Глобальная аналитика ситуации на рынке недвижимости. #юристпон | ⚖️Ваш Юрист. Недвижимость. Москва и МО. Новостройки. Ипотека.
Глобальная аналитика ситуации на рынке недвижимости.
#юристпонедвижимости #аналитиканедвижимости
Ч.2
Надежды на ипотеку
Девелоперы очень рассчитывали на то, что спрос сможет оживить ипотека – ведь были трижды пересмотрены условия льготной госпрограммы – сначала ставки повысили до 12%, потом снизили до 9,5%, а затем запустили и вовсе до 7%. Да и Банк России при первой же возможности начал снижать ключевую ставку, в итоге вернув ее на докризисный уровень 9,5%.
Во многом проблемы спроса на первичном рынке связаны с отсутствием льготных программ ипотеки для "вторички", отмечают застройщики и риелторы. Ведь оба эти рынка взаимосвязаны, и для того, чтобы купить новостройку, люди зачастую продают свое вторичное жилье.
Действительно, ипотека является драйвером покупательского спроса на рынке новостроек. По оценкам "Русипотеки", на нее приходится до 30-90% всех покупок в зависимости от сегмента. При этом за первое полугодие доля ипотечных кредитов на новостройки в количественном выражении выросла на 36%. Это больше, чем в прошлые годы, когда 30% были максимумом.
Но и весной, и в июне объемы выдач сильно уступали результатам прошлого года. Количество запросов сократилось примерно в два раза, сообщают эксперты.
Большие надежды – как застройщиками, так и банкирами – возлагаются сейчас на льготную программу ипотеки под 7%, старт которой дал президент России Владимиром Путиным.
Правда, пока говорить о том, что именно эта программа сработает и сможет серьезно оживить приунывший рынок, еще преждевременно, считают в свою очередь риелторы.
Размер ставки по ипотеке, конечно, является одним из ключевых факторов жилого рынка. Однако в настоящий момент многие люди озадачены сильно возросшей неопределенностью ближайшего будущего, прежде всего, связанной с текущей работой и доходами, и в такие периоды людям сложно решиться на такие крупные траты, как покупка недвижимости.
Сейчас же о некоторой текущей нехватке денег у населения свидетельствует непрерывный рост среднего размера ипотечного кредита. В текущий момент он составляет уже 3,8 миллиона рублей, тогда как, например, в ноябре было 3,1 миллиона, фактически размер первоначального взноса сейчас составляет около 30% (это не аномально высокий показатель, были месяцы и с 35%).
Возможно, хотя бы немного изменить ситуацию с нехваткой денег у населения для рынка сможет раскрытие трехмесячных банковских депозитов по ставкам 20-22% - ведь период этих вкладов закончился в мае, и люди всерьез задумались о том, чтобы переложить эти деньги в недвижимость.
Рынок вторичного жилья московского региона в первом полугодии во многом следовал по тенденциям за рынком новостроек. Правда спад на нем был более драматичным. Это объясняется тем, что для "вторички" не было и нет льготных программ ипотеки. Так что после скачка спроса в конце февраля и в марте, когда средняя цена квадратного метра выросла на 3% до 389 тысяч рублей, в июне уже было зафиксировано снижение цены на 1,5% к предыдущему месяцу (за год все равно зафиксирован рост – на 4%).
При этом резкое укрепление рубля, которое последовало в течение нескольких последних месяцев после обвала курса в конце февраля, никак не сказалось на рынке - курс доллара не оказывает прямого влияния на вторичный рынок.
Если в моменте, когда доллар стоил 100 рублей, некоторые "ушлые" граждане пытались устанавливать цены на свои квартиры в долларах, то потом это явление сошло на "нет".
В мае-июне спрос (авансы и сделки) на вторичное жилье в Москве и области был в три раза ниже, чем годом ранее. По сравнению с апрельским показателем динамика тоже отрицательная – минус 30%.
Многие из тех людей, кто сейчас ходит на просмотры, являются так называемыми "туристами". Так риелторы называют мнимых покупателей, которые ходят на просмотры, не имея целью реальную покупку в настоящий момент.
Предложение на вторичном рынке увеличилось с начала года. В конце первого полугодия, по данным "Циан", покупателям было доступно 275 тысяч лотов, что на 17% больше, чем в январе. На этом фоне вырос срок экспозиции – он составляет около ста дней.
