Продали объект на Ленинском проспекте. Заходили в проект в ян | Евгений Горб | Инвестиции в недвижимость | Флиппинг

Продали объект на Ленинском проспекте.

Заходили в проект в январе с позитивным настроем. Гагаринский район, кирпичный дом 1957 года постройки серии СМ-6, двушка 63 м2 с изолированными комнатами. Это первая линия Ленинского проспекта, но все окна выходят во двор. Квартира на 2-ом этаже с козырьками под двумя окнами - безусловный минус, но мы только что (в январе) продали объект с окнами на Кутузовский проспект с хорошей дельтой. Изюминка (для нас) - квартира единственная на этаже, а это приватность и дополнительная полезная площадь приквартирного тамбура.

В активной фазе ремонта произошли события, которые запрещено называть. Дальше вы все знаете, ценник на материалы в космосе, и не все привычное можно купить. Проект решили доделывать, т.к. посчитали, что бетон во вторичке был абсолютно неликвидным.

К марту не успели, выставились в продажу в июне. По нашему мнению трафик был неплохой, в среднем - 2-3 просмотра в неделю. Получили несколько предложений по цене, которая нас устраивала, но с альтернативой, их квартиры до сих пор в продаже.

Использовали стратегию с ипотечным плечом и минимальным первоначальным взносом, которая отлично работала на активном рынке последних двух лет. В сегодняшней ситуации эта стратегия не работает, цикл проекта непредсказуемо растягивается и маржа (и здоровье) съедается ипотечными платежами.

Ниже итоги проекта
Работаем дальше, всем удачи

Покупка - 19 900 000 ₽ (26 января)
Продажа - 28 500 000 ₽ (23 сентября)
Ремонт - 5 000 000 ₽
Налоги - 1 118 000 ₽ (объект приобретается на ФЛ, 13% продажа - покупка, будет уплачен в 2023 году)
Ипотечные платежи - 1 320 000 ₽
ПВ по ипотеке - 1 990 000 ₽
Прочие расходы - 150 000 ₽
Чистый доход с проекта - 1 023 000 ₽
Срок - 8 месяцев
Годовая доходность - 21%