Шерягин. Московский Флиппер

2022-09-01 19:13:42 Подвожу итоги лета и периода с конца марта по 31 августа. Новое видео. Буду рад комментариям и вопросам Открыть/Комментировать

2022-09-01 17:55:43 Меня считают человеком, который топит за рост цен на недвижимость в своих целях. Ниже предельно честный ответ и программные цели блога.

Всё риэлторское сообщество в YouTube топит за снижение, потому что так легче завоевать сердца подписчиков и найти клиентов на услуги. Блоггеры, продающие инфопродукты, маскирующиеся под риэлторов и инвесторов, занимают ту же позицию. Им важны органические охваты и количество просмотров, конверсии в покупки. А для меня важно знать, что реально происходит на рынке, а не что там "люди говорят".

Я собираю и регулярно выдаю информацию, ибо на рынке недвижимости все показатели выпускаются с месячным опозданием.

По сути сейчас происходит следующее:

— Остановка ипотеки на вторичном рынке перевела рынок в понижающий тренд. Тренд усилился традиционным летним спадом. Однако просадка цен пока очень незначительная, единицы процентов.
— На рынок вторички возвращаются ипотечники, показатели числа предложений, отражающие баланс спроса и предложения, выходят на плато. Этот тренд усиливается традиционным осенним всплеском спроса.

16 сентября ЦБ РФ с высокой вероятностью снизит ключевую ставку до 7%, что добавит покупателей на рынок. Таким образом, вовремя фиксируя микродвижения рынка и анализируя сопутствующие факторы, я одним из первых увижу смену тренда.

Стагнация и постоянные цены на рынке, подкреплённые инфляционным ростом - идеальное время для инвестиций во флиппинг. Меня смотрят инвесторы и несут капитал в работу. Потому что знают: я не скажу, что рынок растёт в тот момент, когда рынок падает.

В прошлом году в конце августа в большом инвесторском сообществе, когда рынок выглядел шоколадным, я дал рекомендацию выходить из рынка до конца сезона. Сейчас выпускаю видео чаще для того, чтобы придать своему слову медийного веса, ибо нахожусь на этапе перехода в высшую лигу игроков на рынке.

Если захотите играть во флиппинг вместе со мной - вы первыми увидите смену тренда. Открыть/Комментировать

2022-08-31 19:11:28 Почему квартиры в кирпичных домах в ближайшие годы подешевеют. Смотрите в новом ролике. Открыть/Комментировать

2022-08-31 12:40:13 Меня очень радует, что Михаила Мишустина назначили руководителем проектов по преобразованию экономики.

С 15 июня проходят стратегические сессии – мозговые штурмы, направленные на выработку первоочередных мер по преобразованию отраслей экономики.

Почему меня радует Мишустин, как руководитель этих процессов?
Напомню, что с 2010 по 2020 год он был руководитель УФНС РФ. Он айтишник и очень много времени и сил потратил на автоматизацию процессов в ФНС. За время его нахождения у руля ФНС получило принципиально новый менеджмент, возможность обращения по талонам, возможность взаимодействовать с налоговиками через сайт при помощи электронной подписи и более-менее порядок в рядах.
И главное, налоговая служба, на мой взгляд, стала намного более дружелюбной к предпринимателям.

Еще в 2012 году Мишустин говорил о том, что налоги нужно радикально снижать. В частности, он сказал, что ФНС может собрать все налоги с юридических и физических лиц, но сделать это можно только один раз потому что тогда экономика развалится, так что налоговая система нуждается в радикальном снижении налогов.

За счет чего можно покрыть выпадающие доходы? За счет полноты и автоматизации сбора уже сниженных налогов.

Я уверен, что в первую очередь нужно отменять НДС потому что этот налог был введен нашим вероятным противником, победителем в холодной войне в 1992 году - США.

И как бы это не выглядело плохо в глазах наших читателей, я думаю, что налоговое бремя надо постепенно переносить на физических лиц. Это сделано во всех странах, где экономика развивается бурно и устойчиво. В тех же США львиную долю поступлений в бюджет составляют разного рода акцизы и налоги, собираемые с физических лиц. Это прогрессивная модель государства, которое не даром на сегодняшний момент является мировым гегемоном и подчинило себе много других стран, включая страны Евросоюза про помощи экономических и военных инструментов порабощения.

В России в текущей ситуации нет других вариантов, кроме как в кратчайшие сроки преобразовать экономику. Открыть/Комментировать

2022-08-30 16:20:17 Где взять деньги, чтобы стартануть во флиппинге?

