Ипотека вышла из мёртвой петли НКР ожидает дальнейшего восс | НКР
Ипотека вышла из мёртвой петли
НКР ожидает дальнейшего восстановления сегмента ипотечного кредитования, но из-за провала в I полугодии итоги 2022 года будут лишь несколько лучше результатов 2020 года и не дотянут 10-20% до рекордов 2021 года. По нашим оценкам, в 2022 году будут выданы ипотечные кредиты на 4,5-5 трлн руб. (в 2021 году — 5,7 трлн руб.). При этом число выданных кредитов сократится заметнее, а рост объёма рынка будет обеспечен резким увеличением среднего займа.
Макроэкономический шок и последовавшее ужесточение монетарной политики на время вернули объёмы новых ипотечных кредитов на уровни пятилетней давности. Резкое ухудшение макроэкономической ситуации и двукратное повышение ключевой ставки в конце февраля привели к временному всплеску ипотечных сделок, так как заёмщики стремились оформить кредиты по прежним ставкам. В результате в марте было выдано ипотечных кредитов на 520 млрд руб., что выше среднемесячного показателя в рекордном для сегмента 2021 году (475 млрд руб.).
Затем в апреле–мае рынок резко просел: в денежном выражении выдачи откатились на уровень 2017 года, а в количественном — до 2011 года (среднемесячные значения). Учитывая заградительные ставки по рыночным программам, кредиты на покупку «вторички» выдавались в ограниченных объёмах (меньше 25% рынка). Заёмщики переключились на новое жильё благодаря различным льготным программам, совокупная доля выдачи увеличилась с прошлогодних 25% до 75% (данные Frank RG). Именно за счёт существенного роста доли льготных программ средняя ставка новых выдач рекордно снизилась — до 6,17% в мае; в июне возобновился слабый подъём, до 6,36%.
Уже летом рынок вернулся и к средним темпам выдачи 2020 года. Заметное снижение ключевой ставки в мае и июне вместе с некоторой стабилизацией экономической ситуации поддержали рост ипотечных кредитов, вызванный прежде всего реализацией отложенного спроса.
НКР полагает, что в ближайшие месяцы восстановление продолжится. Смягчение денежно-кредитной политики будет и дальше положительно сказываться на динамике рынка: на заседании 22 июля регулятор снизил ставку заметно сильнее ожиданий (сразу на 150 базисных пунктов, до 8%) и не исключил её дальнейшего снижения. По мнению аналитиков агентства, высока вероятность того, что средние ставки новых выдач по собственным программам банков уже в ближайшие месяцы вернутся к значениям осени 2021 года — менее 9%. Снижение ставок по рыночным программам может позитивно отразиться на спросе на «вторичку», а также на покупку новостроек, не отвечающих требованиям льготных программ. Во многом динамика ипотечного сегмента будет зависеть и от того, решит ли правительство сохранить льготные программы и ставки по ним.
Из-за ослабления потребительского спроса и реальных доходов населения по сравнению с прошлым годом базовый прогноз НКР не предполагает возврата выдачи кредитов к среднему уровню 2021 года. Мы считаем, что во II полугодии банки могут выдать 2,6-2,8 трлн руб. ипотечных кредитов, если макроэкономическая ситуация не ухудшится и условия льготных программ не изменятся. Эта оценка в полтора раза больше показателя за I полугодие и примерно соответствует объёмам второй половины 2020 года. Общая сумма выдач по итогам 2022 года составит не менее 4,5 трлн руб., а в оптимистичном сценарии рынок может приблизиться к 5 трлн руб., то есть по сравнению с рекордным 2021 годом снижение составит лишь 10-20%.
Вместе с тем число выданных кредитов по итогам года сократится более резко — на 30-35%, до 1,2-1,25 млн. В таком случае рынок не дотянет даже до результатов 2019 года (1,3 млн кредитов). Итоговое частичное восстановление сегмента обеспечит средний чек, который вырастет примерно на четверть. Уже в августе он, вероятно, превысит 4 млн руб., а по итогам года может приблизиться к 4,2 млн руб., что почти вдвое выше значения на начало 2019 года.
