Пришла весна, на солнышко, как говно из-под снега, вылезли нов | Недвижимость инсайды
Пришла весна, на солнышко, как говно из-под снега, вылезли новые сомнительные схематозы с ипотеками. ЦБ России особо пристальное внимание обратил на три сорта говна:
Первая схема - аккредитивная. По такой движухе большая часть денежек с трудом их насобиравшего человека на уголок в новостройке не поступает на эскроу-счет в банке, а оформляется как будущий платеж в виде аккредитива, то есть бумажной гарантии. Такие бумаги определяют, когда и на каких условиях застройщик-продавец получит деньги от покупателя. В аккредитивной схеме ЦБ видит риск потери заемщиком денег, что остаются на аккредитиве, если банк - держатель гарантии обанкротится.
Вторая схема - продажа квартиры по заниженной цене связанному с застройщиком лицу и переуступка по рыночной стоимости. Пока что не особо популярная история, но все равно имеет место. Первоначальная цена может быть символической - хоть 1 рубль. Но что дальше? Цена первого ДДУ в 1 рубас отправляется на счет эскроу. На втором этапе аффилированное лицо, которое купило у застройщиков этот ДДУ, переуступает права по ДДУ уже конечному покупателю - физическому лицу, но уступает, естественно, уже за рыночную цену. Однако в случае дефолта застройщика конечный покупатель получит компенсацию лишь в тот самый несчастный 1 рубль, потеряв всю остальную сумму.
Третья схема - траншевая ипотека, или выдача ипотеки частями при уплате цены ДДУ "в рассрочку". Она привлекательна для покупателя тем, что позволяет заемщику до ввода дома в эксплуатацию платить по кредиту поменьше. Например, сначала внес 2 ляма (при условии, что квартира стоит 10), они упали на эскроу-счет, далее дровишек подкидывает ипотечный кредит не на всю оставшуюся сумму, а частями - например, первая часть - 1 млн руб., а вторая - 7 млн руб., и она тоже поступает в самом конце, перед непосредственно вводом дома. Ясен пень, что такая схема привлечет тех, у кого сейчас не так чтоб очень много денег, но они не сдаются и планируют где-то взять их в будущем. Но может случиться мем "ожидание-реальность", и возникнет повышенный риск дефолта.
