Строительство и бизнес

2023-01-24 21:29:03 Всем привет
Про подсчет площадей в малоэтажке

Так как у нас законов нет, то все пытаются раздуть площадь, типа снизить стоимость квадратного метра. Так, например, гудвудовский КД-4, который они называют 240 м², по факту регистрируется в БТИ как 180 метров.

Причины две:
1. Маленькая: перегородки съедают площадь.
2. Большая: террасы и балконы — уличные помещения считались как 1/3 площади.

Каково было мое удивление, когда в 2022-м году площадь в некоторых случаях стала возрастать до 210 м². Я начал разбираться. Оказывается, отменили 2-й пункт. Террасы и балконы стали считать без коэффициента. А знаете почему? А потому, что Путин приказал увеличить ввод малоэтажной недвижимости. И самый простой вариант это сделать — считать балконы правильно, а не как раньше. Открыть/Комментировать

2023-01-18 10:37:15 Ценовые новости по пиломатериалу и клееному брусу

Пиломатериал (доска) еще подешевели до уровня 13500 ₽/куб. Это уже очень близко к допандемийной цене 12700 ₽/куб. Речь идет об обрезной доске 200х50 с доставкой в МО, цена с ндс, официальные поставки с ЕГАИС. В пике мы закупали по 25 тыс. ₽ (рекорд цены был 33 тыс. ₽).

До пандемии клееный брус с нарезкой чашек стоил в GOOD WOOD 35,5, сейчас 38,5 пик был 54 тыс. ₽.

Но про нас неинтересно, мы его не продаем на сторону. Интересна ситуация у крупных производителей.

Они в свое время не замечали российского производителя. Откровенно не выполняли условий контрактов, поднимали в одностороннем порядке цены и всячески показывали, что им плевать на внутренний рынок. Одна из компаний в пандемию подняла цену на клееный брус аж до 90 тыс. ₽ для внутренного потребителя.

Что произошло сейчас?
Из-за санкций и резкого снижения спроса европейский и японский рынок закрылся. Китайцы берут не много. В итоге у них у всех загрузка упала до 50%. Ну и ходоки от них конечно побежали повсюду — купите типа наш брус. А земля-то круглая. Невозможно вести себя некрасиво, когда бруса не хватает, а потом чтоб все вдруг про это забыли.

Во многих странах есть крупные производители клееного бруса, они же владеют лесами и пилят лес. А производители домокомплектов закупают заготовку (биндер) и нарезают уже на более компактном производстве. Так почему у нас по-другому? А потому, что у нас не работает партнерство и контракты. Как только немец предложит на 1 копейку дороже мы останемся без бруса. Поэтому мы клеим его сами и еще долго будем помнить, что с крупными компаниями надо быть осторожными. Открыть/Комментировать

2023-01-17 20:49:13 Все! Вышел этот выпуск. Смотрим! Открыть/Комментировать

2023-01-17 13:06:30 Всем привет

Сегодня в 19:00 на Youtube-канале выходит ролик про стоимость дома под ключ.

Предыстория: нас постоянно спрашивают, сколько стоит дом под ключ. И причем с наездом — «вы же должны знать». А я реально не знаю: я не занимаюсь унитазами, плитками, стиральными машинами и шкафами.

Поэтому мы провели исследование — опросили и записали интервью с несколькими нашими заказчиками, которые построили дом по проекту КД-4. Этот проект выбрали потому, что мы построили несколько сотен таких домов. В итоге получилось масса ценной информации.

Сам ролик можете смотреть в Youtube, а вам мы предоставляем выжимку по цифрам (файл прикреплен ниже).

Это та сумма, которую надо вложить в тепловой контур КД-4, чтобы жить. Конечно, это только по информации от наших заказчиков. И это не эконом-класс. Но данные ценнейшие, на мой взгляд. Открыть/Комментировать

2023-01-09 10:13:48 Как продавать в кризис?

Любой бизнес зависит от продаж. Есть поток денег заказчиков на входе — бизнес жив. Нет потока — бизнес умер.

Я рассуждаю так. Продажи в 2023 будут зависеть от:

- Мобилизации
- Курса валюты
- Ипотеки
- Погоды

Могу я на это повлиять? Нет.

А еще от чего зависят продажи?

- От сервиса, который предоставляет компания заказчикам, которые уже живут в домах (скорость реакции на замечания, помощь в решении проблем, консультация других подрядчиков).