Вариант 1
«Взять из тумбочки»

Вариант 2
Так называемая «ненужная квартира» (наследственная квартира, квартира, сдаваемая семьей в аренду)

Если вы купили квартиру и сдаете ее, то извлекаете где-то 3% годовых. При такой окупаемости потребуется больше 33 лет для того, чтобы вернуть вложения. Если вложить деньги во флиппинг с окупаемостью 30+ %, покупка окупится за 3 года. Так можно сэкономить 30 лет жизни. Вот почему я занимаюсь флиппингом, а не арендным бизнесом.

Рано или поздно флипперы тоже становятся арендниками, но покупают квартиры, только если они очень дешево продаются. Наиболее отбитые и познавшие жизнь покупают квартиры с отказниками (отказавшимися от права собственности во время приватизации, но получившими право пожизненного пользования недвижимостью), которые там не проживают. В этом случае квартиру можно купить с 50% дисконтом. И если ее сдавать получается уже около 7-8-10% годовых. Это один из вариантов вложения капитала.

Вариант 3
Донорская ипотека

Предположим у вас нет ненужной и есть только нужная квартира. Но вы очень хотите заняться флиппингом. Возможно, вам уже даже подвернулся перспективный объект и вы хотите вытащить под него деньги. В этом случае, можно попросить родственников взять ипотеку и фиктивно купить у вас квартиру. Чтобы вытащить оборотный капитал погасить ипотеку за родственника, возможно, позже делиться с ним прибылью.

Большой плюс этого варианта в том, что это законная ипотека. И в том случае, если вы что-то не рассчитаете и родственник попадет на торги, вас не будут "догружать" долгами, как это делают "черные кредиторы". Если при продаже вашего имущества с торгов не все долги будут погашены, то для ипотеки это не имеет значения – банк должен правильно оценивать предмет залога.

Еще один плюс: можно получить больше денег (под 15% больше 80% от суммы квартиры. Можно и 100% если стоимость завысить).

#правилафлиппинга Открыть/Комментировать

2022-08-30 16:15:31 #правилафлиппига

Чтобы стартануть во флиппинге человеку с прокачанными навыками начальный капитал практически не нужен.
Как сказал Норбеков: если для открытия бизнеса тебе нужна хоть копейка, ты недостаточно готов к этому бизнесу.

Навыки, необходимые флипперу:

1. навык по оценке объекта
2. навык упаковке объекта
3. навык управления ремонтом
4. навык продажи квартир
5. навыки по оформлению сделки.

Флиппинг, работа с недвижимостью, да и бизнес в целом – это про риски. Высокая доходность определяется высокими рисками.
Есть люди, которые работают в очень высоких рисках, например, платят вперед; в средних рисках, и в низких (новостройки, аренда и пр.).

Средние риски – и есть флиппинг.

Если ты правильно оцениваешь объект, можешь его хорошо доупаковать, а затем дорого продать, ты побеждаешь в конкурентной борьбе.

Ведь если ты умеешь продать объект дороже, значит, и купить следующий объект ты тоже можешь дороже. А если ты можешь покупать дороже, значит, ты будешь обходить конкурентов, которые перестраховываются, назначают низкие цены на выкуп. Им, чтобы работать придется брать объекты в худших локациях, с худшими документами и пр.

Продав "ненужную квартиру" и вложив деньги во флиппинг вы экономите 30 лет жизни.

Где взять деньги, чтобы стартануть во флиппинге? Открыть/Комментировать

2022-08-30 13:14:57 Друзья!
Один из моих подписчиков – Дмитрий Трушкин прислал ссылку на интереснейшее видео, где экономический обозреватель общается с экономистом Сергеем Блиновым. Я вынес из их общения много интересного и полезного. Делюсь.

Для начала, они говорили о том, что спад экономики России по итогам 2022 года может оказаться совсем не таким катастрофическим, каким его пророчат. Не минус 35-15-12% (в зависимости от эксперта), а плюс 6%.

Почему?
Потому что впервые за долгое время у Центробанка РФ выбили из рук дубину с помощью которой ЦБ загонял экономику России под плинтус. Это дубина так называемых валютных интервенций.

Второе, что показалось мне весьма и весьма интересным: когда пишут об ужасающих данных оттока капитала из страны, речь идет об особенностях отображения движения средств на балансе банка.

