Лев Грозовский - Недвижимость и Финансы

2022-07-04 11:49:43 На этой неделе звонили по объектам чуть меньше чем на прошлой неделе и смотрели объекты меньше количество раз.

Объекты (городская недвижимость в Москве и в МО) начальной ценой на рынке (обычно снижают собственники так как у них срочность) достаточно быстро продаются, до 1 месяца максимум такие объекты стоят, потом они продаются и рынок все равно продолжает стоять на своем.

Цены на городскую недвижимость в Москве и в МО в рекламе стали снова ниже на этой неделе, но как всегда по сравнению с общим рынком это небольшое количество.


О статистике:

Статистика ЦИАН (Москва и область, продажа, вторичный рынок, квартиры и апартаменты) на 03 июля объявлений 97182, а на прошлой неделе 94485. ЦИАН показывает прирост 2697 объявлений или около 2,85% за 7 дней.

Статистика ЦИАН (Москва и область, аренда, квартиры и апартаменты, долгосрочная аренда) на 03 июля 44593 объявлений, а на прошлой неделе 45346, ЦИАН показывает уменьшение количества объявлений на 753, около 1,66% за 7 дней.

@Realestate_and_Finance Открыть/Комментировать

2022-06-30 12:24:29 Фото и диплом. Конференция Сбера. 25 июня 2022 г. Открыть/Комментировать

2022-06-27 14:16:52 25 июня я был на конференции Сбербанка, присутствовали руководители крупных агентств недвижимости (приглашал сбербанк рассматривая количество проведённых сделок за последние 12 месяцев) приятно очень, что наше агентство тоже входит в рейтинг лучших и я тоже получил приглашение, обменялись контактами с руководителями, а также идеями, построили планы сотрудничества. Были также на конференции агенты с высоким рейтингом и большие профи своего дела. Некоторые новости об этом ниже.

Сбер и мы как агентство подтверждаем звонков по объектам стало в 2 раза больше на этой неделе, показов тоже больше, и Сбер показал прирост одобрения ипотеки на 75% по новым ставкам.

Сбер планирует снизить первый взнос до 10% на готовое жилье, это очень важный нюанс (в каком виде это будет представлено не известно возможно с увеличенной ставкой или еще как-то), но обещают.

Скоро (летом скорее всего) Домклик станет платным, и необходимо будет платить за размещение рекламы, запущена реклама по РФ (федерального масштаба). Обещают цены сделать ниже чем на ЦИАН и Авито.

Обсудили также с банком множество технических нюансов которые сбер принимает для улучшения сделок и ресурса ДомКлик.

Большинство агентств недвижимости, риэлторов и сами банки прогнозируют всплеск активности покупателей в июле и августе.

Физлицам разрешили перечислять на свои зарубежные счета валюту, полученную от нерезидентов по сделкам с иностранной недвижимостью и ценными бумагами

Ситуация с арендой в Москве и МО на том же уровне – летний спрос, главное потерпеть до августа, некоторые квартиросъемщики просят снизить цену (которые уже снимают), некоторые собственники снижают и хотят в августе пересмотреть.

Цены на городскую недвижимость в Москве и в МО в рекламе стали еще ниже, за неделю существенно изменились. По прежнему по сравнению с общим рынком это небольшое количество, но так как покупательский спрос растет – думаю цены не упадут в рекламе.

О статистике:

Статистика ЦИАН (Москва и область, продажа, вторичный рынок, квартиры и апартаменты) на 26 июня объявлений 94485, а на прошлой неделе 93342. ЦИАН показывает прирост 1143 объявлений или около 1,22% за 7 дней.

Статистика ЦИАН (Москва и область, аренда, квартиры и апартаменты, долгосрочная аренда) на 26 июня 45346 объявлений, а на прошлой неделе 46324, ЦИАН показывает уменьшение количества объявлений на 978, около 2,11% за 7 дней.

@Realestate_and_Finance Открыть/Комментировать

2022-06-20 13:50:34 Банки были бы рады если бы ЦБ не трогал ставку 10 июня и оставил на уровне 11%. Так как покупатели подумали бы, что ставка больше падать не будет и начали бы одобряться. А так как ЦБ снизил ставку c 11% до 9,5%, банки решили не снижать сильно ставку и держать на уровне 10,5% (в среднем на 0,5% снизили). Этим банки хотят дать понять, что ниже в целом не собираются снижать. Но там будет видно конечно и зависит от спроса.

