Как на застройщиков повлияет борьба Банка России с дешевой ипо | Квадратный Мэтр
Как на застройщиков повлияет борьба Банка России с дешевой ипотекой? — мнение экспертов рынка
Напомним, что ЦБ повысит для банков надбавки к коэффициентам риска по кредитам на новостройки в зависимости от уровня первоначального взноса и показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика. С 1 мая, если первоначальный взнос составляет от 10 до 15%, риск-вес кредита придется увеличить в 1,5 раза независимо от величины ПДН. Для ипотеки со взносом 15–20% коэффициент риска будет 1, для взноса свыше 30% – 0,5.
По итогам 2022 г. доля покупок с использованием субсидированных программ составила около 15% от общего объема продаж по ипотеке, отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. По ее мнению, такие продукты не были определяющими для рынка, но способствовали поддержанию спроса.
"Девелоперы не ждут значительного падения спроса на кредиты из-за социальной значимости ипотеки как доступного инструмента приобретения жилья. С начала 2023 г. многие банки уже отказались от выдачи ипотеки по околонулевым ставкам, поставив минимальные на уровне 3% годовых", — говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Девелоперы готовы к дальнейшему ужесточению условий по партнерским программам, поэтому уже предусматривают переход к альтернативным маркетинговым инструментам, в частности к траншевой ипотеке, которая не предусматривает увеличения итоговой стоимости кредита и потому не может считаться рискованной, считает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования «Метриума» Дмитрий Веселков.
ЦБ пересмотрел свой прогноз по ключевой ставке на 2023 г. с 6,5–8,5 до 7–9%. Учитывая это и ставку по льготной ипотеке до 8% до 1 июля 2024 г., надбавка к коэффициентам риска приведет девелоперов к дополнительному сжатию спроса, снижению продаж и уменьшению маржи и прибыли, считают аналитики «Газпромбанк инвестиций». Но в перспективе низкие цены и эффект экономической компенсации роста стоимости заимствований позволят перезагрузить спрос на новостройки, считают они. По их мнению, это может привести к значительному росту на долгосрочном горизонте при условии стабилизации экономики.
Эксперты отмечают, что акции девелоперов остаются интересным вложением на длительный срок.
На горизонте трех лет и более сектор достаточно привлекателен для вложений, добавляет аналитик УК «Ингосстрах-инвестиции» Анна Михайлова. Среди позитивных драйверов сектора Терещенко называет продление льготной ипотеки до середины 2024 г., новые программы для сотрудников IT-компаний, а также предложение президента о запуске льготной ипотеки для работников ОПК. Эти меры в первую очередь будут позитивными для таких массовых застройщиков, как ПИК и «Самолет», считают аналитики «РСХБ управление активами».
Аналитики «Газпромбанк инвестиций» среди девелоперов также выделяют ПИК и «Самолет». Обе компании сохраняют объемы продаж на высоком уровне, а «Самолет» демонстрирует агрессивные темпы роста. Меры ЦБ окажут на эти компании умеренное негативное давление.
«Самолет» выделили и аналитики «Финам»: девелопер зафиксировал лучшие финансовые и операционные результаты по итогам 2022 г. с солидными темпами роста (с учетом того, что ПИК не публиковала отчетность). «Самолет» единственный выплатил дивиденды в размере 5 млрд руб., или 82 руб. на акцию, с доходностью 3,3%. Потенциальные дивиденды на текущий год могут составить 10 млрд руб. (5 млрд руб. за девять месяцев 2022 г., которые были перенесены на 2023 г., и минимум по дивидендной политике в 5 млрд руб. за 2023 г.), или 164 руб. на акцию, с доходностью около 7%.
