Жилищное строительство: впереди светлое будущее? Недавно мы п | Мозоль от каски (Чорный саморез)
Жилищное строительство: впереди светлое будущее?
Недавно мы прочитали довольно оптимистичный отчет по жилищному строительству (и перспективам акций компаний-застройщиков, разумеется) от одного из крупных инвестбанков.
В отчете представлен bullish взгляд по сектору жилищного строительства в ближайшие годы. Аргументы у коллег следующие:
+ Смена модели рынка – временный фактор. В течение последних двух лет для объема строящегося жилья наблюдался структурный спад из-за смены модели работы рынка. В связи с переходом на эскроу-счета за последние два года девелоперы с осторожностью относились к запуску новых проектов (COVID – второстепенный фактор).
+ Увеличение объемов в 2021 году. Рост объемов строящегося жилья в РФ (+27,8% г/г за 4М21) может оказаться устойчивым в ближайшие годы ввиду целого ряда факторов, в том числе роста маржи в девелоперском секторе, продления программы льготной ипотеки и дефицита предложения на рынке жилья.
+ Ценовой сигнал. Средние цены на квартиры в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге выросли на 18-33% (г/г) в 1К21. Рост продолжился в апреле-мае. Ожидается, что цены на квартиры останутся высокими в ближайшем будущем. Рынок жилья далек от состояния избыточного предложения из-за медленного ускорения строительной активности, а рост стоимости строительных материалов заставляет девелоперов неохотно снижать цены.
+ Сохранение низких ставок по ипотеке. Средняя ставка по ипотеке в 2021 г. будет находиться на рекордно низком уровне (7,2%), несмотря на недавнее повышение ключевой ставки со стороны ЦБ.
+ Поддержка со стороны государства. Программа льготной ипотеки была основным драйвером рынка в 2020 г. и остается им в 2021 г. с учетом продления до 1 июля 2022 г., даже в условиях ужесточения условий. Конкуренция между коммерческими банками (ипотека привлекательный продукт для банков из-за низкой капиталоемкости и низких весовых коэффициентов риска) может помочь сохранить относительно невысокие ставки по ипотеке и в среднесрочной перспективе.
+ Привлекательная инвестиционная альтернатива. Потенциал роста спроса на жилье в РФ продолжает оставаться высоким: жилищный фонд на душу населения в России ниже, чем в Европе и США. Россияне предпочитают собственное жилье арендованному, жилье остается средством защиты сбережений, а также дохода в условиях снижения ставки по депозитам и взимания НДФЛ со вкладов.
Это интересный взгляд, но он не убеждает нас до конца. Есть некоторая фундаментальная проблема в текущей модели. Доходы населения в среднем не растут, а даже снижаются. Субсидирование ипотеки позволило уменьшить размер процентной ставки и снизить ежемесячный платеж для потребителя. Это увеличило цены на недвижимость и повысило маржу девелоперов, но компенсировало эффект снижения процентной ставки для новых покупателей. Будет ли сильный рост предложения из-за ценового сигнала – вопрос открытый.
Напомним, что строительство именно многоквартирных домов (МКД) в России устойчиво снижается с 2015 года. В 2015 году ввели 49,3 млн м2, в 2020 году –лишь 42 млн. По большей части прирост объемов жилого строительства происходил за счет сегмента ИЖС, который, напротив, активно рос в последние годы. Более того, прирост в сегменте МКД происходил в нескольких наиболее привлекательных регионах – Москва, Краснодарский край, Ростовская область. В остальных регионах объемы ввода жилья в многоквартирных домах уменьшаются, несмотря на госпрограммы, снижение процентных ставок и прочие факторы. К примеру, в Самарской области в 2014-2016 гг. вводилось по 1,2 млн м2 ежегодно, в 2020 году – лишь 0,457 млн.
В этих условиях скачок цен на квартиры может вполне привести к тому, что граждане всё более активно будут строиться самостоятельно, а не покупать готовые метры у девелоперов. Более того, с недавнего времени программа семейной ипотеки распространилась и на строительство частных домов. Может быть, именно это вызвало бум цен на стройматериалы и строительные услуги?