Спрос чуть лучше на ипотеку уже.

Сбер рефинансирует ипотеку теперь хоть на следующий день, то есть если у заемщика высокая ставка ипотеки, сразу после покупки или в любое время после можно обратится в Сбер и сделать рефинансированние по выгодной ставке.

Ситуация с арендой в Москве и МО не изменилась – летний спрос.

Цены на городскую недвижимость в Москве и в МО в рекламе стали ниже на те объекты владельцы которых срочно хотят продать и таких объектов в 2 раза точно больше стало. Конечно по сравнению с общим рынком это небольшое количество, но все же повлиять может на падение цены.

О статистике:

Статистика ЦИАН (Москва и область, продажа, вторичный рынок, квартиры и апартаменты) на 19 июня объявлений 93342, а на прошлой неделе 91517. ЦИАН показывает прирост 1825 объявлений или около 1,99% за 7 дней.

Статистика ЦИАН (Москва и область, аренда, квартиры и апартаменты, долгосрочная аренда) на 19 июня 46324 объявлений, а на прошлой неделе 45988, ЦИАН показывает увеличение количества объявлений на 336, около 0,73% за 7 дней.

@Realestate_and_Finance Открыть/Комментировать

2022-06-13 12:13:55 Получается ЦБ за 10 дней до запланированного заседания протестировал ставку 11%, чтобы понять будет ли отклик, отклика не было, и совет директоров Банка России принял решение снизить ключевую ставку с 14 июня 2022 года на 150 б.п., до 9,5% годовых. До 14 февраля 2022 ставка была 8% и ставка в целом поднималась только. С 14 февраля по 25 февраля 2022 года была именно ставка 9,50%, а с 28 февраля 2022 ставку подняли до 20,00%. Из этого можно делать вывод, что ЦБ скорее всего уже снижать не планирует ставку так как она уже такая которая была до этих действий. Но, если рынок все же не оживиться может и 5% будет – такая ставка на вторичку точно оживит рынок бурно! Я не исключаю падение ставки до уровня высокого спроса. А там уже и вернут обратно к 9,5% снова. В июне будет понятно сработет ли 9,5%.

В ближайшие 5-10 лет считаю большинство сделок будут проводится удаленно через ЭЦП. Бумага дорогая, встречи в целом можно по видеосвязи проводить. Смысла во всем этом нет и можно проводить сделку находясь дома в разных городах (это уже возможно, но нужно быть в это время в банке, а не дома).

Многие имеют доллар который куплен за 70—80-100 руб и продать они не готовы для покупки недвижимости с таким курсом, хотя если бы курс был бы хорошим продали бы и купили бы недвижимость (люди верят сейчас в недвижимость). Достаточно зайти в целом почитать настроения людей на бирже (Пульс в Тиньков инвестициях к примеру).
При этом отрицательная ставка на валютные счета может заставить людей обменять валюту на рубли и выйти в недвижимость. Это один из ключевых моментов (помним, что налог на вклады сильно повлиял на людей, закрыли вклады и купили недвижимость, а ставка на вклады теперь снова ниже ведь). Это однозначно может дать результат для увеличения спроса на недвижимость + роста цен снова. Да и в целом как цены могут упасть если строить новострой стало дороже они же в минус продавать не будут, а там где новострой там рядом всегда вторичка по цене.

Статус муниципальной недвижимости в МКД нужно уточнять в Реестре муниципальной собственности, а не в ЕГРН

Ситуация с арендой в Москве и МО нормализована, спрос обычный, летний, минимальный.

Цены на городскую недвижимость в Москве и в МО те же по моим оценкам, но встречаю иногда резкое снижение одного двух объектов (в каждом ЖК) которые быстро продаются (около 5% в среднем снижение составляет), но общий рынок в целом держится.

О статистике:

Статистика ЦИАН (Москва и область, продажа, вторичный рынок, квартиры и апартаменты) на 12 июня объявлений 91517, а на прошлой неделе 90194. ЦИАН показывает прирост 1323 объявлений или около 1,46% за 7 дней.

Статистика ЦИАН (Москва и область, аренда, квартиры и апартаменты, долгосрочная аренда) на 12 июня 45988 объявлений, а на прошлой неделе 46426, ЦИАН показывает уменьшение количества объявлений до 438, около 0,94% за 7 дней.

