Арендный Инвестор

2022-06-06 17:39:08 Налоги. Конкретный пример.

Итак, подробнее о налогообложении при сдаче в аренду помещений и применении Патентной системы налогообложения.

Как и писали выше, применение патентной системы налогообложения при сдаче в аренду коммерческих (нежилых) помещений в нашем случае значительно выгоднее иных систем.

Приведем пример на цифрах.
Годовой арендный поток 6 926 093 руб.
Здание 250 м2.

Знаем, что расчет стоимости патента привязан к размеру потенциально возможного к получению годового дохода (ПВГД)
Из расчетной формулы, указанной в Законе МО № 164/2012-ОЗ, наш ПВГД составил 3 548 841 руб.
Стоимость патента в МО на 12 месяцев на помещение 250 м2 составила 170 966,07 руб.


Не забываем, что теперь у нас есть возможность уменьшить стоимость патента на сумму уплаченных страховых взносов за ИП и работников, включая взносы 1% с дохода свыше 300 000 руб.
Если наемных работников нет, смело уменьшаем стоимость патента на сумму всех уплаченных взносов. Если наемные работники есть, уменьшение стоимости патента возможно не более чем на 50%.

В нашем случае уменьшим на всю сумму фиксированных взносов в размере 43 221 руб. + взносы в размере 1% с дохода свыше 300 000 руб. ( (3 548 841-300 000)х1% = 32 488,41

Для уменьшения не забудьте подать заявление в Вашу ИФНС, где получали патент!!! Это важно, без заявления стоимость патента никто не уменьшит.

Таким образом, стоимость патента на 12 месяцев составит 95 286,66 руб.

Для сравнения, прикинем налог при применении УСН (доходы).

Расчет налога УСН: 6 926 093 х 6% = 415 565,58 руб. Также, уменьшаем на сумму взносов.
К оплате 339 856,17 руб.

95 286,66 руб. (Патент) против 339 856,17 руб. (УСН)

Выгодно ли применять Патентную систему? Ответ очевиден!

Всем выгодных инвестиций! Открыть/Комментировать

2022-05-26 13:01:09 Открыть/Комментировать

2022-05-26 12:59:28 Всерьез о налогах!

В России, в сегменте коммерческой недвижимости налог неравномерен и неоднозначен! Это утверждение, которое может показаться неожиданным, на самом деле является для участников рынка повседневной реальностью.

Поясняем причины:

1. В зависимости от квадратных метров вашего объекта вы можете платить налог на недвижимое имущество, можете не платить или платить в льготном размере. К примеру, в Московской области, для начисления налога на коммерческую недвижимость от кадастровой стоимости, ваш объект должен быть выше 1000м2 и попасть в специальный перечень (и даже при этом отдельные округа московской области могут «играть» ставкой данного налога от 0 до 3%);

2. Доход от аренды вы можете облагать налогам по упрощенке (0-15% в зависимости от региона);

3. Патент - оплачивать фиксированную сумму в зависимости от ваших квадратов и категории помещения ;

4. Традиционная форма налогообложения (встречается среди частных инвесторов не часто, сложна и громоздка) ;

В своей работе мы пытаемся всегда оставаться в сегменте до 1000 м2 и платить налог по патенту. Это экономит налог в разы и сильно улучшает окупаемость объекта (как правило на 1-2 года).

Всегда учитывайте фактор налогов при формировании концепции объекта. В частности, именно налогообложение и эксплуатационные расходы, а также простой площадей в качестве коридоров и лестниц значительно ухудшают доходности и окупаемости торговых центров в сравнении со стритом или небольшими, локальными тц.

И вот сейчас, в не самое простое время, мы видим как живет стрит-ритейл, а тц пишут вот такие письма….

Всем прибыльных инвестиций! Открыть/Комментировать

2022-05-11 11:56:12 Тренды Street retail

Вы, дорогие подписчики, уже знакомы с тем, что основной нишей наших инвестиций являеться стрит-ритейл и небольшие торговые центры в небольших городах.

Мы уже писали выше о форматах помещений повышенного спроса, о выборе локаций и многом другом. Сегодня мы хотим сказать пару слов о трендах в арендаторах для стрит-ритейла!

Итак, в 2012-2015 годах в тренде были салоны связи, которые «скупали» все локации подряд, иногда открывая дверь в дверь по несколько салонов. На смену им в 2015-2016 году пришли аптеки, этот тренд был ни чуть не слабее - аптеки активно перекупали помещения друг друга, открывались на одной линии с существующими аптеками и платили двойные арендные ставки.

Сегодня, частично, «аптекарский» тренд еще существует, хотя медленно угасает. Инъекцию ему сделал ковид, неожиданно ворвавшийся в нашу жизнь в 2020 году. По удивительному стечению обстоятельств тот же ковид затормозил зарождающийся тренд, который по нашему мнению определит будущее сегмента аренды отдельностоящих помещений на ближайшие 5 лет - развитие индустрии фаст-фуда, пекарен, кофеен,и всякого рода закусочных.

В пользу нашей гипотезы говорит и текущая ситуация - заморозка работы общепита иностранных брендов и субсидии государства открывают еще одну возможность для усиленного роста отечественных форматов общепита.

Проиллюстрируем: в одной из наших локаций, о которой мы писали выше, приводя пример развития нашего проекта в Волоколамске, выручка кофейни выросла почти вдвое на фоне закрывшегося Макдоналдс рядом с ней. Мы не обманываем себя с тем, что это продлиться вечно, однако отрицать такое подспорье рынку - невозможно.

