса, отложенного из-за весеннего локдауна, а также подтолкнули к покупке граждан, планировавших приобрести жилье позже.

После того, как были трижды протерты и очки, и глаза, и монитор, стало ясно, что тут действительно написано то, что написано.

Максимально простой пример из ипотечного калькулятора. Учитывая, что рост однокомнатных квартир в Москве составил около 20%, получается, что взятые ради примера 38 квадратов сейчас стоят 7,98 миллиона рублей по цене в 210 тысяч за кв. м. вместо 6,65 миллиона рублей год назад с ценником за квадрат в 175 тысяч. При этом средний процент ипотеки по вторичке снизился с 10% годовых до 8%. Первоначальный взнос возьмем такой, который будет удобен в обоих случаях - 1,5 миллиона.

Год назад заемщик платил бы по 46798 рублей в месяц на протяжении 25 лет. Проценты - 8,889 млн. Сейчас - 50013 рублей в месяц. Проценты снизились на 365 тысяч до 8,524 млн. Прикольно. Каким образом бешеный рост цен на рынке может быть благоприятным обстоятельством для покупки вторичной недвижимости? Про новостройки и говорить нечего - там весь профит от льготной ипотеки был съеден еще осенью. И строиться дома эконом-класса стандартные дома будут в ближайшие пару лет, мягко говоря, не лучшего качества.

А теперь немного из статистики топовых девелоперов:

- ГК ПИК – поступления за 2020 год выросли до 371 млрд. рублей с 285 млрд. рублей в 2019 году, то есть на 30%;
- «Эталон» - при падении объемов новых продаж на 15% (с 630 тысяч кв. м. в 2019 году до 538 тысяч кв. м. в 2020) денежные поступления от этих продаж выросли на 3% до 79 млрд. рублей;
- «Сэтл групп»(топовый застройщик в Петербурге) – чистая прибыль за 9 месяцев 2020 года составила 7,8 млрд. рублей, что на 83%(!) больше, чем за аналогичный период 2019 года.

Это не благоприятные условия. Это искусственно созданная истерия вокруг одного из немногих способов аккуратно переместить деньги с депозитов и матрасов в казну в виде налога на имущество и прочих плюшек через мощнейшее строительное лобби. А учитывая, что подавляющее большинство топовых застройщиков так или иначе контролируются государством через госбанки в составе учредителей, становится очевидно, для кого эти условия благоприятные. Открыть/Комментировать

2021-01-20 21:58:18 Православный иудей Владимир Соловьев, крестясь, под молитву и на поводке, принимает участие в крещенских купаниях. Видимо, в Крещение так поступают все евреи. Открыть/Комментировать

2021-01-20 18:29:31 Отчет ДОМ.РФ по итогам 2020 года, пусть и предварительный, просто огонь. Из него можно песню сделать. "Лэт ми спик фром май харт" будет называться.

- Спрос на жилье в России определяется преимущественно фундаментальным фактором низкой обеспеченности жильем и не вызван спекулятивными мотивами: 67% россиян хотели бы приобрести жилье для собственного пользования.

Естественно хотели бы. Ребятам, которые писали этот ужас, стоит выйти из офиса на Воздвиженке и сгонять в Сергиев или Павловский Посады. И посмотреть, как на двухэтажных деревянных бараках висят спутниковые тарелки. Или как блестят стеклопакеты на трехэтажных домах, которые рассыпаются. И речь о Подмосковье, а не глубинке. Во многих миллионниках дела еще хуже, чем в Посадах.

- Банки сохраняют осторожный подход к отбору заемщиков, не допуская роста доли кредитов с высоким значением LTV. Доля кредитов с первоначальным взносом (ПВ) менее 10% составляет около 3%.

Итак, как делается ипотека без первоначального взноса на вторичку. При покупке квартиры за 8 миллионов и покупатель, и продавец говорят банку, что она продается за 10, а 2 миллиона ушли кэшем как первоначальный взнос. НДФЛ, если он есть, на себя берет покупатель. Кстати говоря, с новостройками это тоже прекрасно работает. Ну, или берется потреб, а в регионах он как раз будет в районе 15% от стоимости жилья. Это раз. Второе - речь не просто о том, что четверть потенциальных ипотечников готовы взять потребительский кредит для первоначального взноса. Речь о том, что уже сейчас как минимум каждый двадцатый кредит под залог квартиры выдается через одну из двух вышеописанных нехитрых схем. И ведь выдается же! Это что же за персонажи создавали те 25-28% заявок на ипотеку, которые не были одобрены в прошлом году? Каждый двадцатый кредит - это вроде бы чуть больше, чем 3%, причем именно показатель в минимум 5% "плохих" ипотечных займов назывался и в Минфине.

Не, ну хорошо, девелоперы в шоколаде, банки тоже наивно думают, что все окей. Но надо же знать грань хоть немного. Понятно, что через верхушку Домика можно билеты на мячик достать, но зачем так нагло врать-то всем вокруг? Открыть/Комментировать

2021-01-19 16:08:34 К слову о космически крутых инвестициях из этого поста.

Окупаемость однокомнатной квартиры в Москве выросла до 19,5 лет.

Во-первых, грязными, то есть чисто арендный доход.

Во-вторых, с поправкой на инфляцию там дохода вообще не остается. Добавим к этому месяцы простоя, косметический ремонт после каждого арендатора, налог на имущество, коммунальные платежи, если они не включены в плату, амортизацию дома, НДФЛ или налог на самозанятых, а скоро или одно, или другое платить придется. И в итоге окажется, что лучше бы не летели как орлы на незнакомый рынок недвиги, а оставили в банке деньги или банально перевели в валюту.

Снова к вопросу о финансовой грамотности. Вклады смели остатки ликвида на рынке бюджетных квартир Москвы. А кому вы их будете сдавать через 15 лет, если населения в год становится меньше на полмиллиона? Открыть/Комментировать

2021-01-19 15:30:30 При всех прочих нюансах, где пар от тела? На улице минус 20. Открыть/Комментировать

2021-01-18 22:02:07 А Сергей Минаев - оказывается, непростой человек. Мы, канеш, подозревали, но чтоб такое...

https://t.me/infobomb/791 Открыть/Комментировать