@Realestate_and_Finance Открыть/Комментировать

2022-06-06 15:25:19 Самый главный вопрос который часто сейчас задают, спрос после снижения ставки ЦБ увеличился?, уже многие руководители агентств сказали, что плохой спрос, Владимир Шевцов прав, эффект дохлой кошки, это прибавило покупателей, но я хоть и не ожидал бурного спроса, но даже среднего нету пока, будет точнее понятно в конце июня и в июле. Уже идут разговоры, что еще будут снижать если не будет эффекта.

В ближайшие 5-10 лет считаю платеж за коммунальные услуги будет как ипотечный платеж уже, сейчас уже сильно кусается. Также есть обязанность платить в срок, если просрочка будут пени, и это на всю жизнь, и получается коммунальные даже хуже ипотеки - отказ не предусмотрен, последствия не лучше последствий ипотеки.

С 01 декабря 2022 года физ лицо может электронно подать заявление о постановке на учет в налоговом органе - через единый портал госуслуг.

Часто когда сдаем недвижимость в Москве просят сделать временную регистрацию (регистрация по месту временного пребывания) для квартиросъёмщиков, раньше это было сложнее оформить, нужно было ездить оформлять, сейчас можно легко подать через Госулуги. Если хотите временно зарегистрироваться, или зарегистрировать квартиросъёмщиков или же прекратить регистрацию – воспользуйтесь электронной услугой, файл приходит в электронном виде, указано на документе, что оформлено электронной подписью (можно просто распечатать), когда первый раз оформили электронно, я специально подошел к полиционерам на проверку, они даже не знали, что такое существует, но проверили по базе и никаких проблем. Оформить можно по данной ссылке https://www.gosuslugi.ru/600100/1/form

Запись к нотариусу в том числе по наследственным делам тоже можно будет скоро через Госулсуги сделать. В целом радует как развивают Госуслуги.

У Сбера есть светофор оценки недвижимости, такой робот который показывает три цвета, зеленый (могут оценить +- 300-500 тыс рублей), желтый обычно оценка в минус и до 1,5 млн, а если красный цвет, ручная проверка и сильное занижение может быть, вот мы проходим сейчас не первый раз, и Сбер занижает цену по желтому цвету до 1,4 млн рублей, и значит эту сумму нужно платить наличными заемщику/покупателю, а такие деньги не у всех есть (это получается 15% первого взноса + сумму не до оценки).

Ситуация с арендой в Москве и МО нормализовалась, но как обычно летом всегда цены ниже, поэтому сдаются как получается уже.

Цены на городскую недвижимость в Москве и в МО те же по моим оценкам, но как ранее писал кому срочно снижает и продает, но на цену в рекламе это не отразилось пока никак (не считаем ЖК или же районы где цены просто завышены и поэтому просто требуют снижения до реалистичных)

О статистике:

Статистика ЦИАН (Москва и область, продажа, вторичный рынок, квартиры и апартаменты) на 05 июня объявлений 90194, а на прошлой неделе 86652. ЦИАН показывает прирост 3542 объявлений или около 4,09% за 7 дней.

Статистика ЦИАН (Москва и область, аренда, квартиры и апартаменты, долгосрочная аренда) на 05 июня 46426 объявлений, а на прошлой неделе 46199, ЦИАН показывает прирост 227 объявлений, около 0,49% за 7 дней.

@Realestate_and_Finance Открыть/Комментировать

2022-06-01 12:24:43 5. Касательно моего тезиса о миграции жизни «ближе к еде». Спрос на готовый бизнес в сельскохозяйственном секторе вырос на 268% за последние месяцы.
6. Случайно очень широко распахнулось окно возможности для ротации между секторами А и В. Но закроется очень быстро.

Все, что публикуется в канале не является индивидуальной рекомендацией к действию.

@Realestate_and_Finance Открыть/Комментировать

2022-06-01 12:24:43 Владимир Шевцов, CFA
Написано 01 мая 2022 года
Эксклюзивно для данного канала

Владимир, получил несколько комментариев к своему тексту и просьбы несколько моментов пояснить, которые он не стал включать в первоначальный текст, потому что целью было описание вещей концептуального характера. Ниже его ответы.

