ЗАСТРОЙЩИК НЕСЕТ ПОВЫШЕННУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ВОЗВЕДЕННЫЙ ОБЪ | Земельный клуб
ЗАСТРОЙЩИК НЕСЕТ ПОВЫШЕННУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ВОЗВЕДЕННЫЙ ОБЪЕКТ
Судебный акт.
Определение ВС РФ от 07.03.2023 № 305-ЭС22-22698 по делу № А41-49147/2019
Фабула дела.
Управляющая компания (УК) трех МКД, введенных в эксплуатацию в 2015, обратилась в суд к Застройщику о возложении на него обязанности безвозмездно устранить недостатки объектов долевого участия и инженерно– технологического оборудования. Квартиры приобретались по 214-ФЗ на основании ДДУ.
В ходе эксплуатации зданий в период гарантийного срока УК выявлены недостатки объектов и инженерно–технологического оборудования, которые препятствуют дальнейшей эксплуатации МКД (дефекты кровли, противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, гидроизоляции балконов и т.д.).
Суд I инстанции отказал УК в удовлетворении требований, в связи с тем, что участникам долевого строительства объекты были переданы без претензий к качеству и экспертиза не установила причинно-следственной связи между выявленными недостатками и нарушениями застройщиком строительных норм.
В суде II инстанции проведена повторная экспертиза, согласно выводам которой выявленные недостатки являются следствием нарушения технологии выполнения строительных работ, СНИПов и ГОСТ, причину ряда дефектов установить не удалось в виду отсутствия проектной документации (Застройщик не предоставил проектную и рабочую документацию эксперту).
Суд округа оставил в силе решение суда I инстанции.
ВС РФ отменил постановление кассации, оставив в силе судебный акт апелляционной инстанции.
Выводы ВС РФ:
1.Застройщик несет повышенную ответственность за возводимые объекты. Дефекты, выявленные в период гарантийного срока, должны быть устранены.
2. Значительная часть выявленных недостатков работ является следствием нарушений при строительстве действующих СНиП и ГОСТ, при этом в ходе дополнительной экспертизы по части указанных недостатков эксперты не смогли дать ответ ввиду непредоставления застройщиком проектной и рабочей документации.
3. Несмотря на то, что на момент рассмотрения спора в суде гарантийный срок истек, необходимо учитывать, что УК неоднократно обращалась к Застройщику с требованием устранения недостатков в пределах гарантийного срока.
4. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии, т.е. на Застройщике.
5.Доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, нормальным износом, освобождающих Застройщика от несения гарантийных обязательств, последним не представлено.
6.Неверное распределение судом I и кассационной инстанции бремени доказывания, а именно возложение на истца обязанности доказать вину ответчика в допущенных при строительстве объектов нарушениях СНиП и ГОСТ, привело к ограничению пределов ответственности Застройщика, необоснованному освобождению Застройщика от гарантийных обязательств и неправильному разрешению спора.
Мнение.
По мнению Александры Марценюк, юриста практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис» рассмотренный ВС РФ спор имеет важное значение для граждан, которые априори являются слабой стороной и рассчитывают в силу ст. 7 ФЗ 214 на исполнение Застройщиком обязанности по передаче квартиры надлежащего качества, пригодной для безопасной эксплуатации. ВС РФ справедливо отмечает, что участник долевого строительства после принятия результата работ вправе рассчитывать на нормальное использование приобретенной в собственность квартиры, как минимум на протяжении гарантийного срока. Именно на Застройщика возлагаются повышенные требования к доказыванию в части отсутствия причинно-следственной связи между выявленными недостатками и наличием вины, подразумевая его активную роль в качестве участника судебного спора. В противном случае устранение выявленных недостатков в пределах гарантийного срока возлагается на Застройщика.
