​​Добросовестный покупатель не должен делиться квартирой Муж | Юридическая компания "Макс-Гранда"

​​Добросовестный покупатель не должен делиться квартирой

Муж с женой развелись. Он продал квартиру нажитую в браке своему родственнику. Жена подала в суд и оспорила сделку, но родственник успел перепродать квартиру третьему лицу. Тогда жена стала оспаривать новую сделку.

Покупатель был против: он проверил сведения в ЕГРН, там все было в порядке. С момента предыдущей сделки прошел год. А после развода бывших собственников прошло уже больше трех лет.

Первая инстанция: Признала право собственности женщины на ½ долю в квартире.

Остальные инстанции включая ВС РФ поддержали такое решение.

Но покупатель квартиры пошел в КС РФ.

Конституционный суд: Если имущество приобретено у человека, который не имел права его продавать, а покупатель не знал и не мог знать о таких проблемах, то собственник может забрать такое имущество, только если:
оно было утеряно;
оно было похищено;
оно выбыло из владения помимо его воли.

Последний покупатель в этом деле действовал добросовестно и осмотрительно, а недействительной признана не его сделка, а договор между мужем женщины и его родственником.

Получается, все честные покупатели рискуют потерять жилье, если какая-то из предыдущих сделок будет недействительной. Например, если выяснится, что в цепочке продаж не хватило согласия супруга.

Вот как должно быть:

Никто не может быть произвольно лишен жилья.

Добросовестность участника сделки предполагается, потому что он ориентируется на данные Росреестра.

Если сделка все же будет признана недействительной, каждая из сторон должна вернуть другой все полученное имущество или возместить его стоимость.

В Росреестре может не быть данных о втором собственнике, когда супруги в браке, а квартира оформлена на одного. Покупатель квартиры полагается на данные ЕГРН и не обязан выяснять, находилась ли квартира в общей собственности и не продавалась ли она ранее без согласия супруга.

Жена должна была сама принять меры по контролю за имуществом, а именно добавить в ЕГРН запись о себе как о втором собственнике жилья.

Если женщина не внесла о себе данные в информацию о квартире, то ответственность за последствия сделок нельзя перекладывать на добросовестного покупателя.

Свои права женщина может защитить, обратившись с требованиями к бывшему супругу, который продал квартиру без ее согласия.

Покупатель остался с квартирой, а женщине предстоят новые суды с мужем.

Постановление КС РФ от 13.07.2021 № 35-П

Канал для начинающих юристов @novice_lawyer