1. Механика падения цен на недвижимость, отрицательный капитал. Когда вы покупаете недвижимость, в вашем активе рыночная стоимость квартиры против капитала (первоначальный взнос) и суммы ипотечного кредита в пассиве. Кредит начинает жить своей жизнью, и в активе появляется дебиторская задолженность (вам должен работодатель вашу зарплату) и кредиторская задолженность (начисленные проценты по кредиту). То есть, заёмщик ожидает, что погашение процентов будет происходит за счёт регулярного дохода. Всё просто. Так вот проблема в том, что обе статьи на активной стороне баланса заёмщика (рыночная стоимость квартиры и ожидаемый доход) в среднем по рынку будут падать существенно. А вот обязательства останутся неизменными: сумма долга не упадёт и проценты в среднем тоже (я думаю, что рефинансирование не будет успевать за падением дохода в среднем по рынку). Разница между активами и обязательствами пойдёт в уменьшение капитала, который станет отрицательным. С этим столкнулась Америка 15 лет назад, но там заёмщик возвращает ключи банку, и его обязательства прекращаются (то есть, все риски берёт банк). У нас такая схема обсуждалась несколько лет назад в Думе, но, насколько я понимаю, всё осталось по-прежнему: все риски остаются на заёмщике. Получается, что если вы покупали квартиру за 15 миллионов в кредит, а сейчас она стоит 7 миллионов, то перед вами перспектива продолжать платить более 30 миллионов (с учётом всех процентов) за актив, который стоит 7 миллионов, а перспектива регулярного дохода очень туманная. Экономически это не имеет смысла. Процесс минимизации потери капитала и является одним из механизмов падения цен на недвижимость. Заёмщики будут пытаться продать, предлагая квартиру по цене чуть меньшей, чем объекты со схожими характеристиками. Механизм очень похож на «гонки на дно» (когда страны соревнуются в девальвации своих валют, чтобы получить преимущества для своих экспортёров).
Также не надо забывать, что ваши обязательства - это актив банка. Поэтому в рамках системы масштаб проблем приведёт к коллапсу и потребует вмешательства государства и очень нетривиальных, при этом достаточно болезненных, решений. Чудес не бывает.
2. Спрос и ставки. Я не считаю, что падение ставок вызовет устойчивый рост спроса: на траектории падения спроса в экономике чувствительность спроса на ипотечные кредиты к падению ставок будет уменьшаться. Это логично: просто роль процентных ставок как фактора спроса уменьшается. Другие факторы начинают играть более важную роль. Если население в среднем беднеет и ожидает падения своих доходов, то ему уже не так важно, какая ставка по кредиту: 20% или 10%. Приоритеты смещаются радикально. Какой-то локальный рост в связи с уменьшением ставки вполне возможен, но это будет не более, чем «отскок дохлой кошки» (вполне себе профессиональный термин в инвестиционных финансах, означающий временный рост фондового рынка между двумя сильными падениями).
3. Спрашивают, вокруг каких цен на 5-летнем горизонте имеет смысл строить распределение цен на московскую недвижимость. Здесь средняя температура по больнице. Смело делите цену объекта на 2-2,5, и вокруг этой цифры стройте распределение. Если однокомнатная квартира сегодня в Новом Медведково выставляется за 8 миллионов, можете смело строить распределение вокруг 4 миллионов (где она, собственно, и была 3 года назад). Это очень грубо, на коленке, но более чем адекватно. Процесс падения цен небыстрый: в экономике цены быстро растут, но медленно падают.
4. Кредитная активность в экономике парализована. Выдачи ипотечных кредитов апреле сократились в три раза по сравнению с мартом, рыночная ипотека сжалась более чем в семь раз, льготная в два раза. Спрос уходит и в прежних объёмах уже не вернётся никогда. Открыть/Комментировать

2022-05-29 13:53:02 После того как ЦБ внепланово снизил ключевую ставку с 14% до 11% (плановое заседание назначено 10 июня), я для себя сделал выводы больше не слушать экспертов банков, так как либо банки сами получают неверный прогноз, либо специально сообщают агентствам или агентам неверную информацию, решил доверять практике и реальности, так как ранее я писал свое мнение, что надеюсь не только на плановое заседание, но и на внеплановое. Внеплановое случилось, а банковские профи это отрицали. И я считаю, если спрос все равно не появится, снизят еще ставку (конечно ставка влияет не только на недвижимость – как писал ранее, я считаю ставка это главный показатель ликвидности в сфере недвижимости в РФ, но влият и на многие другие факторы в том числе на ставку вкладов, на кредитование и развитие бизнеса, на курс валюты, инфляцию и так далее).