Например, когда Газпром продает газ и получает на счет 10 млрд. евро, эти деньги записываются в так называемый отток капитала. Когда на эти 10 млрд. кто-то покупает что-то за границей, отток капитала снижается (допустим, если купили на 3 млрд. евро, то отток уже не 10 млрд., а всего 7). И в тот момент, когда Центробанк пополняет золотовалютные резервы, например, резервы евро, отток капитала еще сокращается. Предположим купил Центробанк 7 млрд. евро… Таким образом отток капитала становится нулевым. Это основная причина данных о катастрофических объемах оттока капиталов. Потому что у нас образовался перекос торгового баланса, мы продаем и получаем валюту, но мало на нее покупаем. Параллельный импорт и импорт вообще еще не восстановился.

Третье, что показалось мне чрезвычайно интересным: эксперты проводили параллели, разбирали года, когда инфляция в России была высокой, но экономика, тем не менее, демонстрировала рост 8-10% (например, в 2000-е годы).

Оказывается, все дело в денежной массе – чем больше денежная масса, тем легче развиваться экономике. И так называемое проклятие роста экономики - «проклятие 3%» началось с 2013 года с приходом к управлению Центробанком Эльвиры Набиуллиной. С этого момента ВВП России больше чем на 3% не растет.

А что нужно, чтобы увеличить денежную массу? Печатать деньги не подходит, потому что это разгоняет инфляцию. Но оказывается, можно пополнять золотовалютные резервы за счет валют дружественных стран, за счет покупки золота у российских производителей и за счет покупки акций (например, можно выпускать ОФЗ и тут же выкупать ОФЗ, в результате экономика тут же наполняется деньгами).

Вероятность того, что люди ждущие обвала на рынке недвижимости в этот раз проиграют - очень высока, потому что несмотря на ожидания, что экономика России будет порвана в клочья, скорее всего в этом году она незначительно вырастет. Пусть этот прирост будет примерно равен погрешности измерений, но тем не менее, такой исход вполне возможен.

Также я вижу, что у Правительства РФ нет альтернативы тому, чтобы развивать экономику. В первую очередь, что на мой взгляд нужно сделать – это отменить НДС, налог, тормозящий промышленное производство и заменить его налогом с продаж. Убрать повышенную нагрузку на себестоимость из всех производственных и торговых цепочек.

В туризме НДС уже убирают, по крайней мере в отдельных видах этого бизнеса. И думаю, после успешного «пилота», эта практика будет распространена и на другие отрасли экономики. Открыть/Комментировать

2022-08-29 19:36:09 #эпикриз2022 смотрите новое видео на моем YouTube канале Открыть/Комментировать

2022-08-29 19:09:33 #дайджестшерягина

— По прогнозам аналитиков в сентябре россияне снимут со вкладов 2,5 триллиона рублей и не менее 10% этой суммы должны попасть на фондовый рынок. Индекс московской биржи уже увеличился на 10,4%.

Но куда могут двинуться оставшиеся 90% из этих 2,5-3 триллионов рублей? Ваши версии?

— Сбербанк запустил для владельцев премиального пакета «СберПервый» акцию безлимитного прохода в бизнес-зал любого аэропорта мира. Главное - оплатить его посещение картой Сбера либо наличными, а потом обратиться к своему персональному менеджеру. Вместе с владельцами плана «СберПервый» бизнес-залы могут посещать их спутники.

Единственный и достаточно серьезный вопрос: в каких аэропортах и бизнес-залах мира будут принимать карты Сбера?

— Вводить деньги на свои счета в европейских странах гражданам России становится все опаснее. Сегодня комиссия Евросоюза обсуждает возможные ограничения для россиян.
Некоторые страны планируют не только ограничить визовый режим по упрощенной схеме, но и не продлевать вид на жительство. Мой приятель недавно пытался продлить ВНЖ в Чехии и ему продлили его на две недели.

— В заключении пару слов о рынке флиппинга. Посмотрим, каким этот рынок будет на этой неделе. Рынок квартир в нижнем сегменте значительно оживился. И с учетом того, что ипотека на вторичке пока стоит «на паузе», соответственно, верхнего рынка нет.
По входу в проекты сейчас стоит рассматривать только объекты для продажи которых нужно сделать либо хоумстейджинг, либо косметический ремонт. Как правило на активном рынке такие объекты идут в комплексе с проблемами по документам. И в крайнем случае продаются и так.

— Количество предложений на первичке в Москве и области начало снижаться. Вторичка пока еще двигается вверх. Посмотрим, что даст завтрашний и послезавтрашний день.

Надеюсь, рост предложений на вторичке наконец, остановится. Открыть/Комментировать