Управляющий объектом ЖКХ

2022-11-03 12:41:46 Формирование календарного плана работ по всем системам и благоустройству
Управление работой подрядчиков на объекте: написание техзаданий, участие (иногда самостоятельное проведение) в конкурсах по отбору подрядчиков
Подготовка ЖК к отопительному сезону
Организация работы по контролю качества на объекте (самостоятельный поиск недочетов): как по собственному персоналу, так и по подрядчикам
Подбор команды. Участие в собеседованиях.
Работа с климатом в коллективе. Индивидуальная работа с сотрудниками. Развитие людей.
Личные обходы объекта. ЕЖЕДНЕВНО. С фиксацией результатов и системной отработкой
Ежедневные планерки с персоналом (их может проводить инженер объекта), распределение задач на день, подведение итогов прошедшего дня
Написание и доработка регламентов работы на объекте
Личный прием жителей, решение их вопросов
Подготовка общих собраний собственников
Проведение личных встреч с жителями
Работа над внешним видом, эстетикой всех зон, в особенности лобби и внутренних дворов
Организация мероприятий, субботников
Личная работа с дебиторской задолженностью. Звонки, встречи с должниками.
Работа с гос.органами: управа, полиция, МЖИ, МЧС и т.д. Отработка замечаний, переписка, личные встречи.

Ничего ли не забыла?) Помогайте составить список обязанностей идеального управляющего) Открыть/Комментировать

2022-11-03 12:35:13 Шива многорукий (или многорукая). Так вижу управляющего объектом недвижимости, и никто меня не переубедит.

Это должен быть супер многозадачный человек, а также бог планирования и адепт системного подхода. Иначе он просто не уследит за всем происходящим на объекте. Будут "пожары".

Конечно, речь идет о современных домах. В старом фонде и управляющего-то как такового чаще всего нет. Открыть/Комментировать

2022-11-02 12:12:58 Channel photo updated Открыть/Комментировать

2022-11-02 11:49:20 Сначала хотела написать пост про системность в жизни и работе управляющего объектом. А потом передумала. Посвящаю этот пост всем женщинам, управляющим объектами (жилыми, нежилыми, вообще всякими, да и не только управляющим, а просто ВСЕМ).

(лично я пока на стадии "огнемёт", но я работаю над этим) Открыть/Комментировать

2022-11-01 14:48:43 Вот моя версия ответа на вопрос "почему NPS традиционно низкий в отрасли управления МКД:

уровень сервиса средний по отрасли действительно низкий вообще-то. Качественных УК не много на рынке. Но они есть! И на их работу любо-дорого смотреть.

россияне традиционно привыкли ругать ЖКХ и политику. Это привычный способ реакции на любое событие в этих отраслях.

низкая информированность клиентам о правах, обязанностях и нормах на этом рынке. Крайне редко ваши клиенты знают, что от вас можно требовать согласно договору. Чаще всего они живут в парадигме, что вы должны им сервис Феррари, но платят они как за Рено Логан. Поэтому когда вы работаете хорошо и по договору, клиенты уверены, что вы недорабатываете.

В чатах легко распространяется информация. Если вы кому-то долго меняли лампочку на этаже, это может превратиться в лавину упрёков на несколько сотен сообщений, и в итоге даже нейтрально настроенные жители запомнят, что они вами не довольны.

УК часто плохо работают с жителями и с заявками. Например, закрывают их без исполнения или слишком долго (и не держат клиента в курсе изменений).

Но! Любого NPS не надо бояться! Даже если он у вас минус 100 процентов.
Этот показатель важен в динамике! Если вы взяли его в фокус внимания и работаете с ним, у вас будет положительная динамика. Вот она-то и есть - цель на первом этапе.
Открыть/Комментировать

2022-11-01 11:53:43 Знаете ли вы, что в управлении многоквартирными домами отрицательный NPS - скорее правило, чем исключение?

Положительный NPS считается хорошим показателем. Любое положительное значение. Ну а если он выше 30% - браво, вы великолепны, или хорошо врете

Как думаете, почему так? Открыть/Комментировать

2022-10-31 13:53:22 Каковы риски, если мы все-таки так поступим? (Далее с этими рисками идти к профильному руководителю, который может принять решение пойти на небольшой риск). Часто после этого вопроса сотрудник и сам понимает, что риски невелики, и согласовывает.

Хорошо, какие есть варианты, чтобы вы это согласовали? (Обычно можно сделать служебную записку, согласовать у руководителя, и все получится).

В любом случае объясняйте причины вашей просьбы/документа/решения и последствия его непринятия. Все в одной лодке, и важно, чтобы коллеги понимали вашу ситуацию.

Ну и, справедливости ради: часто такие просьбы возникают из-за неотлаженных бизнес-процессов "на земле". И тут потушить пожар, конечно, придется. Но и работу над ошибками провести - тоже. Например, если вам нужна закупка сверх бюджета, нужно проанализировать, зачем она вообще-то понадобилась. Действительно ли это была авария, которую невозможно было предусмотреть? Или это невовремя проведенный ППР привел к выходу оборудования из строя? Или, может быть, вы неверно распределили закупки в прошлом, в результате чего у вас пылятся запасы одних запчастей, но при этом остро не хватает других?

В общем, общая рекомендация: потушив "пожар", рано открывать бутылочку белого. Нужно сначала проанализировать причины, продумать план "что делать, чтобы этот "пожар" не случился вновь."

Часто ли приходится уговаривать "за советскую власть" ваши центральные офисы? Открыть/Комментировать

2022-10-31 13:50:30 Общая болезнь всех многих компаний: сотрудники бэк-офисных функций забывают, что задача бэк-офиса - поддержка бизнес-процессов, а вовсе не наоборот. Часто бэк-офисные сотрудники демонстрируют подход, при котором бизнес им мешает со своими нетиповыми ситуациями, срочными задачами и вот это вот всё.

Ну, понять их по-человечески можно, конечно же. Но не более.
Бизнес может и должен быть настойчив в своих просьбах. Если вам отказывают, ссылаясь на какой-либо бизнес-процесс, вежливо уточняйте, какие есть варианты, чтобы решить ваш вопрос.

Можно задать вопросы: Открыть/Комментировать

2022-10-31 09:49:05 Пришли снегопады. Крепимся, дорогие коллеги.
Весна не за горами! Открыть/Комментировать

2022-10-30 20:02:32 Если управляющий - технарь, усиливаем функцию общения с клиентами.
Хороший рабочий вариант: нанимаем заместителя управляющего с сильными клиентскими навыками. Он выполняет функцию менеджера по работе с клиентами и управляет алминистраторами (и другими клиентскими менеджерами, если объект большой).

используем сильные стороны: отлаживаем все технические процессы, сокращаем количество аварий и обращений жителей.

управляющий выступает технадзором при работах подрядчиков. Анализирует их предложения и проекты. Пишет качественные ТЗ для работ.

встречи с жителями ведёт зам. управляющего, привлекая управляющего только по техническим вопросам. Открыть/Комментировать