- От качества продукта (планировки домов, дизайн, использование последних технологий).

- От качества исполнения работ (внутренний контроль, внешний контроль от партнеров).

А могу ли я на это повлиять? Конечно могу. Этим и занимается наша команда. Хотя, признаюсь, я не робот и меня беспокоят и первые факторы. Открыть/Комментировать

2022-12-28 12:34:40 Всем привет!
Поделюсь секретами, что такое для нас Новый год.

Как вы знаете, компания Good Wood, которой я руковожу, строит 300 домов в год. В этом году мы построили больше 300, около 320, но новых контрактов заключили на 220 домов. Достраивали дома по тем договорам, что заключили в прошлом году.

Новогодние праздники для нашей компании — это не просто выходные, как, например, майские. Новый год — это то, к чему мы готовимся весь декабрь, а потом еще месяц отходим от этого. Рассказываю, с чем это связано.

Дело в том, что в течение года на объектах постоянно находится около 100 бригад. В среднем, этап занимает 10 дней, соответственно каждый день 10 бригад сдают свою работу и каждый день 10 бригад заезжают на следующие объекты. Так происходит весь год, кроме, конечно, Нового года.

На новогодние каникулы у нас действует другое правило. Мы должны перед Новым годом закрыть все этапы. А для этого мы уже 15 декабря останавливаем производство домокомплектов и переходим на накопление полуфабрикатов. Мы должны активно содействовать, чтобы все закрыть до праздников. Затем, около 10 января, сразу появляется куча бригад и говорит «Дайте работу». Мы должны отгрузить не 1 дом в день, как обычно, а 3-4 домов ежедневно. Мы должны переводить работу складов на круглосуточный режим. А производство надо запустить 3 января — и начать активно делать домокомплекты.

Ну и, конечно, самая сложная задача: кто поедет в новогоднюю ночь на экстренный ремонт котла в Тверскую область, если у заказчика остановится отопление или будет выбивать УЗО? Ведь нужно ночью принять звонок, диагностировать проблему и договориться, чтобы наш специалист вместо отмечания НГ поехал к заказчику. Да, такие аварии происходят не в каждую новогоднюю ночь, но эту ситуацию тоже надо предусмотреть. Мы должны быть готовы отреагировать, в том числе настроить соответствующие цепочки приема ночных звонков.

Грубо говоря, с точки зрения семьи Новый год — это прекрасный семейный праздник. А с точки зрения бизнеса — адский геморрой. Простите за выражение. Но мы стараемся справляться.

Всех с наступающим. Открыть/Комментировать

2022-12-27 19:07:30 #новости_малоэтажки
В последней подборке новостей мы хотим еще раз вспомнить самые главные новости 2022 года, которые изменили рынок малоэтажки и которые будут влиять на него и в следующем году:


1. В 2022 году правительство пыталось бороться с санкциями:
▸ Был введен параллельный импорт — когда товар ввозится без разрешения правообладателя.
▸ Государство пыталось легализовать санкционное зарубежное ПО.
▸ В России появлялись импортозамещающие производства.

2. Государство поддерживало домостроение с помощью ипотеки и льгот. В этом году запустили:
▸ льготную ипотеку для ИТ-специалистов,
▸ льготную ипотека на самострой,
▸ 10-процентную скидку на покупку домокомплектов.

В мае объем ипотеки на частные дома вырос в 5 раз.

3. В июне в России увеличился спрос на загородные дома. В столице он вырос вдвое за месяц. Но после начала мобилизации спрос на всё жилье упал на 20%, а сделки с недвижимостью встали на паузу.

4. В сентябре этого года цены на деревянные дома приблизились к себестоимости.

5. Площадь загородных домов в России за 3 года уменьшилась в 1,5 раза. Почти половина рынка приходится на одноэтажные коттеджи в 100–150 м².

6. В России растет интерес к CLT-панелям. Сегежа достраивает первые многоэтажки из этого материала.

Какая строительная новость уходящего года была самой важной для вас?

А комментарии Александра вы можете услышать в нашем выпуске на Ютуб Открыть/Комментировать

2022-12-13 12:24:01 «У них дороже, смотрите, сколько у них ртов»

Многие небольшие компании, работающие в «среднем» сегменте используют такую риторику: «У них дом стоит 10 млн рублей, а у нас такой же стоит 6 млн рублей, потому что у них маркетинг — смотрите, сколько у них ртов».

