Продавец ПокупательКто победит? Продолжаем наблюдать за развитием судебной практики по купле-продаже квартир пенсионерами.
Сегодня Второй кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел кассационную жалобу покупателя квартиры Долиной Л.А. и оставил в силе решение о возврате квартиры Долиной Л.А.(дело №8Г-31853/2025).
Напомним основные моменты «дела Долиной» (№ 2-387/2025):
Сделка купли-продажи квартиры признана недействительной по ст. 178 ч. 1 ГК РФ (существенное заблуждение продавца, вызванное телефонным мошенничеством).
Ключевой фактор - недобросовестность покупателя (ИП в сфере недвижимости):
- заниженная цена,
- экстренная сделка,
- отсутствие проверки причин срочности и состояния продавца.
Суд счёл, что покупатель не проявил осмотрительности, требуемой от профессионального участника рынка (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ + п. 1 Постановления Пленума ВС № 25)
НЕ применена двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ) по причине отсутствия банковских расчетов между сторонами, заинтересованности Долиной в продаже квартиры и тд.
В итоге квартира возвращена Долиной, а покупатель остался без всего.
Встречный иск о выселении Долиной отклонён, т.к. право собственности покупателя признано отсутствующим с самого начала.
Суд отказал покупателю в защите права собственности полностью на основании ст. 10 ч. 2 ГК РФ (недобросовестное поведение).
Какие уроки нужно вынести покупателям квартир из этого решения, устоявшего в кассации, чтобы минимизировать риски потери квартиры?
Юридическое сопровождение сделки:
необходимо обращаться к юристам, которые проверяют продавца на «риски».
Обязательно требовать свежие документы из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие дееспособность продавца.
Сделка только у нотариуса: нотариальное удостоверение фиксирует личное волеизъявление, исключая ст. 179 ГК РФ (сделка под насилием или угрозой). Нотариус также проверяет документы и может отказать при подозрениях.
Фиксация общения с продавцом: сохраняйте всю переписку в мессенджерах (о цене, осмотре, сроках), снимайте видео передачи денег и ключей. Эти доказательства показывают, что продавец вел себя адекватно и осознанно.
Мгновенная регистрация и въезд: сразу регистрируйте право собственности в Росреестре и въезжайте в квартиру, демонстрируя добросовестность.
Титульное страхование сделки с недвижимостью
Эффективность этих мер подтверждает последняя судебная практика в пользу покупателей.
Осенью 2025 г. суды перестали автоматически возвращать квартиры обманутым пенсионерам.
Порочная практика возвращения квартир обманутым мошенниками пенсионерам стала настоящим камнем преткновения для рынка недвижимости задолго до дела Долиной.
По оценкам экспертов, в 2023–2024 годах до 80–90% подобных исков удовлетворялись в пользу продавцов-пенсионеров, игнорируя интересы добросовестных приобретателей. Психологическая экспертиза, часто проводимая в рамках уголовного дела о мошенничестве, автоматически переносилась на гражданский процесс, без глубокого анализа воли продавца в момент сделки. В результате тысячи семей оставались без крыши над головой, а мошенники уходили безнаказанными, поскольку деньги уже были «спасены» и растрачены.
Редкие, но принципиальные решения в пользу покупателей дают надежду: суды наконец-то начали разделять уголовную ответственность мошенников и гражданско-правовую судьбу квартиры.
Одним из ярких и весомых стало решение Благовещенского городского суда Амурской области (пресс-релиз суда от 25 ноября 2025 года).
Официальная пресс-служба судов области прямо написала:
«В суде истец требовала признать обе сделки недействительными, вернуть ей жильё, а женщину — признать недобросовестным приобретателем. Она утверждала, что действовала под влиянием существенного заблуждения, навязанного мошенниками. Однако суд посчитал возможным оставить квартиру новой владелице, удовлетворив её встречный иск о признании добросовестным приобретателем».
Спасибо нашей коллеге за подробный и полезный пост
https://t.me/advokatkam/231
1.97K viewsedited 13:29
