Итоги стрит-ритейла за 2022. Главными трендами уходящего года | Руслан Рентавед 🖌

Итоги стрит-ритейла за 2022.

Главными трендами уходящего года стали увеличение активности арендаторов и смена отраслей-лидеров.

Ковидные ограничения оказались для отрасли более болезненными, чем радикальные потрясения этого года. Период затишья в первом квартале впоследствии сменился гиперактивностью арендаторов.

Наиболее стрессовыми для рынка стали март и сентябрь – в эти месяцы было заключено минимальное количество сделок, что объясняется периодом неопределенности на рынке.

Тем не менее, буквально за месяц стрит-ритейл не только восстанавливал прежние позиции, но и демонстрировал активный рост. К примеру, в декабре количество заключённых сделок в три раза превысило показатели сентября.

Определенно за этот год стрит-ритейл выработал резистентность к внешним факторам, что помогло ему сохранить устойчивое развитие даже в период кризиса.

Новой тенденцией этого года стало сокращение среднего арендуемого объема площадей. Так, относительно прошлого года размер площади сократился с 80 кв. м. до 50 кв. м. Как результат – если количество сделок в компании по итогам года увеличилось на 53%, то количество арендованных квадратных метров выросло всего на 5%.

Вполне очевидно, что перед арендаторами стоит вопрос оптимизации занимаемой площади и расходной части.  

Самыми востребованными в 2022 году стали небольшие помещения площадью до 30 кв. м. (61%), которые активно арендовались под табачные магазины, street-food и «кофе с собой».

Средние площади, от 30 до 100 кв. м. (28%), пользовались спросом у магазинов одежды и продуктовых ритейлеров. На помещения площадью свыше 100 кв. м пришлось лишь 11% от всех заключенных договоров по итогам года.

В этом году произошла полная смена отраслей-лидеров среди арендаторов. Самыми динамично открывающимися сегментами стали табачные магазины, точки street-food и российский fashion-ритейл.

Второе место по популярности заняли заведения форматов street-food и «кофе с собой». Но динамика их открытий существенно сократилась во втором полугодии – отчасти это может являться признаком переизбытка предложения на рынке.

На третьем месте в структуре открытий – российский fashion-ритейл с показателем в 10% от всех сделок. Данное направление практически не было представлено в стритритейле до 2022 года. Однако с июня этого года российские бренды начали активно занимать площади покинувших Россию западных брендов.

В сухом остатке: рост вакантности в следующем году принципиально не изменится. Она останется в разрезе 7-12%, при этом ликвидные помещения в локациях с хорошей проходимостью и эффективными планировками как были, так и останутся дефицитом.  

Потенциала для изменения арендных ставок не видно. То снижение ставки, которое фиксировалось на ряде объектов в 2022 году было продиктовано, скорее, характеристиками самого помещения и операционными проблемами арендатора, нежели рыночной конъюнктурой.

Конечно же, эти прогнозы реалистичны при условии отсутствия более сильных потрясений, чем произошли с нами в этом году.  

Еще один важный вывод – стрит-ритейл зарекомендовал себя в этом году как наиболее стабильный инвестиционный инструмент, поэтому, не исключаю, что этот факт будет постепенно снижать его доходность.

Покупать сейчас готовый арендный бизнес с доходностью 8-10% годовых не вижу большого смысла.

Безусловно, инвесторам, которые купили объекты ранее по более интересным ценам или сейчас покупают торговую недвижимость с аукционов по банкротству или дистресс-активы, то им оборачивать свои капиталы в стрит-ритейле интересно.