В дополнение нашим словам сегодня вышла вот такая интересная статья! Рекомендуем к прочтению для понимания реалий.

Всем хорошего начала рабочих дней и прибыльных инвестиций! Открыть/Комментировать

2022-05-05 10:12:29 Торговые центры, почему мы не инвестируем?

На самом деле это не совсем верный тезис, мы таки занимаемся небольшими торговыми центрами до 2000м2.

Общее не желание инвестировать в торговый центр для нас продиктовано большими потерями от аренды для якорных арендаторов, потерями на «местах общего пользования» таких как проходы и тд.

Также большие тц это всегда высокий налог, дополнительные требования и ответственность по пожарной, общественной и антитеррористической безопасности.

Кроме этого, большой тц это всегда задача завлекать потребителя рекламой и специальными усилиями (организация проезда до тц, праздники, распродажи и тд) - что повышает затраты на содержание в разы.

В кризис же именно этот сегмент первым ощущает на себе удар и спад покупательской способности населения.

Вот и сейчас это уже происходит и привело к значительному увеличению количества продаваемых торговых центров.

Всем хороших праздников и прибыльных инвестиций! Открыть/Комментировать

2022-04-29 13:05:30 Приятная новость Может дождемся распродаж?

«Владельцы коммерческой недвижимости в основном готовы продавать ее по цене предкризисного уровня. Компании, которые уже приняли решение уходить с рынка, вынуждены идти на определенный дисконт»

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/business/29/04/2022/626a42fe9a7947575e4086ff?from=from_main_1

Мы всегда рассматриваем кризис как возможность

Всем прибыльных инвестиций Открыть/Комментировать

2022-04-21 11:31:18 Неплохое интервью!

С владельцем сети «Леонардо»!

Человек подробно описывает проблему отсутствия синхронности между бизнесом арендатора и арендодателя. Рассказывает о ситуации с импортозамещением и в целом с экономикой его сегмента.

Я лишь хочу добавить, что для нас как для ярких представителей арендодателей из разных регионов России наболевшим является вопрос давления и манипуляции со стороны арендаторов:

Чаще всего, даже когда ничего не случилось или только начало происходить, арендатор спешит свалить все на арендодателя под предлогом - бизнес у него спокойный, стабильный и вообще - потерпит. Несправедливо это, мы практически целиком потеряли доверие к арендаторам ввиду описанного выше.

Нет ни единого шанса, что отношения будут нормализованы. По всей стране арендаторы, злоупотребляя своим положением шлют письма «счастья» с требованием о скидках и отсрочках. Ситуация как в поучительной истории про «пастуха и волков», когда приходят проблемы арендатору уже никто не верит.

Да и уважать нужно каждый бизнес - купить, построить, сдать в аренду и эксплуатировать, терпеть простои, производить ремонты, платить проценты по кредитам и многое другое - все это большой труд.

Всем хорошего дня и прибыльных инвестиций! Открыть/Комментировать

2022-04-19 13:41:33 В чем наша инвестиционная стратегия?

Лучше всего о ней сегодня написал Коммерсант:

«Особняком могут стоять стрит-ритейл вне центральных торговых улиц. «Проекты стрит-ритейла более устойчивы к нынешнем кризисам, из этого сегмента не ушли арендаторы так массово, как из торговых центров. Поэтому стрит-ритейл не ждет значительное проседание ни по ставкам, ни по вакансии»

Больше добавить нечего - мы не занимаемся офисами, не занимаемся большими торговыми центрами и помещениями на модных улицах. Уже более 12 лет для себя и для своих клиентов мы утверждаем, что стрит-ритейл, на пешеходном трафике, вблизи автомобильных улиц, в небольших городах - это устойчивое и недооцененное направление развития.

В таком направлении нет и не может быть крупных инвесторов, которые нацелены на инвестирование больших капиталов и это сохраняет рынок открытым для небольшого частного инвестора: найти место, построить и выгодно сдать в аренду, управляя с минимальными издержками.

Однако есть два нюанса:

1. Нельзя строить колхоз. Это ведет к проблемам и потере привлекательности места как для арендаторов, так и для жителей города. Всегда нужно идти от ценности, которую ваш проект несет для покупателей, арендаторов и города. Вы должны не только заработать, но и создать вокруг себя комфортную атмосферу. Время «палаток» ушло.

2. Входить нужно в недооцененный актив. Принципы по которым мы увидим недооцененные активы мы обещали раскрыть, но пока «руки не доходят» - сделаем это в ближайшее время. Однако, уже сейчас вы можете понимать, что в основе «недооценки» лежит фактор соотношения цены/потенциала проекта.

В завершении пожелаю вам хорошего дня, прибыльных инвестиций и заверю - мы не пропадаем, просто нет смысла спамить без содержания, как делают другие каналы Открыть/Комментировать

2022-04-08 08:51:14 «В целом сейчас на коммерческую недвижимость просто нет покупателей», — сказал РБК собеседник в брокерской компании рынка недвижимости.

Ошибаетесь, уважаемые эксперты! По крайней мере мы готовы покупать

Интересная заметка о том, что мы обсуждали с вами ранее - сокращение инвестиций в сектор коммерческих помещений.

Неминуемо увидим спад, который приведет всех через пару лет к дефициту площадей и индексации арендных ставок.

На наш взгляд так: если в кризис вы начинаете от чего-то отказываться и повышать эффективность работы, значит вы что-то делали не так все это время!

Хорошего дня и удачных инвестиций

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/business/08/04/2022/624eaacd9a7947ac47e8efdd?from=from_main_1 Открыть/Комментировать

2022-04-06 19:07:01 Открыть/Комментировать