2022-10-31 13:15:48
Редевелопмент - недорогие готовые апартаменты в разных районах Москвы с хорошей арендной ставкой
Так раньше можно было за 3-4 миллиона купить студию примерно 18м2 и сдавать за 45 тысяч. Сейчас такие студии стартуют от 6-7 миллионов в ликвидных местах.
Старые здания выкупает частный инвестор, делает ремонт, красивое лобби, режет на студии, иногда с потолками 3.5-4.5 метра и продает. Из плюсов - отдельный кадастровый номер, можно купить в ипотеку. По сути - отдельное жилье.
На этом плюсы заканчиваются и начинаются минусы. Забегая вперед, скажу, что при цене в 3-4 миллиона такое вложение может быть выгодным. А за 5-7 уже совсем иная картина:
Высокая коммуналка. Чаще всего от 150 рублей за метр квадратный, плюс повышенные тарифы на свет и воду для коммерческих помещений. В итоге имеем 5-6 тысяч за студию в месяц. Тогда как в студии-квартире коммунальные платежи составляют 3-3.5 тысячи. Разница почти в два раза.
Нет регистрации. Она все-таки нужна еще многим. Однако получить медицинское обслуживание и работать в большинстве мест можно и без нее. А вот повышенную московскую пенсию в будущем - нет, к примеру.
Разное соседство. Это коммерческое помещение, а значит рядом может быть офис)
Высокий налог на имущество. 1.5-2% в год от стоимости. От 6 миллионов это 90-120 тысяч в год. Правда налог высчитывается по формуле: 0.7 от кадастровой стоимости. Она обычно гораздо ниже. В среднем в год вы заплатите 20-30 тысяч пока что. Но я не знаю ,что будет через 2-3 года. Легко могут поднять в 2-3 раза.
Низкая ликвидность при продаже. Из-за проблем, описанных выше гораздо сложнее найти покупателя и избавиться от такого объекта. А если еще и налог вырастет - вообще труба.
Если сдавать в аренду и платить налоги, то при продаже вы заплатите налог СО ВСЕЙ СУММЫ. Сколько бы лет не прошло. Приходится сдавать в серую многим, чтобы через 5 лет продать без налога. Ведь это коммерческое помещение, используемое в предпринимательской деятельности.
Нельзя платить налог как самозанятый при сдаче в аренду. Только как ИП или физлицо: 7 и 13%, соответственно. А при продаже еще и заплатите столько же от всей стоимости продажи. От 7 миллионов сами посчитаете?
Нет никаких льготных ипотек.
Именно поэтому такая недвижимость должна стоить в два раза дешевле, чем квартиры. Тогда имеет смысл пользоваться таким инструментом. А я на консультациях и вебинарах прекрасно показывал вам студии-квартиры за 6 миллионов. Но их надо ждать, это тоже риски и затраты.
И летят неопытные инвесторы, как мотыльки, на заманчивые с виду студии-апартаменты, не зная всех нюансов…
1.1K viewsedited 10:15
Н