Давайте разбираться, так ли это. Во-первых, заказчика должны волновать не абсолютные показатели — «сколько ртов». А относительные — сколько в каждом миллионе, который я плачу, заложено на материалы, на оплату работ бригад, на накладные расходы и на прибыль.

Мое исследование показало, что накладные расходы и мелкой, и крупной компании одинаковые и находятся в диапазоне 15-20%, а чистая прибыль — в диапазоне 5-10%. При этом у небольшой компании % прибыли, как правило, выше. Связано это с тем, что владелец не будет заниматься этим опасным бизнесом, если он не возьмет себе хотя бы 500 тыс. руб. в месяц.

Структура накладных расходов небольшой и крупной компании, конечно, отличаются. Самое смешное, что именное те, кто кричит про «маркетинг» и «рты», тратят намного больше на эти статьи. Например, многим компаниям привлечь заказчика в среднем обходится 7%, а, например, Гуд Вуду — 1%. Также в большинстве компаний бонус продавцу 3%, у нас — 1%. Итого: только на эти две статьи у мелкой компании уходит 10% из 15-20%, а у крупной — 2% из 15-20%.

Но есть статьи, на которые % затрат больше: например, налоги, исследования R&D, резерв на рекламации, инженерный состав, контроль, обучение сотрудников.

Тогда возникает вопрос: а почему тогда у одних 10 млн, а у других 6 млн? Дело не в «кормить рты»? А в чем тогда? А тут три основных отличия:
1. Более простые материалы с худшими потребительскими качествами;
2. Другие узлы и пироги, тоже влияющие на качество;
3. Манипуляции: что-то в смету не включено, и придется все равно доплачивать в будущем.

Теперь дисклеймер:
1. Далеко не все мелкие компании работают в низком сегменте и манипулируют. Есть много честных компаний.
2. Далеко не все крупные компании строят хорошо. Мы знаем массу обратных примеров. Открыть/Комментировать

2022-12-09 09:38:51 Всем привет.

Недавно в чате, привязанному к каналу, я прочел следующее: «Самому себе построить дом дешевле, чем в Гуд Вуде». Для меня эта фраза очень странная. Ведь аппендицит самому себе вырезать тоже дешевле, чем в клинике.

Давайте я опишу три вещи, которые мы недавно внедрили. И мне интересно, как человек «сам себе» это будет делать.

1. Мы провели испытание жидкой резины, которая позволит сделать временный барьер для воды между террасой и основным домом, пока разуклонки нет.

2. После геологии и зондирования, мы рассчитываем несущую способность грунтов, но сочли этого недостаточным. Мы собираем после 5 первых забитых свай информацию об отказах и по таблицам опять рассчитываем несущую способность. Если она сильно отличается, то на площадку приезжают дополнительные сваи (к сожалению, за наш счет).

3. Мы ввели разный шаг хомутов на балках ростверка 200 и 350, это иногда позволяет в случае хороших грунтов и не тяжелых домов уменьшить количество свай.

Естественно, речь не про конкретно Гуд Вуд, а про все компании, которые занимаются развитием, обновляют узлы, занимаются расчетами, обучают инженеров, используют современное ПО. В этих условиях рассуждения «я построю дешевле» выглядят просто дикостью. Открыть/Комментировать

2022-12-08 10:56:31 Всем привет!

Льготную ипотеку под 6.3% сворачивают и сделают под 10.3%. Осталась ипотека айтишникам и семейная.

Конкретно для компании Good Wood особо ничего не изменится. Сейчас берут кредит только 1/8 заказчиков. И это, как правило, самые дешевые дома. Сделки эти самые геморройные, очень налогоемкие, так как банк сразу переводит всю сумму и надо сразу заплатить НДС 20% и только потом возвращать по ходу строительства.

Но давайте подумаем, что будет дальше. У многих компаний ипотечные сделки были 50% или даже 80% от портфеля. У них, конечно, будет просадка в следующем году. В принципе, просадка возможна вообще у всех, если будет ухудшаться политическая обстановка.

Теперь самое смешное — ипотека для самостройщиков.
Ее для чего оставили? Вангую: куча людей возьмет деньги у банка, истратит их не на дом и отдаст в банк копеечные земельные участки. И когда банки начнут их продавать, будут убытки и, конечно, самостройную ипотеку отменят. А вообще, на государственном уровне поддерживать серую зону экономики, но отменять поддержку налоговой части экономики — это странно. Открыть/Комментировать