В любом случае ставка 11% (Сбер уже обещает от 10,9% c 30 мая), конечно достаточно сильно повлияет на спрос и значит еще одно подтверждение, что цены не должны упасть. А еще, очень важно - первый взнос будет от 15% (до 24 февраля от 10% было, потом от 20%, теперь будет от 15%, есть все шансы в следующем полугодии рассчитывать на от 10%), первый взнос очень важный показатель спроса, а еще ставка на вклады уже падает и раз от 15% первый взнос будет, еще больше людей могут купить недвижимость опусташив вклады в банках. При этом как говорил ранее, я не жду бурного спроса, просто не будет низкого спроса.

Ситуация с арендой в Москве и МО на этой неделе стабильная, нужно считаю переждать до 15 августа (сдать как получается), и далее и спрос будет намного лучше и цены должны подняться (если только не случаться новые потрясения, а они возможны).

Цены на городскую недвижимость в Москве и в МО также нейтральные в рекламе, не растут и особо и не падают. Сумма торга меньше на неделе, в пределах 2-3%. Продавцов у которых срочность не находил на этой неделе.

О статистике:

Статистика ЦИАН (Москва и область, продажа, вторичный рынок, квартиры и апартаменты) на 29 мая 86652 объявлений, а на прошлой неделе 83014. ЦИАН показывает прирост 3638 объявлений или около 4,38% за 7 дней.

Статистика ЦИАН (Москва и область, аренда, квартиры и апартаменты, долгосрочная аренда) на 29 мая 46199 объявлений, а на прошлой неделе 45180, ЦИАН показывает прирост 1019 объявлений, около 2,25% за 7 дней.

@Realestate_and_Finance Открыть/Комментировать

2022-05-23 18:14:59 Банки прогнозируют (так как мы партнеры более 20 крупных банков, информация получена при личном общении), что на следующем запланированном заседании ЦБ по ключевой ставке будет снижена ставка еще на 2% (до 12%). Также банки прогнозируют, что скорее всего в этом году больше снижать ставку не будет ЦБ, и никто не надеется на ставку ниже 10%, при этом ставка 12% оптимальна для вторичного рынка (скорее можно получать и чуть меньше ставку используя разного рода преференции)

Также Банки прогнозируют, что у большинства срок вклада под высоким процентом заканчивается впереди и это тоже повлияет на покупательский спрос.

Изучал официальную статистку банков, у всех рост одобрения ипотеки по текущим ставкам на вторичном рынке от 25% по сравнению с апрелем. У нас также наблюдается рост количества покупателей по текущим ставкам ипотеки.

Ситуация с арендой на этой неделе такая, многие покинувшие РФ ранее, возвращаются и начинают снова снимать, это чувствуется, плюс к этому многие передумали покупать недвижимость (риск безработицы и неопределённость впереди, и не понятны риски), поэтому многие покупатели перестали думать о покупке и предпочитают снять. Падение цен на аренду пока остановилось, лето всегда не очень для аренды в Москве и МО и думаю цены еще могут упасть на аренду, а вот с середины августа можно даже допустить рост арендной ставки в Москве и МО. В целом арендный рынок очень гибкий, цена может как быстро падать, так и быстро подниматься. Все происходит быстро.

Цены на городскую недвижимость в Москве и в МО по прежнему нейтральные в рекламе, не растут и особо и не падают. Сумма торга в тех же пределах, это до 5% если у продавца срочность, а таких продавцов все равно не так много.

Мое личное мнение, я по прежнему не ожидаю падения цен на недвижимость (продажа в Москве и МО), при этом я не жду высокого спроса, такой спрос который был с середины 2018 года по март 2022 года вкючительно вряд ли ожидается в этом году, плюс к этому меняется вокруг в РФ все, я уверен, то что работало ранее, теперь не работает, рынок точно не будет прежним. Остается пока только наблюдать.

О статистике:

Статистика ЦИАН (Москва и область, продажа, вторичный рынок, квартиры и апартаменты) на 22 мая 83014 объявлений, а на прошлой неделе 78969. ЦИАН показывает прирост 4045 объявлений или около 5,1% за 7 дней.

Статистика ЦИАН (Москва и область, аренда, квартиры и апартаменты, долгосрочная аренда) на 22 мая 45180 объявлений, а на прошлой неделе 45036, ЦИАН показывает прирост 144 объявлений, около 0,32% за 7 дней (роста можно сказать нет).

@Realestate_and_Finance Открыть/Комментировать