Закрытый звонок по девелоперам. Сегодня один инвестбанк вместе | Манька Аблигация ))

Закрытый звонок по девелоперам.
Сегодня один инвестбанк вместе с одним рейтинговым агентством (РА) делал закрытый звонок для клиентов по девелоперам (А- и выше). Один из участников звонка любезно поделился тезисами. Думаю, они могут быть полезны.

1. Превышение проектного долга над облигационным выросло в разы с введением эскроу.
2.Проектный долг стОит ниже чем облигационный. И он уменьшается со временем по мере раскрытия эскроу.
3. За время 2020-2021 гг. маржа у девелоперов была отличной, накоплена прочная подушка.
4. Смотреть отчетность девелоперов в лоб - некорректно. Нужно учитывать средства на счетах эскроу, а также учитывать правила отнесения на себестоимость. Объект может быть продан в большей части, а построен на 10%, соответственно разное фондирование проектного финансирования и раскрытия эскроу.
5. Ранее облигационный долг использовался в основном для пополнения/наращивания земельного банка. В 2020-м появились бридж кредиты, целевые для земли. Они в моменте могут быть дороже чем облигационный долг, но после согласования проекта их можно конвертнуть в долг проектный и это будет сильно дешевле облигаций. Некоторые застрои уже попробовали и убедились.
6. Девелоперы в основном имеют эскроу в банках ТОП-10. Им также доступны продукты "кэш-аут" дофинансирование на общестроительные нужды. Это еще повышает ликвидность в моменте.
7. Почти все крупные застрои, имеющие публичный долг, соответствуют критерию ломбардного списка - рейтинг от А- и выше. Но попадают туда по инициативе заявителя. Пока там есть только ПИК, как я понял. Их также с таким критерием (рейтинг от А- и выше) с удовольствием покупают институты.
8. Ни по кому из упомянутых от А- и выше РА не ждёт сложностей на горизонте года. Планируемый график амортизации/погашения долга нормально соотносится с раскрытием эскроу, разрывов ликвидности не наблюдаются.
9. Региональные застрои в некоторых регионах совсем не худо себя чувствуют ( Екат, например) (Брусника?) ввиду сильных рыночных позиций и невысокой конкуренции.
10. В настоящее время 12 из 16-ти городов миллионников России продолжают прирост в населении, это даёт дополнительный позитив для региональных девелоперов
11. Понижение ставки льготной ипотеки - позитив. Ну это безусловно.
12. Только у одного из застроев ЧД(скорректированный на эскроу)/Ебитда в районе 2,5, у остальных в районе нуля или даже отрицательный.
13. Прямо или косвенно хорошо упомянули Эталон, ЛСР, Бруснику, Пик. Вскользь Пионер, Джи. Совсем не затронули Сэтл и Самолёт.
14. В целом рынок долга по мнению РА для хороших эмитентов - оживает. У последних размещений Ростелекома спрос был выше в 9 раз, у МТС - в 6 раз.

В целом ведущие старались вести обзор без упоминаний имён, а потом, когда был обзор долгового рынка с картой выпусков, некоторые имена звучали. Из того что я увидел и услышал - обзор сделан для рейтингов от А- и выше

Из того что я услышал - бридж кредиты (для сильных игроков) - убийца облигаций, поскольку могут быть быстро конвертированы в более дешевый проектный долг. Но бридж-кредиты могут быть доступны не всем, поэтому облигационный долг еще будет выходить на публичный рынок.